Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Как заключить договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением представляет собой одну из форм рентных отношений, наиболее специфичную из всех. В статье подробно остановимся на том, формулировке каких условий этого договора следует уделить пристальное внимание, а также рассмотрим налоговые последствия для сторон договора.

Понятие договора

Стороны договора

Что нужно прописать в договоре: основные условия

Порядок заключения договора и его образец

Налоговые последствия

Понятие договора

Суть договора пожизненного содержания с иждивением (далее — ПСИ) заключается в следующем:

  • одна сторона (рентополучатель) передает в собственность другой стороне объект недвижимости,
  • вторая сторона (плательщик ренты) в обмен на недвижимость предоставляет рентополучателю содержание (оплату необходимого для жизни, в т.ч. питания, коммунальных услуг) (п. 1 ст. 601 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).

Договор носит длящийся во времени характер и действует вплоть до смерти получателя ренты. Отсюда и название «пожизненное содержание».

Договор ренты с пожизненным содержанием имеет общие черты с договором дарения и купли-продажи с рассрочкой платежа. Однако в отличие от купли-продажи общий объем встречного предоставления при ПСИ не является вполне определенным, так как договор прекращается со смертью получателя. От дарения же ПСИ отличается возмездным характером.

Отношения ПСИ при совокупности условий могут быть выгодными для обеих сторон:

  • плательщик ренты может получить в собственность жилое помещение (иной объект недвижимости), фактически оплачивая его частями на протяжении длительного времени;
  • рентополучатель же имеет дополнительный источник доходов для собственного жизнеобеспечения.

Стороны договора

На стороне получателя ренты с пожизненным содержанием обычно выступает одинокий престарелый гражданин, хотя закон возраст получателя ренты не ограничивает.

Обратите внимание! Получателей может быть несколько, например супруги. Договор ПСИ прекращает свое действие после смерти последнего из них (п. 2 ст. 596 ГК РФ).

Права получателя ренты по договору ПСИ не передаются по наследству и не отчуждаются.

На стороне плательщика ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо.

В результате заключения договора ПСИ плательщик ренты становится собственником имущества. При этом его право собственности ограничено (ст. 586–587 ГК РФ):

  • непосредственно рентой (запись об обременении в виде ренты вносится в Единый государственный реестр недвижимости регистратором при госрегистрации перехода права по договору ПСИ);
  • залогом в пользу получателя ренты (запись о залоге также вносится в реестр);
  • правом проживания получателя ренты в жилом помещении вплоть до смерти.

Вывод! Таким образом, плательщик ренты, будучи собственником имущества и неся бремя его содержания, при этом вправе распорядиться им только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

Обратите внимание! Если умирает плательщик ренты, договор ПСИ продолжается, а обязательства по содержанию подопечного гражданина переходят к его наследникам (определение Верховного суда РФ от 09.10.2012 № 24-КГ12-2).

Что нужно прописать в договоре: основные условия

Успешность взаимоотношений сторон ПСИ зависит в том числе от того, насколько тщательно продуманы и грамотно сформулированы существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением.

В преамбуле договора ПСИ следует обозначить место и дату совершения сделки, а также подробно описать стороны, указав их:

  • Ф. И. О.;
  • даты рождения;
  • паспортные данные;
  • место жительства.

Предмет договора

В отличие от постоянной и пожизненной ренты предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть исключительно объект (объекты) недвижимости: земельный участок с домом, квартира и т. д. (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Его необходимо подробно охарактеризовать. Например, в договоре ренты на квартиру с пожизненным содержанием нужно указать адрес, этаж, количество комнат, площадь, кадастровый номер.

Как правило, предметом ПСИ является единственное жилье получателя ренты, поэтому в договоре необходимо прописать условие о том, что получатель ренты сохраняет право пожизненного проживания в данном жилом помещении.

Цена договора

Объект недвижимости, являющийся предметом ПСИ, может быть передан в собственность плательщика ренты как за определенную плату, так и бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). Такая плата обычно намного меньше рыночной покупной цены объекта недвижимости, и она не является рентным платежом.

Если имущество передается бесплатно, к нему применяются общие нормы о дарении в той части, в которой это не противоречит сущности рентных правоотношений. Если за плату, соответственно, — нормы о купле-продаже.

Размер и форма содержания

 

Необходимым условием договора пожизненной ренты с иждивением является форма и размер содержания (ренты), предоставляемого плательщиком получателю.

По общему правилу форма пожизненной ренты с иждивением представляет собой не денежные платежи, как при иных видах ренты, а именно содержание в натуральной форме (п. 1 ст. 602 ГК РФ), например:

  • приобретение лекарств и оплата медицинских услуг;
  • обеспечение продуктами питания и приготовление пищи;
  • организация уборки жилого помещения и поддержание нормальных санитарно-гигиенических условий;
  • организация ритуального обряда похорон;
  • уход и др.

Примерный перечень обязанностей плательщика по содержанию есть в образце договора пожизненного содержания с иждивением, представленном ниже.

Во избежание споров в договоре ПСИ необходимо как можно более детально перечислить и описать все действия, входящие в список обязанностей плательщика ренты. Кроме того, рекомендуется указать общую стоимость содержания в месяц в денежном выражении. Согласно п. 2 ст. 602 ГК РФ она не может быть меньше двух прожиточных минимумов в месяц. Однако это касается только тех договоров пожизненной ренты с иждивением, по которым имущество передано бесплатно.

Обратите внимание! Стоимость содержания должна индексироваться одновременно с индексацией величины прожиточного минимума. Если плательщик ренты не индексирует стоимость, это расценивается как невыполнение обязанностей по договору ренты с иждивением (определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 17.04.2018 № 18-КГ18-28).

По договоренности, зафиксированной в договоре ПСИ, стороны вправе установить ренту в виде ежемесячных платежей вместо содержания в натуре (ст. 603 ГК РФ). Это может потребоваться, например, в случае переезда одной из сторон в другую местность либо изменения жизненных обстоятельств, препятствующих выполнению обязанностей по содержанию.

Риск! Самовольная замена плательщиком содержания в натуре на периодические платежи будет расценена судом как ненадлежащее выполнение обязанностей по договору (см. определение Верховного суда РФ от 02.10.2012 № 5-КГ12-51).

Основания и порядок прекращения договора

В норме договор ренты и пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты. С этого момента с переданного под выплату ренты имущества снимаются все обременения.

На практике нередки споры о досрочном расторжении договора ПСИ. Основанием для такого расторжения может служить только существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств по договору (п. 2 ст. 605 ГК РФ). В этом случае получатель ренты вправе требовать возврата имущества обратно в его собственность или выплаты выкупной цены имущества. При этом плательщик ренты теряет все, что он успел внести получателю в качестве ренты.

Обратите внимание! Понятие существенности нарушений именно для договора ПСИ законодателем не раскрыто. Суд в каждом случае индивидуально определяет, насколько значительными были допущенные нарушения, основываясь на общих нормах ст. 450 ГК РФ и принципах добросовестности и разумности.

Для предотвращения споров рекомендуется внести в договор ПСИ положения о том, какие нарушения дают получателю ренты право требовать досрочного расторжения договора, а также предусмотреть в случае необходимости иные основания для одностороннего расторжения договора.

Порядок заключения договора и его образец

Договор ПСИ требует нотариальной формы, а переход права собственности по нему на объект недвижимости — и государственной регистрации в Росреестре (ст. 584 ГК РФ).

Нотариус выступает гарантом заключаемой сделки. В частности, он обязан убедиться в полной дееспособности сторон договора и правильном понимании субъектами сути совершаемой сделки и ее последствий. Помимо этого, нотариусом проверяется принадлежность передаваемого под выплату ренты имущества, отсутствие обременений и иных препятствий для заключения договора. Договор подписывается сторонами лично в присутствии нотариуса. Одновременно подписывается также акт приема-передачи отчуждаемого имущества.

После удостоверения сделки сторонам необходимо обратиться в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Это действие может быть выполнено также по заявлению нотариуса.

Вы можете скачать заполненный образец договора пожизненного содержания с иждивением по ссылке: Договор ренты с пожизненным содержанием.

Налоговые последствия

Заключение договора ренты с пожизненным содержанием влечет следующие налоговые последствия.

Подопечный фактически получает 2 вида доходов, которые облагаются НДФЛ в размере 13% (письмо Минфина от 02.04.2009 № ШС-17-3/73@):

  • непосредственно рентные платежи или стоимость содержания;
  • единовременную денежную сумму за переданное имущество, если это предусмотрено договором.

Поскольку отчуждение имущества под выплату ренты напоминает по своей сути сделку купли-продажи, закономерно возникает вопрос: вправе ли получатель ренты воспользоваться имущественным налоговым вычетом (п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ), а также льготой по уплате НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) в случае, если он владел объектом недвижимости 3 года и более?

Ответ на данный вопрос дан в письме Минфина от 27.01.2015 № 03-04-07/2785. Воспользоваться вычетом и льготами лицо может только применительно к единовременной плате, за которую передано имущество, но не к рентным платежам (стоимости содержания). Рентные платежи не являются доходом, полученным от продажи имущества.

Что касается плательщика ренты, то независимо от того, передается имущество по договору ренты за плату или бесплатно, у него не возникает налогооблагаемого дохода, так как сделка не является дарением (см. вышеуказанное письмо Минфина).

Следует также помнить, что, поскольку плательщик ренты становится собственником имущества, на него с момента государственной регистрации права собственности возлагается обязанность по уплате налога на имущество и земельного налога.

***

Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением по ГК РФ представляет собой передачу какого-либо недвижимого имущества в собственность взамен на пожизненное содержание. Договор заключается у нотариуса, требует госрегистрации перехода права и действует до момента смерти получателя ренты.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить