Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Просто о ренте квартиры

Что такое рента на квартиру? В чем смысл рентных взаимоотношений? Кому может быть выгодна рента и какие преимущества она дает субъектам? На эти и другие вопросы даем ответы в нашей статье.

Понятие ренты в гражданском праве. Договор ренты на квартиру: стороны и форма

Отличия видов ренты между собой по ГК РФ: сравнительная таблица

Плюсы и минусы ренты

Понятие ренты в гражданском праве. Договор ренты на квартиру: стороны и форма

В гражданском праве рента — это отдельный вид договора,  по которому может передаваться любое имущество, включая недвижимость. Нормативному регулированию ренты посвящена гл. 33 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ).

Простыми словами рента — это передача квартиры одним лицом в собственность другого в обмен на выплату ренты в течение определенного периода времени (ст. 583 ГК РФ). Субъектами договора являются получатель и плательщик ренты. Рента может выражаться в деньгах либо в содержании получателя ренты в натуральной форме.

О том, какие условия обязательно должен содержать договор ренты на квартиру — в статье «Что относится к существенным условиям договора ренты».

Передача квартиры в собственность плательщика ренты может осуществляться за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). Следует дифференцировать данную плату и рентные платежи.

Обратите внимание! Бесплатная передача имущества не означает, что договор ренты безвозмездный. Встречным предоставлением в этом случае являются рентные платежи. Данный вопрос имеет значение для целей налогообложения.

Важно! Договор ренты квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права собственности по нему также необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 584 ГК РФ).

В сознании большинства рента ассоциируется с одинокими пожилыми людьми, отдавшими свое жилье в обмен на материальную поддержку. Однако гражданское законодательство устанавливает 3 вариации рентных правоотношений, которые различаются по субъектному составу, предмету и порядку платежей.

Отличия видов ренты между собой по ГК РФ: сравнительная таблица

Постоянная рента

Получателем постоянной ренты может быть не только гражданин, но и некоммерческая организация (п. 1 ст. 589 ГК РФ).

Для постоянной ренты свойственно отсутствие определенного срока ее выплаты. Это означает, в частности, что смерть получателя ренты не влечет за собой ее прекращение.

Правомочия рентополучателя передаются по наследству или в порядке правопреемства, а также могут быть предметом уступки другим лицам (п. 2 ст. 589 ГК РФ). Завершается постоянная рента выплатой всей выкупной цены либо досрочно по требованию получателя ренты при нарушении договора ее плательщиком (ст. 592, 593 ГК РФ).

Сама рента по общему правилу выражена в систематических денежных платежах (ст. 590 ГК РФ).

Рента называется постнумерандо, если выплаты производят по истечении определенного периода. Рента называется пренумерандо, если выплаты производят авансом в начале периода. Если иное не установлено договором, постоянная рента вносится по истечении каждых трех месяцев.

Подробно о постоянной ренте — «Когда заключается договор постоянной ренты».

 Пожизненная рента

Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин или несколько граждан в равных долях (ст. 596 ГК РФ). Стороны обычно связаны личными доверительными отношениями.

Как следует из названия, срок действия договора пожизненной ренты ограничен продолжительностью жизни рентополучателя. Права получателя ренты, соответственно, не передаются по наследству, а рентные взаимоотношения считаются прекращенными после смерти получателя.

Отметим, что это отличает пожизненную ренту квартиры от постоянной.

Рента уплачивается в виде денежных траншей.

Подробно о пожизненной ренте — «Когда заключается договор пожизненной ренты».

Пожизненное содержание с иждивением

Самым специфическим и в то же время достаточно распространенным вариантом рентных отношений является договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). Его ключевая особенность заключается прежде всего в том, что плательщик ренты по общему правилу должен содержать своего подопечного именно в натуральной форме, например ухаживать, приобретать продукты, одежду, позаботиться о похоронах и т. д. (п. 1 ст. 602 ГК РФ).

Однако стороны могут договориться и о замене содержания в натуре на денежные платежи.

Данная рента прекращается со смертью рентополучателя (п. 1 ст. 605 ГК РФ).

Подробно об этом виде ренты — Как заключить договор пожизненного содержания с иждивением.

Сравнить между собой виды ренты и детально проанализировать различия поможет таблица.

Плюсы и минусы ренты

Для рентополучателя, особенно если это одинокий престарелый гражданин, рентные отношения могут быть очень выгодными, так как в результате сделки он:

  • получает материальную поддержку от плательщика;
  • сохраняет право проживания в квартире.

К числу отрицательных последствий ренты для ее получателя можно отнести прекращение его правомочий собственника в отношении квартиры. Он не сможет передумать и по-другому распорядиться ею, например продать. Однако его права достаточно защищены, так как квартира имеет двойное обременение (ренту и залог, ст. 586, 587 ГК РФ). Это гарантирует ему, что квартира не будет продана без его согласия третьим лицам до окончания ренты.

Плательщику же рента дает возможность на выгодных условиях приобрести в собственность жилое помещение фактически в рассрочку. В результате заключения договора плательщик ренты становится собственником квартиры со всеми вытекающими последствиями:

  • оплачивает коммунальные услуги;
  • ремонтирует за свой счет;
  • берет на себя ответственность за случайную гибель.

Однако он ограничен в своем праве распоряжаться квартирой из-за обременений в виде залога и ренты. Без согласия рентополучателя плательщик ренты не сможет ни продать, ни сдать квартиру внаем до тех пор, пока существует рента. Кроме того, плательщик должен быть уверен в своей платежеспособности в течение нескольких лет или даже десятилетий, в противном случае возникает риск расторжения договора ренты и потери всех внесенных платежей.

Обратите внимание! Судебная практика насыщена решениями о досрочном расторжении договоров ренты по искам рентополучателей в связи с малейшими нарушениями обязательств со стороны плательщика (см., например, Апелляционное определение Мосгорсуда от 18.06.2019 по делу № 33-25629/2019, Апелляционное определение Мосгорсуда от 14.05.2019 по делу № 33-20185/2019).

Также распространены ситуации оспаривания рентных отношений наследниками получателя ренты после его смерти. Подобные риски судебных разбирательств следует учитывать при заключении рентного соглашения.

Подробно об оспаривании рентных соглашений — «Как родственникам оспорить договор ренты».

***

Итак, понятие ренты на квартиру означает передачу квартиры в собственность другого лица за систематическую уплату денежных средств или предоставление содержания. Гражданским законодательством предусмотрено 3 варианта рентных отношений. Принимая решение о заключении подобной сделки, сторонам рекомендуется внимательно продумать детали своих взаимоотношений и взвесить все за и против. 

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить