Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Когда заключается договор постоянной ренты

Договор постоянной ренты имеет важные особенности, отличающие его от пожизненной ренты. Рассмотрим отличительные черты постоянной ренты, какие условия необходимо указать в договоре, а также преимущества и недостатки договора постоянной ренты для каждой стороны.

Суть сделки постоянной ренты

Какие условия прописываются в договоре ренты

Плюсы и минусы договора постоянной ренты

Выкуп постоянной ренты

Налоги, подлежащие уплате по договору ренты

Суть сделки постоянной ренты

Постоянная рента является одним из видов договоров ренты, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ). Суть договора постоянной ренты заключается в том, что одна сторона передает в собственность другой стороне какое-либо имущество, а взамен приобретает право на получение ренты, которая выплачивается в деньгах.

 Обратите внимание! Согласно п. 1 ст. 590 ГК постоянная рента может выплачиваться также посредством выполнения работ или оказания услуг.

 Отличительной особенностью постоянной ренты является ее бессрочность, в отличие от пожизненной ренты, когда рентные платежи выплачиваются до конца жизни получателя ренты.

Законодательно определен субъектный состав договора постоянной ренты. На стороне получателя могут выступать только граждане и некоммерческие организации.

При этом в п. 1 ст. 589 ГК РФ сделана оговорка относительно некоммерческих организаций. Получателями постоянной ренты могут быть не любые коммерческие организации, а только те, цели деятельности которых предусматривают отчуждение имущества по договору ренты.

 Рекомендуем! При заключении договора ренты с некоммерческой организацией следует изучить учредительные документы на предмет соответствия ее целей такому договору.

Важной особенностью постоянной ренты является возможность получателя ренты передавать свои права на получение ренты третьим лицам. Передача прав возможна путем заключения договора уступки прав, в порядке наследования, если получатель ренты — физическое лицо, и в порядке правопреемства, если получатель — некоммерческая организация.

Какие условия прописываются в договоре ренты 

В договоре постоянной ренты необходимо предусмотреть следующие условия:

  • Конкретное имущество, передаваемое под выплату ренты. Если это недвижимое имущество, указать его вид, местонахождение, кадастровый номер и другие характеристики.
  • Условия передачи имущества: платно или бесплатно. Если имущество передается платно, то кроме постоянных рентных платежей плательщик должен выплатить получателю ренты единовременно денежную сумму, размер которой также необходимо предусмотреть в договоре.
  • Форму и размер постоянной ренты. Если рента выплачивается деньгами, указать сумму денежных средств, а если в качестве ренты предоставляются услуги или работы, определить их вид и размер денежной суммы, которой они будут соответствовать.

 Обратите внимание! Размер постоянной ренты не может быть меньше величины прожиточного минимума на душу населения в месте нахождения имущества.

  • Срок выплаты ренты. Если стороны не предусмотрят срок в договоре, то рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала (ст. 591 ГК РФ).
  • Условия обеспечения исполнения обязательств плательщиком ренты, если по договору передается движимое имущество.
  • Цену выкупа постоянной ренты.
  • Существенные нарушения плательщика ренты, которые будут давать получателю ренты право расторгнуть договор.
  • Сторону, которая будет нести расходы на нотариальное удостоверение договора, а также государственную регистрацию перехода права собственности, если передается недвижимость.

 Плюсы и минусы договора постоянной ренты

 При заключении договора ренты каждая сторона должна осознавать все преимущества и недостатки предстоящего соглашения. Рассмотрим их подробнее.

К преимуществам договора постоянной ренты можно отнести:

  • Возможность уступки своего права получателем ренты и отчуждения имущества ее плательщиком.

Обратите внимание! Если плательщик ренты передал недвижимое имущество в собственность другому лицу, то в случае нарушения договора ренты этим лицом первоначальный плательщик ренты несет субсидиарную ответственность (п. 2 ст. 586 ГК РФ).

Данное требование законодательства является плюсом для получателя ренты и минусом для плательщика.

  • Увеличение размера ренты в случае, если стороны привязали ее размер к величине прожиточного минимума.
  • Право плательщика в любое время отказаться от выплаты ренты, выкупив ее. Ограничение этого права условиями договора ничтожно.
  • Широкий круг условий, по которым получатель ренты может требовать расторжения договора (ст. 593 ГК РФ). Подробнее этот вопрос рассмотрим далее.

Минусами договора постоянной ренты являются:

  • Для плательщика ренты — нахождение недвижимого имущества в залоге у получателя ренты или расходы на обеспечение исполнения своих обязательств, если под выплату ренты передается движимое имущество.
  • Для получателя ренты — расторжение договора плательщиком ренты путем ее выкупа.
  • Риск распределения гибели или повреждения имущества. При передаче имущества бесплатно риск несет плательщик ренты, при платной передаче плательщик вправе расторгнуть договор или изменить его условия.

 Преимущества и недостатки договора постоянной ренты для каждой из сторон отражены в таблице:

 Выкуп постоянной ренты

Выкуп постоянной ренты, по сути, является расторжением договора. Требовать выкупа вправе любая из сторон. Плательщик ренты может это сделать без каких-либо оснований. Для этого он должен направить соответствующее уведомление не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплат.

 Обратите внимание! Стороны могут предусмотреть в договоре срок, в течение которого выкуп постоянной ренты невозможен. Но такой срок не может быть более 30 лет с даты заключения договора.

 Получатель ренты может требовать ее выкупа плательщиком только при наличии оснований, определенных в ст. 593 ГК РФ:

  • просрочка выплаты ренты более чем на 1 год;
  • неплатежеспособность плательщика ренты;
  • нарушение плательщиком ренты условий об обеспечении исполнения своих обязательств;
  • установление долевой или совместной собственности на недвижимое имущество, переданное под выплату ренты.

Данный перечень не является закрытым, и стороны могут определять свои условия для выкупа ренты.

Налоги, подлежащие уплате по договору ренты

Рассмотрим, какие налоги обязаны уплачивать получатель и плательщик ренты в зависимости от их статуса.

Налогообложение физических лиц

 Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то после перехода права собственности плательщик обязан уплачивать налог на имущество физических лиц. Ст. 401 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) содержит перечень объектов налогообложения налогом на доходы физлиц.

Если под выплату передается земельный участок, уплате подлежит земельный налог. Если недвижимое имущество по договору ренты передается за плату, к правоотношениям сторон, в частности, применяются нормы права о купле-продаже. В результате получатель ренты обязан уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%.

Обратите внимание! Нормы налогового законодательства в определенных случаях освобождают лицо от уплаты налога. Так, по правилам п. 17.1 ст. 217 и п. 3 ст. 217.1 НК РФ получатель ренты освобождается от уплаты налога, если владел недвижимым имуществом более 5 лет.

 Если недвижимое имущество по договору передается бесплатно, то ГК РФ распространяет на договор постоянной ренты нормы, регулирующие дарение. В случае если стороны договора ренты являются близкими родственниками, получатель ренты освобождается от уплаты налога при владении недвижимостью более 3 лет.

Об особенностях исчисления налога вы узнаете из статьи «Какой существует налог с продажи недвижимости?».

Согласно подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ рентные платежи относятся к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества в РФ. На основании этого периодические рентные платежи также являются доходом, с которого подлежит уплате НДФЛ по ставке 13%. 

Налогообложение некоммерческих организаций 

Некоммерческие организации являются плательщиками налогов. Налогообложение зависит от того, какой тип выбирает каждая конкретная организация — общий режим или упрощенную систему налогообложения.

Некоммерческие организации обязаны уплачивать налог на прибыль. Рентные платежи включаются в состав внереализационных доходов (подп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Так как договор ренты является возмездным независимо от того, платно или бесплатно передано имущество, некоммерческие организации также обязаны уплачивать НДС. При этом объектом налогообложения выступает передача права собственности на имущество другому лицу (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Также некоммерческие организации обязаны уплачивать налог на имущество и земельный налог. Таким организациям могут предоставляться налоговые льготы в зависимости от их деятельности.

*** 

Итак, стороной договора постоянной ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации. В договоре ренты необходимо предусмотреть такие условия, как форма, размер, срок выплаты ренты, платно или бесплатно передается имущество и иные существенные для каждой стороны условия.

Неоспоримым преимуществом договора ренты для ее плательщика является возможность выкупа ренты в любое время, для получателя — уступка своего права по договору и расторжение договора по широкому кругу оснований. После заключения договора постоянной ренты сторонам необходимо помнить об обязанности уплаты налогов, связанных с отчуждением имущества и получением дохода в виде ренты.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить