Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
С вами
с 2015 года
Рубрикатор
Поиск

Просто о ренте квартиры

Что такое рента на квартиру? В чем смысл рентных взаимоотношений? Кому может быть выгодна рента и какие преимущества она дает субъектам? На эти и другие вопросы даем ответы в нашей статье.

Что такое рента

Рента - договор, который позволяет собственнику квартиры получать пассивный доход за счет квартиры. Смысл договора ренты в том, что собственник квартиры (получатель ренты) отдает свое жилье в собственность другому лицу (плательщику ренты) сразу при заключении договора.

Плательщик ренты за квартиру выплачивает получателю периодические платежи. Получатель ренты все это время может и получать деньги, и проживать в квартире.

Справка: как называются стороны договора ренты. Приобретает квартиру и платит периодические платежи плательщик ренты. Реализует квартиру и получает платежи - получатель ренты.

То есть, договор ренты на квартиру представляет собой сделку, по которой одно лицо передает другому лицу свое имущество в счет получения от последнего периодических платежей (п. 1 ст. 583 Гражданского кодекса РФ). Ренте посвящена отдельная глава 33 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК).

Образец договора ренты на квартиру Скачать

Рента согласно ГК РФ бывает трех видов (п. 2 ст. 583 ГК)::

  1. постоянная,
  2. пожизненная, 
  3. договор пожизненного содержания с иждивением.

Отличия видов ренты между собой по ГК РФ: сравнительная таблица

Постоянная рента характеризуется тем, что не предполагает срока окончания уплаты рентных платежей. То есть право получения исполнения передается по наследству.

Следовательно, по аналогии отвечая на вопрос «пожизненная рента квартиры - что это?», ясно, что имеется в виду контракт со сроком действия, ограниченным периодом жизни получателя.

А договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием заключается при необходимости обеспечения жизненных потребностей получателя.

На рынке недвижимости встречается также вариант, когда квартира продается по договору ренты с отсрочкой заселения. Это не отдельный вид ренты. В этом случае может иметься в виду любой из трех обозначенных выше. Просто у такой сделки есть условие: в квартире кто-то проживает (чаще всего получатель), и получить ее в пользование можно будет только после его кончины.

Отличия указанных видов приведены в таблице.

Просто о ренте квартиры

Сейчас мы рассмотрим основные вопросы, которые возникают при столкновении с договором ренты. 

Основные вопросы по договору ренты

Рентные платежи - это оплата в рассрочку за квартиру?

Ренту нельзя приравнять к продаже квартиры в рассрочку.

Дело в том, что периодические выплаты получателю ренты не всегда с экономической точки зрения являются достаточной оплатой квартиры. Стороны могут предсмотреть в договоре ренты дополнительную оплату за квартиру и/или так называемую выкупную цену ренты, т.е. отдельную плату, которая позволяет прекратить договор ренты (ст. 585 ГК).
То есть периодические платежи - самостоятельная обязанность плательщика ренты, собственно оплата квартиры. Но в ренте могут быть еще и оплата за передачу квартиры, и выкупная цена ренты (это не цена квартиры, а плата за право перестать платить периодические платежи, прекратить договор ренты).

Выкупной цены ренты может не быть вовсе или она может быть предусмотрена сверх периодических платежей. В том числе стороны договора могут ограничиться рентой и прописать в договоре ренты, что договор прекращается без выкупной выплаты, либо заключить особый вариант ренты - пожизненное содержание с иждивением, который не предусматривает выкупной цены ренты в принципе.

Соответственно, и передача квартиры может совершаться против оплаты некой суммы и обещания платить периодические платежи или просто за обещание платить периодческие платежи.

Еще одно отличие ренты от рассрочки - выкупные платежи не идут в зачет конечной стоимости квартиры, т.е. можно платить ренту 3 года или 10 лет, или до смерти получателя ренты, но это никак не повлияет на предварительную договоренность о размере платежей, о выкупной цене. 

Приведем пример. Заключен договор пожизненной ренты, установлены периодические платежи в размере 20 000 руб. в месяц. В договоре прописана выкупная цена ренты - 900 000 руб. Рыночная стоимость квартиры 2 500 000 руб. Плательщик ренты в течение 10 лет вносил периодические платежи, а потом решил прекратить ренту, оплатив выкупную цену. Ему придется заплатить 900 000 руб., выкупная цена ренты не будет снижена за счет долговременной уплаты периодических платежей, но и не будет повышена с целью "добрать разницу" между внесенными деньгами и рыночной стоимостью квартиры..

Когда плательщик ренты получает квартиру

Плательщик ренты сразу после оформления договора становится собственником квартиры.

Но распоряжаться квартирой полноправно он не сможет, пока не закончится договор ренты: до завершения договора квартира в залоге у получателя ренты. Поэтому любую сделку с квартирой (продажу, аренду и др.) плательщик ренты может совершить только с согласия получателя ренты (ситуация, аналогичная ипотеке у банка).

Кроме того, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты чаще всего продолжает жить в квартире, хотя она и принадлежит плательщику ренты (условие

Кто платит налоги и коммуналку за квартиру в ренте

Как мы говорили выше, собственником сразу после заключения договора и оформления прав в Росреестре становится плательщик ренты. Квартиру обязан содержать собственник (ч.ч. 305 ст. 30 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, именно он оплачивает за квартиру налоги и коммунальные платежи (даже если в квартире проживает получатель ренты по договору пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением).

Однако есть способ сделать оплату части коммуналки периодическим платежом в счет ренты: выберите договор пожизненного содержания с иждивением и впишите в него, что плательщик ренты обеспечивает получателя ренты жилищем, в том числе оплачивает коммунальные услуги по счетчикам. К сожалению, вывоз мусора и оплата обслуживания МКД дворником не войдет в эту сумму. Но вот электричество, газ, воду вполне можно учесть в составе периодического платежа по ренте.

Можно ли изменить периодический платеж, если выросла или упала рыночная цена квартиры

Рентный платеж устанавливается сразу договором ренты на будущее время.

Пересмотреть его можно только по договору постоянной ренты и только в двух случаях.

Снизить периодический платеж можно если квартира пострадала (например, случился пожар).

Повысить периодический платеж можно, если квартира была передана бесплатно, только в счет периодических платежей по ренте, а затем вырос региональный прожиточный минимум, и сложилась ситуация, что платеж ниже такого прожиточного минимума. В этом случае получатель ренты вправе потребовать, чтобы платеж был хотя бы в размере регионального прожиточного минимума.

Если кроме рентных платежей в договоре постоянной ренты была прописана оплата за передачу квартиры, то рентный периодический платеж, скорее всего не удастся увеличить ( см.решение Тимирязевского районного суда города Москвы от 09.04.2012 по делу № 2-794/12 .

Что учесть при оформлении ренты на квартиру

При оформлении данной сделки следует:

  1. Проверить дееспособность получателя.
    Это необходимо, чтобы устранить риск признания впоследствии сделки недействительной на основании, например, ст. 171 ГК.
    Надо отметить, что недееспособные тоже нуждаются в помощи и могут иметь имущество, за счет передачи которого можно оформить ренту на квартиру с пожизненным содержанием. Однако в таком случае соглашение будет заключаться опекуном с согласия органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК).
  1. Оговорить четко и емко все условия сотрудничества в тексте документа.

О значимых условиях контракта мы рассказывали в статье «Что относится к существенным условиям договора ренты».

Рекомендуем! Должникам лучше собирать и хранить доказательства надлежащего исполнения условий сделки.

В качестве подтверждающих исполнение бумаг выступают расписки о получении периодических платежей или выписки из банка об их перечислении, квитанции о приобретении продуктов, лекарств, оплате услуг врача и т. п.

Особое внимание в исках о расторжении договоров ренты суды обращают именно на необходимость доказывания сторонами выполнения обязательств.

Например, в процессе рассмотрения иска о расторжении ренты на квартиру с пожизненным содержанием суд даже отправлял ответчику письмо с разъяснением о необходимости представить доказательства исполнения соглашения (решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 22.05.2018 по делу № 2-806/18).

Еще больше примеров судебной практики о неисполнении обязательств по договору ренты читайте в системе КонсультантПлюс. Читать подборку судебной практик вы сможете, если у вас есть доступ в ситему. Не пользовались ранее КонсультантПлюс? Оформите бесплатный пробный доступ на 2 дня или закажите прайс.

Как приобрести квартиру по договору ренты

Образец договора ренты с пожизненным содержанием Скачать

Начните с совместного со второй стороной договора обращения к нотариусу. Договор ренты (любого вида) оформляется только нотариально.

Возьмите с собой документы на квартиру (договор о ее покупке, свидетельство на наследство). Выписку из ЕГРН в Росреестре можно не брать - нотариусы имеют возможность быстро и бесплатно брать электронные выписки на любую недвижимость прямо со своего компьютера.

Нотариусы предпочитают самостоятельно составлять договоры, которые они удостоверяют. Поэтому сразу обговорите с нотариусом или его специалистом важнейшие моменты: размер и форму периодических платежей, размер оплаты за передачу квартиры (если таковая будет), для постоянной ренты - выкупную цену ренты (если таковая будет). Особенно непросто описать пожизненное содержание с иждивением, т.к. зачасту требуется указать список конкретных обязанностей по уходу за пожилым человеком, продуктовый набор для него и т.п.

Самый распространенный случай ренты — заключение договора между родственниками. Бывают случаи, когда заинтересованные лица находят друг друга через знакомых. Также можно воспользоваться вариантом продажи квартир по ренте агентством недвижимости.

Обратите внимание! Переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации в Росреестре (п. 8 ст. 2 закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

Регистрация договора ренты: порядок, документы, куда подавать Подробнее

Иногда стороны рассматривают и иные варианты оформления отношений. Некоторых интересует, что лучше - дарственная или рента на квартиру? А может, завещание? Сразу следует отметить, что только рента налагает на лицо, к которому переходит имущество, обязательство по выплате содержания (уходу и т. п.). Дарственная, завещание — безвозмездные сделки. Если рассматривать со стороны налогообложения, то дарение — самая выгодная процедура: никаких затрат не требует. А две другие влекут необходимость оплаты услуг нотариуса, а завещание еще и оплату оценки имущества, пошлины.

Далее рассмотрим только последствия рисков случайной гибели или случайного повреждения имущества. Последствия обозначенных рисков зависят от вида ренты.

Риски договора постоянной ренты

Согласно ст. 595 ГК риски случайной гибели или случайного повреждения в отношении жилья, переданного по контракту, зависят от условий его передачи. При бесплатном отчуждении их несет плательщик. А в случае возмездной передачи плательщик вправе требовать прекращения обязательства по уплате платежей или изменения условий сделки.

Риски при пожизненной ренте

При продаже квартиры по договору пожизненной ренты факт ее последующей случайной гибели или случайного повреждения не освобождает плательщика от принятых на себя обязательств (ст. 600 ГК).

Риски пожизненного содержания с иждивением

Последствия аналогичны предыдущему пункту.

Пример: необоснованными были признаны доводы ответчика прекращении соглашения о пожизненном содержании.Ответчик ссылался, что имущество выбыло из владения получателя ренты. Суд указал, что согласно ст. 600 ГК данное обстоятельство не освобождает плательщика от дальнейшей уплаты взносов. И по причине неисполнения последним своих обязанностей сделка была расторгнута (определение Московского городского суда от 04.02.2011 по делу № 33-2687/2011).

Условия прекращения и расторжения ренты

Чтобы разобраться, как расторгнуть договор ренты на квартиру, надо сначала определиться, к какому виду относится эта сделка.

Правила расторжения ренты в каждом случае будут свои.

Прекращение постоянной ренты

В силу ст. 592 ГК плательщик вправе отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа. Однако он обязан предупредить об этом получателя в письменном виде не менее чем за 3 месяца. При этом выплата платежей должна производиться до получения суммы выкупа в полном объеме.

Согласно ст. 593 ГК в ряде случаев получатель вправе требовать выкупа ренты. Например, если плательщик:

  • допустил просрочку платежа более года;
  • признан неплатежеспособным;
  • переданное имущество поступило в общую собственность.

Список открытый. Иные случаи можно предусмотреть в тексте контракта.

Прекращение пожизненной ренты

Согласно ст. 599 ГК при существенном нарушении условий соглашения плательщиком получатель вправе требовать выкупа ренты или прекращения сотрудничества и возмещения убытков.

Обратите внимание! Если квартира отчуждена безвозмездно, получатель вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

Как составить требование получателя ренты о возврате имущества? Пользуйтесь формами документов от экспертов системы КонсультантПлюс. Открыть документ поможет бесплатный доступ на 2 дня.

Прекращение пожизненного содержания с иждивением

В соответствии со ст. 605 ГК обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя. А в случае существенного нарушения плательщиком принятых на себя обязательств получатель вправе потребовать возврата имущества или выплаты ему выкупной цены.

Важно! В таком случае компенсация расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты, не производится.

Плюсы и минусы договора ренты

Преимущества рассматриваемой сделки:

  • продавец остается с жильем и доходом (с правом на жизнеобеспечение);
  • плательщик получает недвижимость по выгодной рыночной цене и может оплачивать ее частями.

Ее недостатки:

  • сумма оплаты зависит от величины прожиточного минимума, который постоянно меняется (надо следить за показателями и платить больше при необходимости);
  • имущество хотя и переходит во владение плательщика, однако остается в залоге у получателя (ст. 587 ГК).

Плюсы и минусы ренты на квартиру также зависят от конкретного вида контракта.

Так, если купить квартиру по договору пожизненной ренты, плательщик с большей долей вероятности будет подсознательно ждать кончины получателя. Порой это обстоятельство оказывает сильное моральное давление на последнего.

Что касается постоянной ренты, тут плюсом для плательщика является предусмотренная законом бесспорная возможность выкупа ренты. Она же является и минусом для получателя, так как может быть заявлена в любой момент. Единственное условие: письменное извещение должно быть заявлено не менее чем за 3 месяца до даты прекращения выплат (больший срок может быть предусмотрен в соглашении).

Вывод! Таким образом, сотрудничество на постоянной основе выбирают, когда фактически интересует отсроченный во времени выкуп, а не постоянный доход.

Минусом договора пожизненной ренты на квартиру на условиях содержания с иждивением для плательщика (при этом плюсом для получателя) является неограниченное время, проведенное в уходе за бывшим собственником. При этом также есть опасность столкнуться с его капризами и скверным характером.

Пожизненное содержание с иждивением

Рента на квартиру с пожизненным содержанием — самый распространенный вид. К подобной продаже имущества прибегают обычно сильно нуждающиеся люди, чаще всего пожилые, не имеющие близких родственников, способных помочь.

Как заключить договор пожизненного содержания с иждивением Подробнее

Для реализации этого варианта получателю совсем необязательно выезжать из передаваемого жилья.

Как оформить ренту квартиры с пожизненным проживанием и содержанием? Надо просто предусмотреть в тексте соглашения условие о праве пожизненного проживания получателя в квартире, а также о порядке предоставления содержания и его размере. Тогда пожилой гражданин сможет до конца своих дней жить обеспеченно, при этом не меняя места жительства.

Регулируется такой контракт параграфами 3 и 4 главы 33 ГК (п. 2 ст. 601).

Обратите внимание! Плательщик обязан принимать меры в целях поддержания стоимости имущества, полученного по сделке, в течение всего срока сотрудничества.

Важно! Для обременения (отчуждения, залога и т. п.) собственности, полученной по соглашению о пожизненном содержании с иждивением, плательщику требуется согласие получателя (ст. 604 ГК).

Отличия ренты от пожизненного содержания с иждивением

Главное отличие покупки квартиры по договору пожизненной ренты на условиях содержания с иждивением от других видов в том, что плательщик не просто оказывает получателю материальную помощь, а обязан обеспечивать его жизненные нужды (цели и размер оговариваются в контракте). То есть перечислить оговоренную сумму на банковский счет и даже не контактировать с человеком нельзя. Обычно в контракте согласовывается приобретение и доставка продуктов по мере необходимости, покупка лекарств, уход за заболевшим и т. п.

Обратите внимание! Законом предусмотрена возможность замены жизнеобеспечения в натуре на периодические платежи (ст. 603 ГК).

Однако такая возможность не может быть изначальным условием сотрудничества и должна быть предусмотрена в тексте контракта.

Иные отличия можно посмотреть выше в таблице по сравнению видов рассматриваемой сделки (например, в минимальном размере денежного содержания).

***

Что значит договор ренты на квартиру? Это сделка, по которой недвижимое имущество передается в счет получения периодической помощи. Поддержка может быть выражена в денежном эквиваленте, может оказываться путем предоставления услуг или полного жизнеобеспечения. Закон выделяет три вида ренты: постоянную, пожизненную, пожизненное содержание с иждивением. Каждый из видов имеет свои особенности, положительные и отрицательные стороны, а также отличается по последствиям наступления рисков случайной гибели или случайного повреждения имущества, условиям прекращения действия обязательств. Самым популярным является последний вид — предоставление пожизненного содержания с иждивением, когда получателю оказывается полная материальная и физическая поддержка.

 

Источники:
Гражданский кодекс Российской Федерации
Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить