Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск
27 января 2017

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Как вернуть задаток по предварительному договору? Ответ на этот вопрос зависит от обстоятельств заключения и исполнения предварительного договора. После внесения изменений в ГК РФ изменился подход к юридической квалификации этого платежа. Рассмотрим нюансы ниже.
Как вернуть задаток по предварительному договору?
Фото: Фотобанк Лори

Понятие и функции задатка

Задаток в предварительном договоре

Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре

Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции

Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка

Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс

Понятие и функции задатка 

Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:

  • Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
  • Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
  • Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора). 

В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:

  1. Должен быть поименован в этом качестве.
  2. Вносится только деньгами. 

До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.

Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору. 

Задаток в предварительном договоре 

О составлении предварительного договора можно прочитать в наших статьях Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ?, Как составить предварительный договор купли-продажи?.

При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества можно воспользоваться образцами, предложенными в статьях Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец), Предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Для применения правил о задатке к платежу по предварительному договору желательно максимально точно указать на это:

  1. Именовать передаваемую сумму задатком.
  2. Избегать формулировок, которые позволяли бы толковать передачу этой суммы в качестве аванса или с другой целью, нежели цели, указанные для задатка. Например, не должно быть указания на то, что эта сумма передается в качестве частичной оплаты либо в депозит или в качестве обеспечительного платежа, во избежание смешения с этим способом обеспечения.
  3. Прямо предусмотреть последствия в соответствии со ст. 380 ГК РФ на случай нарушения обязанностей, т. е. невыполнения действий, направленных на заключение основного договора. 

Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре 

До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:

  1. ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
  2. ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09). 

Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).

Ч. 4 ст. 380 ГК РФ, введенная с 01.06.2015, прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору. 

Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции 

Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:

  • Новой редакции ст. 380 ГК РФ.
  • Правовой позиции, которую ВС РФ высказывал относительно применения задатка в предварительном договоре ранее. В развитие своей аргументации в мотивировочной части высший суд также указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию (определение Верховного суда РФ от 19.04.2016 № 18-КГ16-29). 

В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке.

Такого же мнения придерживаются региональные суды. В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.

Отметим, что относительно неустойки в предварительном договоре в системе общей юрисдикции поддерживается мнение о невозможности ее применения. Соответствующие условия суд может посчитать ничтожными (см. в качестве примера апелляционное определение Мосгорсуда от 28.10.2015 по делу № 33-39809/2015). 

Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору 

Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).

Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).

Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699). 

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка 

Требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:

  1. Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
  2. Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток. 

Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).

Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).

Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016). 

Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс 

Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.

Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:

  1. При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
  2. При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015). 

При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.

По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.

Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом. 

Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:

  • в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
  • однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам. 

При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.

Комментировать 10
Назад Вперед
Комментарии
04 апреля 2019
Постоянная ссылка
Отдали задаток за свадебный банкет, директор ввёл в заблуждение что там поместятся 45чел гостей. На самом деле человек 5 будут сидеть в коридоре или на колонках. Могу ли я вернуть деньги при том что в договоре написанно что задаток не вощвращается.
Ответить
29 мая 2019
Постоянная ссылка
Согласно ст. 12 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.
Ответить
19 марта 2019
Постоянная ссылка
здравствуйте, подскажите пожалуйста. Я продавец, заключила договор купли продажи квартиры и соглашение о задатке. Но основной договор не был заключен по причине не согласия бывшего мужа, поскольку квартира приобреталась в браке. Покупатель требует задаток в двойном размере, подает в суд. Обяжет ли суд вернуть задаток в двойном размере.
Ответить
06 мая 2019
Постоянная ссылка

Нельзя однозначно ответить какое решение примет суд. Все зависит также от условий соглашения о задатке или предварительного договора. Если в этом документе, вы гарантировали покупателю, что обладаете всеми правами по распоряжению квартирой, то на основании ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ (Заверения об обстоятельствах) покупатель вправе потребовать возмещения ему убытков. С другой стороны, покупатель должен быть проявить необходимую осмотрительность при заключении сделки и должен был проверить наличие согласия Вашего супруга на продажу квартиры. 
 

Ответить
14 марта 2019
Постоянная ссылка
Здравствуйте. Я могу вернуть задаток в течении суток?
Ответить
18 апреля 2019
Постоянная ссылка
Здравствуйте. Законом не установлен некий временной период, в течение которого соглашение о задатке может быть расторгнуто без последствий. Согласно ст. 381 Гражданского кодекса РФ, сторона, получившая задаток, но не исполнившая принятого обязательства, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Ответить
23 января 2019
Постоянная ссылка

Моя жена, снюхалась с каким-то хахалем, когда я был на вахте на Севере, эти аферисты придумали какую-то схему, решили продать нашу с ней квартиру (платил за ипотеку практически я один), оформили предварительный договор, как раз я вернулся и теперь она заявляет, что если мол я не дам согласия, в двойном!!! размере надо будет уплатить кому-то. Что мне делать посоветуйте!

Ответить
12 февраля 2019
Постоянная ссылка

Если вы, как один из сособственников подписали предварительный договор купли-продажи с условием о задатке, то в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ, в случае отказа от продажи сособственники обязаны будут уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Если вы считаете, что предварительный договор вы заключили под воздействием заблуждения, вы вправе обратиться в суд с иском о признании предварительного договора недействительным. Рекомендуем Вам нашу статью Основания для признания сделки недействительной

 


 

Ответить
25 марта 2018
Постоянная ссылка
Здравствуйте, подскажите пожалуйста. Я покупатель, составил с продавцом предварительный договор о задатке и внес задаток 60 тыс руб. Срок предварительного истек, продавец не успел подготовить документы, они якобы готовы будут через 1-4 недели. Продавец хочет продлить предварительный, но я уже не хочу! Могу ли я требовать возврат задатка, ведь срок истек?
Ответить
10 апреля 2018
Постоянная ссылка
Для предоставления обоснованного и развернутого ответа на Ваш вопрос просим Вас предоставить дополнительную информацию в отношении:
- предмета предварительного договора;
- наличия в договоре условий о внесении именно задатка, а не аванса. Подробнее об этих двух понятиях рассказывается в статьях «Задаток или аванс – в чем разница?» и «Как правильно оформить задаток - письменно или устно?».
- формулировки обязательства, которое обеспечивается задатком.
Вышеуказанная информация необходима для определения размера возвращаемых денежных средств, а также возможности применения к правоотношениям мер дополнительной защиты потребителя – взыскание с продавца неустойки и т.д.
Ответить
Оставить комментарий
Отправить