Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск
21 августа 2019

Когда заключается договор пожизненной ренты

Договор пожизненной ренты на квартиру чаще всего заключается между родственниками либо с одинокими пенсионерами. Расскажем, как определить сумму рентного платежа, нужно ли платить с него налоги, а также о плюсах и минусах пожизненной ренты.

Пожизненная рента: суть сделки

Какие условия прописывают в договоре

Порядок заключения договора

Государственная пожизненная рента

Плюсы и минусы пожизненной ренты

Какие налоги надо платить с пожизненной ренты

Пожизненная рента: суть сделки

Под рентой понимается передача одним лицом (получателем ренты) другому лицу (плательщику ренты) своего имущества в собственность под денежные выплаты.

Суть ренты состоит в следующем:

  • плательщик ренты обязывается выплачивать получателю рентные платежи;
  • имущество получателя ренты после его смерти перейдет плательщику.

В качестве имущества могут выступать как движимые вещи, так и недвижимость. Причем имущество при заключении договора ренты может передаваться плательщику ренты (ст. 583, 585 ГК РФ):

  • за плату (плательщик выплачивает единовременную сумму плюс рентные платежи);
  • бесплатно (плательщик выплачивает только рентные платежи).

В первом случае договор пожизненной ренты наряду с правилами о ренте регулируется нормами о купле-продаже (гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ), а во втором — о дарении (гл. 32 ГК РФ).

Стороны договора пожизненной ренты:

  • Плательщик ренты.
  • Получатель ренты. Получатель пожизненной ренты — всегда физическое лицо. Им может выступать как собственник имущества, так и иное указанное им лицо (выгодоприобретатель).

Обратите внимание! На стороне получателей ренты могут быть одновременно несколько граждан. Обычно их доли равны, однако в договоре можно предусмотреть неравное распределение долей между получателями ренты.

Риски! Если получатель ренты умирает до государственной регистрации ренты, такой договор будет ничтожным (п. 3 ст. 596 ГК РФ).

Рентные платежи выплачиваются плательщиком в течение срока жизни получателя рентных платежей. Рента прекращается со смертью получателя.

Какие условия прописывают в договоре

Существенным условием договора является его предмет — размер ренты. Под выплату постоянной пожизненной ренты может быть передано:

  • движимое имущество;
  • недвижимое имущество.

Также существенным условием договора является обязанность плательщика (ст. 587 ГК РФ) предоставить обеспечение исполнения обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) принятых обязательств.

В договоре должна быть определена пожизненная рента: размер, порядок выплаты. Рента состоит из 2 частей:

  • единовременной выплаты (за передачу имущества; может быть установлено, что оно передается бесплатно);
  • периодических рентных платежей.

При этом если имущество передается бесплатно, месячный рентный платеж должен быть не меньше величины прожиточного минимума в соответствующем субъекте. Например, в Москве это 16 957 руб. (размер за I квартал 2019 года, постановление правительства Москвы от 11.06.2019 № 672–ПП).

Обычно рентные платежи выплачиваются по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ). Однако в договоре можно предусмотреть другой порядок, например по окончании квартала.

Подробно о существенных условиях — Что относится к существенным условиям договора ренты.

Порядок заключения договора

Договор ренты является реальным (однако в доктрине ренту иногда относят к консенсуальным договорам). Подробнее см. в статье «Реальный и консенсуальный договор - основные отличия».

Договор ренты составляется письменно и подлежит обязательному нотариальному удостоверению по месту нахождения указанного в нем имущества (ст. 584 ГК РФ).

Нотариус, как можно предположить из практики, потребует следующие документы:

  • паспорт;
  • свидетельство о заключении брака;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • выписку из ЕРГП;
  • справку о стоимости имущества (кадастровой);
  • экспликацию;
  • поэтажный план;
  • выписку из домовой книги;
  • согласие супруга;
  • разрешение органов опеки на сделку (если собственник — несовершеннолетний ребенок).

Обратите внимание! Расходы на нотариальное удостоверение договора ренты составляют 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации, далее — НК РФ). Дополнительно оплачиваются расходы на техническую работу по тарифу нотариуса.

Если договором предусматривается отчуждение недвижимости, необходима государственная регистрация обременения в пользу получателя ренты (ст. 584 ГК РФ).

Для этого в Росреестр нужно представить (п. 2 ст. 18 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-З):

  • заявление;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины;
  • договор ренты;
  • кадастровый план;
  • паспорта заявителей.

Документы можно представить лично, в электронной форме или направить по почте, а также подать через МФЦ (п. 1 ст. 18 закона от 13.07.2015 № 218–ФЗ).

Государственная пошлина составляет 2000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Государственная пожизненная рента

Государственная пожизненная рента представляет собой заключение договора пожизненной ренты с государственным унитарным предприятием. После смерти получателя ренты имущество переходит в муниципальную собственность. Обычно предметом такой ренты является недвижимость. Установлены требования к возрасту получателей ренты (например, достижение возраста 65 лет).

Плата по договору пожизненной ренты состоит из 2 частей:

  • единовременной выплаты (обычно это процент от рыночной стоимости недвижимости);
  • ежемесячных платежей.

Например, в Санкт-Петербурге действует государственное бюджетное учреждение «Горжилобмен», подведомственное городскому жилищному комитету. Договоры пожизненной ренты учреждение заключает в соответствии с законом Санкт-Петербурга «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты» от 18.12.2014 № 629-120. В Москве аналогичные полномочия осуществляет ГУП «Моссоцгарантия».

Плюсы и минусы пожизненной ренты

 

Плюсы

Минусы

Получатель ренты

Размер пожизненной ренты не может быть меньше указанного законом размера (ст. 597 ГК).

 

Рентные платежи уплачиваются на весь срок жизни получателя ренты (п. 2 ст. 583 ГК).

 

Государственная пожизненная рента (заключается с уполномоченными госучреждениями, имущество после смерти получателя переходит в госсобственность) гарантирует надежность плательщика ренты

Рента облагается НДФЛ 13%.

 

Наследники получателя ренты не смогут получить имущество, являющееся предметом ренты

 

Плательщик ренты

Имущество после смерти получателя ренты переходит плательщику. Наследникам получателя ренты оно не достанется.

 

Расторжение договора возможно только в судебном порядке.

 

После заключения сделки по закону недвижимость будет обременена обязательствами рентополучателя.

 

Обременение на недвижимость будет существовать весь период жизни получателя ренты, не позволяя совершать любые сделки с этой недвижимостью

 

Вносить рентные платежи необходимо строго в установленные сроки и в оговоренном размере. Невыплата либо просрочка может стать основанием для расторжения договора. При этом внесенные ранее средства возврату не подлежат.

 

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства (ст. 600 ГК РФ)

 

 

 

 

Какие налоги надо платить с пожизненной ренты

Что такое договор пожизненной ренты? Пожизненная рента, согласно ч. 1 ст. 597 ГК РФ, определяется в контракте как денежная сумма, которая периодически выплачивается получателю ренты в течение всей его жизни. Тому, как оформить ренту, посвящена гл. 33 ГК РФ. Рента является объектом налогообложения.

Налогообложение получателя ренты

Получаемая рента является доходом и облагается НДФЛ по ставке 13% (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Получателям ренты предоставляются стандартные налоговые вычеты (п. 3 ст. 210 НК РФ). Такие вычеты предусмотрены ст. 218 НК РФ.

Получатель ренты обязан самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ в бюджет. Не позднее 30 апреля следующего года необходимо представить налоговикам декларацию по налогу на доходы физических лиц (форма 3–НДФЛ), утвержденную приказом ФНС России «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц …» от 03.10.2018 № ММВ-7-11/569@.

Рекомендуем! Перед тем как оформить пожизненную ренту на квартиру, надо рассчитать сумму, которая будет получена после налогообложения. Дело в том, что с рентных платежей и единовременной суммы придется уплатить НДФЛ в размере 13%.

Налогообложение плательщика ренты

Получение недвижимости не облагается НДФЛ (письмо ФНС России от 02.04.2009 № ШС-17-3/73@).

***

Итак, что значит договор пожизненной ренты? Договор пожизненной ренты заключается в случае, если имущество передается в собственность при условии последовательного возмещения его стоимости (путем внесения рентных платежей). Право собственности приобретается только после смерти собственника.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить