Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
С вами
с 2015 года
Рубрикатор
Поиск

Изменения в закон о государственной регистрации недвижимости

Все материалы сюжета «Юрист по недвижимости»
Изменения в ФЗ № 218 о государственной регистрации недвижимости вступили в силу 30.04.2021. Множество мелких правок в итоге серьезно повлияют на процедуру государственной регистрации. Некоторые сделают ее намного удобнее, другие вызывают сомнения. Часть поправок уже действует с начала мая 2021 года, а для других установлены отложенные сроки вступления в силу — 2022 и 2023 годы.

Изменения в закон о госрегистрации недвижимости, о которых важно знать всем

Часть изменений будет интересна любому: она касается непосредственно вопросов подачи документов на регистрацию. Нас ожидает онлайн-заявление на регистрацию недвижимости, расширение круга возможных заявителей, санкции для собственников, признанных экстремистами.

Кто может быть заявителем для кадастрового учета и регистрации прав

Изменения в законе о регистрации недвижимости 2021 года затронули ст. 15 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ). Расширился круг лиц, которые вправе подавать заявление о кадастровом учете и государственной регистрации недвижимости. Теперь это не только собственники или арендаторы, но и:

  1. Покупатель без продавца, если продавец — ликвидированное юрлицо. Обязательные условия регистрации права в таком случае — объект передан покупателю и оплачен. Аналогичным образом этот вопрос будет решаться в случае исключения организации-продавца из ЕГРЮЛ.
  2. Наследники владельцев недвижимости (зданий, сооружений, помещений или машино-мест в них, объектов незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса), даже если у них нет права на земельный участок под недвижимостью (например, закончился договор аренды).
  3. Владельцы сервитута (права прохода, проезда, использования участка для ремонта или профилактических работ с сетевыми объектами — ЛЭП, трубопроводами), владельцы публичного сервитута.
  4. Лицо, законно использующее государственные земли без сервитута (для инженерных изысканий, временных объектов, ремонта сетей и др., см. ст. 39.33 Земельного кодекса РФ).
  5. Те, у кого участок земли на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (сейчас такие права не предоставляются, они родом из СССР).
  6. Нотариус (его работник) при регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки, в результате которой образованы новые объекты недвижимости.
  7. Органы государственной власти (местного самоуправления) в специально установленных случаях.

Кадастровый учет для недвижимости или земли в долевой собственности могут инициировать только все собственники, коллективно обратившись в Росреестр или МФЦ (ч. 4.1).

Гаражная амнистия в законе о госрегистрации прав

С 01.09.2021 одновременно с регистрацией права на гараж оформляется земельный участок, если он предоставлен в собственность бесплатно. Участок одновременно ставится на кадастровый учет и обретает собственника.

Собственник только однократно обращается в администрацию с просьбой предоставить участок под гараж (если гараж соответствует требованиям амнистии). Все остальное оформляет местная администрация. Она же обращается в Росреестр с заявлением о регистрации прав владельца гаража на землю и сам гараж.

Подача заявлений о кадастровом учете и регистрации прав

Внесены уточнения в ст. 18 закона № 218-ФЗ. Заявление о кадастровом учете и (или) регистрации прав и прилагаемые к нему документы могут быть направлены разными способами:

  • в форме документов на бумажных носителях путем личного обращения в ФГБУ «ФКП Росреестра» или через МФЦ, в том числе на выездном приеме;
  • с 01.01.2023 — в форме электронных документов (электронных образов документов), подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, в том числе посредством использования электронного сервиса «Личный кабинет».

Представление заявления с использованием личного кабинета

С 01.01.2023 ст. 18 дополняется частями 1.2 и 1.3.

Для подачи заявления в Росреестр посредством личного кабинета усиленная квалифицированная электронная подпись правообладателю не потребуется. Речь идет о следующих заявлениях:

  1. О кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости.
  2. Учете и регистрации права собственности на созданный или реконструированный объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом.
  3. Регистрации прав вследствие совершения сделки на основании примерных условий договоров, разработанных органом регистрации прав, размещенных на официальном сайте и опубликованных в печати в соответствии со ст. 427 ГК РФ.
  4. Учете и регистрации прав в отношении земельных участков, образуемых путем перераспределения земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности.
  5. Учете и регистрации прав в случае образования земельных участков в результате раздела или объединения участков.
  6. Внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.
  7. Невозможности осуществления регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости.
  8. Внесении различных изменений.

Платный выездной прием Росреестра

С 28.10.2021 подача заявления в Росреестр на выездном приеме платное. Выездной прием без взимания платы возможен для ветеранов ВОВ, инвалидов ВОВ, детей-инвалидов, инвалидов с детства I группы, инвалидов I и II группы при предъявлении ими соответствующих документов (ч. 1.1 ст. 18).

Приостановка регистрации

Правила приостановки претерпели с виду мелкие, но значимые изменения.

Приостановка из-за признания экстремистом

Регистрация приостанавливается, если поступило:

  • уведомление о включении организации или физлица в перечень лиц, причастных к экстремистской деятельности, терроризму и т. д.;
  • решение о замораживании (блокировании) денежных средств или иного имущества организации или физлица;
  • судебный акт о приостановлении операций с имуществом, принятый на основании закона «О противодействии легализации…» от 07.08.2001 № 115-ФЗ.

Приостановка регистрации при наличии двух заявлений на один объект

Изменения внесены в п. 11 ч. 1 ст. 26. В нем идет речь о приостановлении регистрации прав на объект недвижимости при наличии в органе регистрации заявления от другого лица. Данный пункт дополнен положением, в котором указывается, что регистрация не приостанавливается, если:

  • регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга;
  • если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным;
  • если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее.

Отмена приостановки регистрации на купленную в кредит недвижимость без согласия банка

Ранее была возможность приостановить регистрацию сделок (продажи, аренды и т. п.) имущества, купленного с использованием кредитных средств банка либо средств целевого займа при отсутствии согласия кредитора (займодавца). Этот пункт исключен.

Приостановка из-за неправильного указания вида разрешенного использования

Статья дополнена новыми основаниями для приостановления регистрации. Установлено, что регистрация приостанавливается, если правообладатель:

  • указал вид разрешенного использования объекта, не предусмотренный перечнем установленных для соответствующей территории видов использования;
  • не получил разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, здания, сооружения или согласие в письменной форме на использование объекта в соответствии с выбранным видом разрешенного использования;
  • не вправе использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в заявлении.

Росреестр больше не будет хранить бумажные документы

С 28.10.2021 реестровые дела будут вестись только в электронной форме (ст. 11), за исключением случаев, прямо указанных в ст. 11.

Это значит, что делать отдельный экземпляр договора для Росреестра с 28.10.2021 уже не нужно - сотрудники этого органа сделают скан-копию, именно она останется в реестровом деле.

Изменения в законе о госрегистрации недвижимости, важные для юриста

Недавно обращались в суд за признанием права собственности, т. к. юрлицо-продавца исключили из ЕГРЮЛ? Бегали с судебным приставом, накладывая ограничения на реализацию сельскохозяйственного земельного участка из-за судебного спора? Ваши проблемы уйдут в прошлое

Сроки кадастрового учета и регистрации прав

С 28.10.2021 ст. 16 дополняется нормами об особом ускоренном (3 дня) сроке внесения в реестр недвижимости специфических отметок:

  • о включении лица в перечень экстремистов или исключении из перечня;
  • замораживании (блокировании) денежных средств или иного имущества организации или физлица либо об отмене такого решения;
  • приостановлении операций с имуществом, принятого на основании закона № 115-ФЗ.

Изменения коснулись сроков регистрации договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Для регистрации последующих ДДУ после регистрации первого договора законодатель устанавливает 5 рабочих дней (со дня поступления документов). Если документы поступают в электронной форме — 3 рабочих дня. В случае направления заявления через МФЦ — 7 рабочих дней.

Запрет на сделки с сельхозземлей

Сделку с сельхозземлей нельзя будет совершить, пока рассматривается дело в суде о ее изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства РФ (п. 1 ч. 3 ст. 9).

Изменение действует с 01.01.2023.

Узнать больше о регистрации сделок с сельскохозяйственной землей можно в системе КонсультантПлюс. Подключите бесплатно по нашей ссылке пробный доступ к системе на 2 дня.

Разрешена регистрация недвижимости по решению третейского суда

Одного решения, к сожалению, недостаточно.

Перечень оснований для кадастрового учета и госрегистрации (ст. 14) дополнен: основаниями могут быть решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы, вместе с такими исполнительными листами.

Разные технические документы для разных ситуаций кадастрового учета

Конкретизированы случаи, когда в числе оснований для учета (регистрации) выступают межевой план, технический план, карта-план территории и акт обследования (ч. 2):

  • межевой план — при кадастровом учете образуемого земельного участка, части участка и др.;
  • технический план — при учете и регистрации прав на созданные в результате строительства или реконструкции зданий, сооружений и т. д.;
  • акт обследования — при учете и регистрации прекращения прав в связи с прекращением существования здания, сооружения и пр. объектов.

Невозможность регистрации без собственника как основание для возврата заявления

В ситуации, когда собственник инициировал отметку о невозможности регистрации в его отсутствие, появились исключения. Так, даже при наличии отметки разрешается регистрация:

  • когда заявление подает нотариус (его работник) при регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки;
  • когда собственник, проставивший отметку, умер, и в Росреестр обратились наследники.

Последствия признания отказа в регистрации незаконным

Изменения, внесенные в ст. 27, касаются признания незаконным отказа в регистрации (ч. 2).

Если отказ в кадастровом учете или регистрации признан судом незаконным, то Росреестр обязан исправить ситуацию, не дожидаясь заявления инициатора судебного процесса.

Основанием для регистрации в этом случае является решение суда, вступившее в законную силу и поступившее в орган регистрации, и документы, ранее помещенные в реестровое дело (в том числе межевой план, технический план, акт обследования).

В течение 3 рабочих дней со дня поступления такого решения суда регистратор обязан уведомить заявителя о поступлении судебного акта и сроке окончания осуществления учета (регистрации).

Кадастровый учет и (или) регистрация на основании решения суда

Статья 58 закона № 218-ФЗ значительно расширена, в нее добавлен ряд положений, разъясняющих нюансы учета (регистрации) объектов недвижимости при наличии судебного решения. Отметим некоторые из нововведений.

Для кадастрового учета на основании решения суда, если решение содержит необходимые для внесения в ЕГРН сведения, не нужно представлять вместе с решением суда межевой план или технический план либо акт обследования.

Судебный акт о сносе самостроя (если сведения о такой постройке содержатся в ЕГРН) служит основанием для подготовки после сноса акта обследования, снятия с кадастрового учета и регистрации прекращения права собственности на них.

В случае установления судом факта, что объект, сведения о котором содержатся в ЕГРН, не является недвижимостью, такой объект подлежит снятию с кадастрового учета с одновременной регистрацией прекращения прав на него без каких-либо дополнительных документов.

В случае признания судом зарегистрированного права отсутствующим без признания права за другим лицом регистрация прекращения права может осуществляться по заявлению лица, в пользу которого вынесено такое решение.

Кадастровый учет и регистрация прав на построенный дом без документов на землю

Новая ч. 2.1 ст. 40 закона № 218-ФЗ позволяет регистрировать права на недвижимость, если истек срок договора аренды для строительства. Обязательное условие такой регистрации — наличие действующего разрешения на строительство.

Регистрация перепланировок и реконструкций МКД или зданий в общей собственности

Кадастровый учет многоквартирного дома (МКД) в связи с реконструкцией или при перепланировке расположенных в нем помещений допускается по заявлению (ч. 6.1):

  • представителя собственников помещений в МКД, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в МКД;
  • лица, осуществившего перепланировку помещений, повлекшую за собой изменение характеристик МКД.

Аналогично решается вопрос об учете изменений параметров помещений в нежилом здании (сооружении), принадлежащих на праве собственности разным лицам (ч. 6.2).

В ЕГРН не могут числиться право собственности на недвижимость и на ее часть одновременно

Изменения в регистрации недвижимости в 2021 году не допускают наличия в ЕГРН записей о регистрации вещных прав на здание (сооружение) с одновременной регистрацией вещных прав на помещения, машино-места в таком здании (сооружении).

После регистрации права собственности на все здание (сооружение) можно снять с учета все отдельные объекты в этом здании (помещения и машино-места) на основании заявления собственника здания (сооружения) без акта обследования (ч. 7.1).

При регистрации права собственности на всю бывшую коммунальную квартиру орган регистрации одновременно автоматически снимает с кадастрового учета комнаты в квартире без заявления (ч. 7.2).

Поэтапная регистрация очередей строительства

С 28.10.2021 вносятся изменения в ст. 40 закона о регистрации недвижимости, касающиеся порядка регистрации строящихся (реконструируемых) зданий и гидротехнических сооружений.

Если проектная документация объекта капитального строительства предусматривает строительство (реконструкцию) объекта этапами, которые могут эксплуатироваться автономно, то можно будет ставить вводимые этапы на кадастровый учет отдельно. Порядок такой регистрации следующий:

  1. При вводе в эксплуатацию I этапа строительства (реконструкции) регистрируется здание с характеристиками, соответствующими этому этапу.
  2. При вводе в эксплуатацию II и последующих этапов строительства (реконструкции) ставятся на кадастровый учет все изменения, а также машино-места. В этом случае в технический план объекта недвижимости вносятся характеристики здания (сооружения) по совокупности всех ранее введенных и вводимых в эксплуатацию частей объекта.

Регистрация ипотеки на доли в общей собственности без нотариуса

Изменения коснулись ст. 42 закона № 218-ФЗ. Разрешено не удостоверять нотариально договоры ипотеки:

  • связанные с продажей долей в праве на участки сельскохозяйственного назначения;
  • долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
  • по реализации долей в праве общей собственности в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных (муниципальных) нужд (например, в рамках реновации).

Учет части объекта недвижимости и регистрация обременений

Статья 44 дополнена следующими положениями.

Арендаторов помещений в офисных и торговых центрах освободили от обязанности готовить технический план арендуемой части здания, если у арендуемых помещений есть общие строительные конструкции и все они описаны в реестре недвижимости.

Достаточно представить договор аренды. В договоре аренды нужно прописать право пользования частью здания, представляющей собой одно или несколько помещений (ч. 2 ст. 44).

Договор аренды части здания или земельного участка без техплана, межевого плана арендуемой части проводится по реестру недвижимости как обременение всего здания (ч. 5 ст. 44).

Изменение размеров долей сельхозучастка

С 28.10.2021 в ст. 47 добавляется ч. 9.1.

Она позволяет после изменения общим собранием размера долей оперативно внести исправления в ЕГРН.

Правом и обязанностью подать заявление об изменении долей наделяется орган местного самоуправления, который хранит протокол общего собрания собственников (ч. 9.1 ст. 47).

Срок подачи заявления — 5 рабочих дней с даты подписания протокола уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

Орган регистрации вносит изменения в ЕГРН и уведомляет об этом участников общей долевой собственности на земельный участок.

Регистрация договора участия в долевом строительстве (ДДУ) по новым правилам

Внесение изменений в закон о регистрации недвижимости затронули также некоторые правила регистрации ДДУ (ст. 48).

Теперь для регистрации права участника долевого строительства (любого, кроме первого участника) на переданную квартиру или иное помещение не нужно предъявлять ДДУ или договор об уступке прав требования по ДДУ. Достаточно акта передачи.

Зато расширяется перечень документов, необходимых для регистрации ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником ДДУ. В него включается согласие залогодержателя, если права на земельный участок, на котором возводится дом, были переданы в залог застройщиком по целевому кредиту на строительство объекта недвижимости (п. 8 ч. 2).

Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик также обязан представлять согласие залогодержателя на прекращение права залога на объекты долевого строительства (ч. 3.1).

Кроме того, в данную статью внесены уточнения, касающиеся проведения правовой экспертизы плана и проектной декларации на создаваемые объекты недвижимости. При регистрации ДДУ регистратор проверяет данные документы только на предмет (ч. 3.2):

  • наличия в них сведений об объекте долевого строительства, являющемся предметом договора;
  • соответствия содержащихся в них сведений данным, указанным в договоре: о виде, назначении объекта долевого строительства, этаже, на котором он расположен, площади объекта.

Регистратор не вправе проверять законность выдачи разрешения на строительство, а также соответствия сведений, содержащихся в декларации и плане создаваемого объекта недвижимости, данным проектной документации (ч. 3.3).

Порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН

Значительные изменения в законе о регистрации недвижимости в 2021 году связаны с правилами предоставления сведений из ЕГРН (ст. 62).

Теперь правом предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРН, наделяется ФГБУ «ФКП Росреестра».

С 28.10.2021 сведения, содержащиеся в ЕГРН, будут размещаться на официальном сайте. Запрещается размещение сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, а также содержащих информацию о правообладателях объектов недвижимости, в том числе их персональные данные (ч. 1.1).

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, будут предоставляться на основании запроса, форма которого устанавливается органом нормативно-правового регулирования. Запрос, поданный с нарушением установленного порядка, считается неполученным и не рассматривается, о чем уведомляется заявитель (ч. 5).

С 28.10.2021 получить сведения из ЕГРН можно будет через многофункциональный центр (чч. 10, 11). Запрос о предоставлении сведений, поступивший в МФЦ, передается его сотрудниками в электронной форме в ФГБУ «ФКП Росреестра». Получить запрошенные сведения заявитель также может через МФЦ.

Кроме того, теперь через МФЦ можно получить выписку из ЕГРН, удостоверяющую проведенный кадастровый учет и (или) регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество, в форме документа на бумажном носителе, составленного центром и подтверждающего содержание электронного документа (ч. 18 ст. 29).

Запрет на продажу сведений из ЕГРН неуполномоченными лицами

Полученные органами госвласти, местного самоуправления, организациями или гражданами сведения, содержащиеся в ЕГРН, не могут быть предоставлены ими третьим лицам за плату (ч. 24), в т. ч. через интернет.

Подробнее об этом читайте здесь.

 

Установлен запрет на продажу выписок из ЕГРН Подробнее

Важное для кадастровых инженеров

В ЕГРН будет вноситься больше данных о кадастровом инженере, электронный личный кабинет кадастрового инженера обретет новые функции, а технические данные ЕГРН пополнятся координатами геодезической основы.

Информационное взаимодействие кадастрового инженера с органом регистрации

С 01.01.2023 предусматривается расширение информационного взаимодействия кадастрового инженера с органом регистрации прав через электронный сервис «Личный кабинет кадастрового инженера» (ст. 20). Данная статья дополняется ч. 5, в которой указывается, что орган регистрации будет уведомлять кадастрового инженера через личный кабинет об осуществлении одного из следующих действий:

  • приостановления учета и регистрации прав, если решение о таком приостановлении принято по результатам рассмотрения документов, подготовленных инженером;
  • выявления ошибки, содержащейся в подготовленном инженером межевом плане, техническом плане, акте обследования или карте-плане территории, воспроизведенной в ЕГРН.

Кадастровый инженер наделяется правом через сервис «Личный кабинет…» направлять запросы о предоставлении сведений и информации, необходимых для выполнения кадастровых работ, в государственные информационные системы, в том числе в ЕГРН (ч. 8 ст. 20).

Скорректирован вопрос об оплате использования кадастровым инженером электронного сервиса. С 2023 года использование сервиса будет бесплатным (в отличие от настоящего времени). Оплачиваться будет только временное хранение документов до подачи в орган регистрации заявления об учете (регистрации).

Внесение геодезической основы в ЕГРН

Изменения, внесенные в закон № 218-ФЗ, коснулись также содержания ЕГРН, его составных частей (кадастра недвижимости, реестра границ). С 01.01.2023 планируется расширить ЕГРН за счет добавления координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов (п. 7 ч. 2 ст. 7).

Новые сведения кадастра недвижимости

Ведению кадастра недвижимости посвящена ст. 8 закона № 218-ФЗ. Поправки, которые внесены в данную статью, вступают в силу в разное время.

С 28.10.2021 кадастр недвижимости обогатится полной информацией о кадастровом инженере, ведущем работы на конкретном объекте: Ф. И. О. инженера, уникальный реестровый номер в реестре СРО кадастровых инженеров и наименование данной организации, СНИЛС.

Тогда же из кадастра недвижимости будет исключена информация о местоположении в здании и площадях помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в здании и находящихся в общей долевой собственности этих лиц.

С 29.06.2021 в кадастр недвижимости будут включать сведения о ранее учтенном объекте недвижимости, вещных правах на данный объект недвижимости, а также о выявленном правообладателе данного объекта недвижимости.

С 01.01.2023 кадастр недвижимости будет содержать информацию:

  • об образовании земельных участков путем перераспределения земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности;
  • наличии решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных (муниципальных) нужд. До 01.01.2023 указанные сведения, как и прежде, будут содержаться в реестре прав на недвижимость;
  • расположении земельного участка и (или) находящегося на нем объекта недвижимости в границах территории зарезервированной для государственных (муниципальных) нужд.

Также в ст. 8 закона № 218-ФЗ указаны дополнительные основания для внесения основных сведений в кадастр. Такими основаниями будут межевой план, утвержденная карта-план территории, технический план и акт обследования.

Полномочия Федеральной кадастровой палаты

В закон № 218-ФЗ внесены изменения, закрепляющие за федеральным государственным бюджетным учреждением, подведомственным Росреестру, — Федеральной кадастровой палатой (ФГБУ «ФКП Росреестра») — определенные полномочия. Следует отметить, что Федеральная кадастровая палата и раньше выполняла большинство из указанных функций, но ее деятельность регулировалась подзаконными нормативными актами.

В ст. 3.1 перечислены все компетенции данного учреждения, в частности:

  • выездной прием заявлений о кадастровом учете и регистрации прав;
  • выдача документов посредством курьерской доставки;
  • перевод документов реестровых дел в электронную форму;
  • выполнение функций оператора федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  • разработка, внедрение и информационная поддержка электронных сервисов, необходимых для оказания услуг в сфере кадастрового учета и регистрации прав.

***

Таким образом, изменений достаточно много, касаются они как непосредственно процедур учета и регистрации, так и правил действий регистраторов. Большое количество внесенных изменений закрепляют уже сложившуюся практику. Актуализация норм открывает новые пути для развития очень важной и сложной области правового регулирования — учета и государственной регистрации прав на недвижимость, а также устанавливает высшую юридическую силу в отношении уже сложившихся, но не закрепленных непосредственно в нормах права отношений по поводу объектов недвижимости.

Источники:
закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Комментировать 0
Назад Вперед
Читайте по теме
Оставить комментарий
Отправить