Понятие и функции задатка
Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:
- Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
- Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
- Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора).
Обратите внимание! В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:
- Должен быть поименован в этом качестве.
- Вносится только деньгами.
До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.
Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору.
Задаток в предварительном договоре
О составлении предварительного договора можно прочитать в наших статьях Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ?, Как составить предварительный договор купли-продажи?
Рекомендуем! При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества можно воспользоваться образцами, предложенными в статьях Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец), Предварительный договор купли-продажи земельного участка.
Для применения правил о задатке к платежу по предварительному договору желательно максимально точно указать на это:
- Именовать передаваемую сумму задатком.
- Избегать формулировок, которые позволяли бы толковать передачу этой суммы в качестве аванса или с другой целью, нежели цели, указанные для задатка.
Например, не должно быть указания на то, что эта сумма передается в качестве частичной оплаты либо в депозит или в качестве обеспечительного платежа, во избежание смешения с этим способом обеспечения.
3. Прямо предусмотреть последствия в соответствии со ст. 380 ГК РФ на случай нарушения обязанностей, т. е. невыполнения действий, направленных на заключение основного договора.
Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре
До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:
- ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
- ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).
Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).
Важно! Ч. 4 ст. 380 ГК РФ, введенная с 01.06.2015, прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору.
Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции
Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:
- Новой редакции ст. 380 ГК РФ.
- Правовой позиции, которую ВС РФ высказывал относительно применения задатка в предварительном договоре ранее. В развитие своей аргументации в мотивировочной части высший суд также указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию (определение Верховного суда РФ от 19.04.2016 № 18-КГ16-29).
В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке. Такого же мнения придерживаются региональные суды.
В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.
Важно! Исполнение предварительного договора может быть обеспечено не только задатком, но и неустойкой за уклонение от оформления основного договора (п. 26 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» от 25.12.2018 № 49).
Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору
Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).
Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).
Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).
Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка
Требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:
- Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
- Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток.
Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).
Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).
Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016).
Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс
Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.
Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:
- При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
- При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015).
При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.
По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.
Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.
***
Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:
- в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
- однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам.
При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.
Нельзя однозначно ответить какое решение примет суд. Все зависит также от условий соглашения о задатке или предварительного договора. Если в этом документе, вы гарантировали покупателю, что обладаете всеми правами по распоряжению квартирой, то на основании ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ (Заверения об обстоятельствах) покупатель вправе потребовать возмещения ему убытков. С другой стороны, покупатель должен быть проявить необходимую осмотрительность при заключении сделки и должен был проверить наличие согласия Вашего супруга на продажу квартиры.
Моя жена, снюхалась с каким-то хахалем, когда я был на вахте на Севере, эти аферисты придумали какую-то схему, решили продать нашу с ней квартиру (платил за ипотеку практически я один), оформили предварительный договор, как раз я вернулся и теперь она заявляет, что если мол я не дам согласия, в двойном!!! размере надо будет уплатить кому-то. Что мне делать посоветуйте!
Если вы, как один из сособственников подписали предварительный договор купли-продажи с условием о задатке, то в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ, в случае отказа от продажи сособственники обязаны будут уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Если вы считаете, что предварительный договор вы заключили под воздействием заблуждения, вы вправе обратиться в суд с иском о признании предварительного договора недействительным. Рекомендуем Вам нашу статью Основания для признания сделки недействительной
- предмета предварительного договора;
- наличия в договоре условий о внесении именно задатка, а не аванса. Подробнее об этих двух понятиях рассказывается в статьях «Задаток или аванс – в чем разница?» и «Как правильно оформить задаток - письменно или устно?».
- формулировки обязательства, которое обеспечивается задатком.
Вышеуказанная информация необходима для определения размера возвращаемых денежных средств, а также возможности применения к правоотношениям мер дополнительной защиты потребителя – взыскание с продавца неустойки и т.д.