Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
С вами
с 2015 года
Рубрикатор
Поиск

Просто о ренте квартиры

Что такое рента на квартиру? В чем смысл рентных взаимоотношений? Кому может быть выгодна рента и какие преимущества она дает субъектам? На эти и другие вопросы даем ответы в нашей статье.

Что такое рента

Договор ренты на квартиру представляет собой сделку, по которой одно лицо передает другому лицу свое имущество в счет получения от последнего периодических платежей (п. 1 ст. 583 Гражданского кодекса РФ). Данному виду сделки посвящена глава 33 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК).

Важно! Тот, кто отдает собственность, в соглашениях именуется получателем (или кредитором), а тот, кто платит, — плательщиком (или должником).

За передачу жилья может быть предусмотрена отдельная плата (ст. 585 ГК). Такое сотрудничество будет регулироваться нормами указанного правового акта о купле-продаже. Если же передача производится на безвозмездной основе, к отношениям применяются положения о дарении.

Важно! Обеспечение прав кредитора производится за счет положений ст. 587 ГК, согласно которой он приобретает право залога на переданное жилое помещение.

Причем даже в случае продажи собственности должником обязанности по исполнению принятых им обязательств перейдут к новому покупателю.

Дополнительно о том, что значит пожизненная рента на квартиру, вы узнаете из материала «Понятие договора ренты в гражданском праве и примеры его использования».

Что учесть при оформлении ренты на квартиру

При оформлении данной сделки следует:

  1. Проверить дееспособность получателя.
    Это необходимо, чтобы устранить риск признания впоследствии сделки недействительной на основании, например, ст. 171 ГК.
    Надо отметить, что недееспособные тоже нуждаются в помощи и могут иметь имущество, за счет передачи которого можно оформить ренту на квартиру с пожизненным содержанием. Однако в таком случае соглашение будет заключаться опекуном с согласия органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК).
  1. Оговорить четко и емко все условия сотрудничества в тексте документа.

О значимых условиях контракта мы рассказывали в статье «Что относится к существенным условиям договора ренты».

Рекомендуем! Должникам лучше собирать и хранить доказательства надлежащего исполнения условий сделки.

В качестве подтверждающих исполнение бумаг выступают расписки о получении периодических платежей или выписки из банка об их перечислении, квитанции о приобретении продуктов, лекарств, оплате услуг врача и т. п.

Особое внимание в исках о расторжении договоров ренты суды обращают именно на необходимость доказывания сторонами выполнения обязательств.

Например, в процессе рассмотрения иска о расторжении ренты на квартиру с пожизненным содержанием суд даже отправлял ответчику письмо с разъяснением о необходимости представить доказательства исполнения соглашения (решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 22.05.2018 по делу № 2-806/18).

Еще больше примеров судебной практики о неисполнении обязательств по договору ренты читайте в системе КонсультантПлюс. Читать подборку судебной практик вы сможете, если у вас есть доступ в ситему. Не пользовались ранее КонсультантПлюс? Оформите бесплатный пробный доступ на 2 дня или закажите прайс.

Как приобрести квартиру по договору ренты

Вариантов приобретения жилья рассматриваемым способом множество. Самый распространенный — заключение договора ренты на квартиру между родственниками. Бывают случаи, когда заинтересованные лица находят друг друга через знакомых. Также можно воспользоваться вариантом продажи квартир по ренте агентством недвижимости.

Важно! Договор ренты обязательно составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

По общему правилу если имущество подлежит отчуждению, то сделка требует государственной регистрации. Однако такая процедура не нужна для заключения контрактов с 01.03.2013.

Обратите внимание! Переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации (п. 8 ст. 2 закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

Иногда стороны рассматривают и иные варианты оформления отношений. Некоторых интересует, что лучше - дарственная или рента на квартиру? А может, завещание? Сразу следует отметить, что только рента налагает на лицо, к которому переходит имущество, обязательство по выплате содержания (уходу и т. п.). Дарственная, завещание — безвозмездные сделки. Если рассматривать со стороны налогообложения, то дарение — самая выгодная процедура: никаких затрат не требует. А две другие влекут необходимость оплаты услуг нотариуса, а завещание еще и оплату оценки имущества, пошлины.

Отличия видов ренты между собой по ГК РФ: сравнительная таблица

Рента бывает следующих видов (п. 2 ст. 583 ГК):

  • постоянная;
  • пожизненная;
  • пожизненное содержание с иждивением.

Первый характеризуется тем, что не предполагает срока окончания уплаты рентных платежей. То есть право получения исполнения передается по наследству.

Следовательно, по аналогии отвечая на вопрос «пожизненная рента квартиры - что это?», ясно, что имеется в виду контракт со сроком действия, ограниченным периодом жизни получателя.

А договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием заключается при необходимости обеспечения жизненных потребностей получателя.

На рынке недвижимости встречается также вариант, когда квартира продается по договору ренты с отсрочкой заселения. Это не отдельный вид ренты. В этом случае может иметься в виду любой из трех обозначенных выше. Просто у такой сделки есть условие: в квартире кто-то проживает (чаще всего получатель), и получить ее в пользование можно будет только после его кончины.

Отличия указанных видов приведены в таблице.

Просто о ренте квартиры

Риски договора ренты

В данном разделе рассмотрим только последствия рисков случайной гибели или случайного повреждения имущества. Об отрицательных моментах заключения сделки — в разделе ниже.

Последствия обозначенных рисков зависят от вида ренты.

Постоянная

Согласно ст. 595 ГК риски случайной гибели или случайного повреждения в отношении жилья, переданного по контракту, зависят от условий его передачи. При бесплатном отчуждении их несет плательщик. А в случае возмездной передачи плательщик вправе требовать прекращения обязательства по уплате платежей или изменения условий сделки.

Пожизненная

При продаже квартиры по договору пожизненной ренты факт ее последующей случайной гибели или случайного повреждения не освобождает плательщика от принятых на себя обязательств (ст. 600 ГК).

Пожизненное содержание с иждивением

Последствия аналогичны предыдущему пункту.

Пример: необоснованными были признаны доводы ответчика прекращении соглашения о пожизненном содержании.Ответчик ссылался, что имущество выбыло из владения получателя ренты. Суд указал, что согласно ст. 600 ГК данное обстоятельство не освобождает плательщика от дальнейшей уплаты взносов. И по причине неисполнения последним своих обязанностей сделка была расторгнута (определение Московского городского суда от 04.02.2011 по делу № 33-2687/2011).

Условия прекращения и расторжения ренты

Чтобы разобраться, как расторгнуть договор ренты на квартиру, надо сначала определиться, к какому виду относится эта сделка.

Правила расторжения ренты в каждом случае будут свои.

Постоянная рента

В силу ст. 592 ГК плательщик вправе отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа. Однако он обязан предупредить об этом получателя в письменном виде не менее чем за 3 месяца. При этом выплата платежей должна производиться до получения суммы выкупа в полном объеме.

Согласно ст. 593 ГК в ряде случаев получатель вправе требовать выкупа ренты. Например, если плательщик:

  • допустил просрочку платежа более года;
  • признан неплатежеспособным;
  • переданное имущество поступило в общую собственность.

Список открытый. Иные случаи можно предусмотреть в тексте контракта.

Пожизненная рента

Согласно ст. 599 ГК при существенном нарушении условий соглашения плательщиком получатель вправе требовать выкупа ренты или прекращения сотрудничества и возмещения убытков.

Обратите внимание! Если квартира отчуждена безвозмездно, получатель вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

Как составить требование получателя ренты о возврате имущества? Пользуйтесь формами документов от экспертов системы КонсультантПлюс. Открыть документ поможет бесплатный доступ на 2 дня.

Пожизненное содержание с иждивением

В соответствии со ст. 605 ГК обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя. А в случае существенного нарушения плательщиком принятых на себя обязательств получатель вправе потребовать возврата имущества или выплаты ему выкупной цены.

Важно! В таком случае компенсация расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты, не производится.

Плюсы и минусы договора ренты

Преимущества рассматриваемой сделки:

  • продавец остается с жильем и доходом (с правом на жизнеобеспечение);
  • плательщик получает недвижимость по выгодной рыночной цене и может оплачивать ее частями.

Ее недостатки:

  • сумма оплаты зависит от величины прожиточного минимума, который постоянно меняется (надо следить за показателями и платить больше при необходимости);
  • имущество хотя и переходит во владение плательщика, однако остается в залоге у получателя (ст. 587 ГК).

Плюсы и минусы ренты на квартиру также зависят от конкретного вида контракта.

Так, если купить квартиру по договору пожизненной ренты, плательщик с большей долей вероятности будет подсознательно ждать кончины получателя. Порой это обстоятельство оказывает сильное моральное давление на последнего.

Что касается постоянной ренты, тут плюсом для плательщика является предусмотренная законом бесспорная возможность выкупа ренты. Она же является и минусом для получателя, так как может быть заявлена в любой момент. Единственное условие: письменное извещение должно быть заявлено не менее чем за 3 месяца до даты прекращения выплат (больший срок может быть предусмотрен в соглашении).

Вывод! Таким образом, сотрудничество на постоянной основе выбирают, когда фактически интересует отсроченный во времени выкуп, а не постоянный доход.

Минусом договора пожизненной ренты на квартиру на условиях содержания с иждивением для плательщика (при этом плюсом для получателя) является неограниченное время, проведенное в уходе за бывшим собственником. При этом также есть опасность столкнуться с его капризами и скверным характером.

Пожизненное содержание с иждивением

Рента на квартиру с пожизненным содержанием — самый распространенный вид. К подобной продаже имущества прибегают обычно сильно нуждающиеся люди, чаще всего пожилые, не имеющие близких родственников, способных помочь.

Для реализации этого варианта получателю совсем необязательно выезжать из передаваемого жилья.

Как оформить ренту квартиры с пожизненным проживанием и содержанием? Надо просто предусмотреть в тексте соглашения условие о праве пожизненного проживания получателя в квартире, а также о порядке предоставления содержания и его размере. Тогда пожилой гражданин сможет до конца своих дней жить обеспеченно, при этом не меняя места жительства.

Регулируется такой контракт параграфами 3 и 4 главы 33 ГК (п. 2 ст. 601).

Обратите внимание! Плательщик обязан принимать меры в целях поддержания стоимости имущества, полученного по сделке, в течение всего срока сотрудничества.

Важно! Для обременения (отчуждения, залога и т. п.) собственности, полученной по соглашению о пожизненном содержании с иждивением, плательщику требуется согласие получателя (ст. 604 ГК).

Отличия ренты от пожизненного содержания с иждивением

Главное отличие покупки квартиры по договору пожизненной ренты на условиях содержания с иждивением от других видов в том, что плательщик не просто оказывает получателю материальную помощь, а обязан обеспечивать его жизненные нужды (цели и размер оговариваются в контракте). То есть перечислить оговоренную сумму на банковский счет и даже не контактировать с человеком нельзя. Обычно в контракте согласовывается приобретение и доставка продуктов по мере необходимости, покупка лекарств, уход за заболевшим и т. п.

Обратите внимание! Законом предусмотрена возможность замены жизнеобеспечения в натуре на периодические платежи (ст. 603 ГК).

Однако такая возможность не может быть изначальным условием сотрудничества и должна быть предусмотрена в тексте контракта.

Иные отличия можно посмотреть выше в таблице по сравнению видов рассматриваемой сделки (например, в минимальном размере денежного содержания).

***

Что значит договор ренты на квартиру? Это сделка, по которой недвижимое имущество передается в счет получения периодической помощи. Поддержка может быть выражена в денежном эквиваленте, может оказываться путем предоставления услуг или полного жизнеобеспечения. Закон выделяет три вида ренты: постоянную, пожизненную, пожизненное содержание с иждивением. Каждый из видов имеет свои особенности, положительные и отрицательные стороны, а также отличается по последствиям наступления рисков случайной гибели или случайного повреждения имущества, условиям прекращения действия обязательств. Самым популярным является последний вид — предоставление пожизненного содержания с иждивением, когда получателю оказывается полная материальная и физическая поддержка.

 

Источники:
Гражданский кодекс Российской Федерации
Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить