Структура предварительного договора купли-продажи по ГК РФ
Рассмотрим структуру предварительного договора. Сильно ли она отличается от договора основного?
Предварительный договор купли-продажи должен содержать:
- Наименование участников договора и их реквизиты.
- Предмет, т. е. обязательство участников о подписании в дальнейшем основного договора (далее — ОД).
- Условия, позволяющие определить предмет ОД; при этом содержащихся в предварительном договоре сведений должно быть достаточно для однозначного определения объекта ОД. Например, если предстоит сделка по продаже квартиры, то в предварительном договоре прописываются адрес недвижимости, ее площадь, этаж, данные соответствующих правоустанавливающих и правоподтверждающих документов и т. д. (ст. 554 ч. 2 Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ).
- Условия о цене.
- Условия о сроке заключения ОД. Если названный срок предварительным договором купли-продажи не регламентирован, то на заключение ОД законом отводится 1 год с даты подписания предварительного документа (абз. 2 п. 4 ст. 429 ч. 1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ).
Предварительным договором купли-продажи могут предусматриваться:
- условия об обеспечении устанавливаемых обязательств (например, выплата неустойки);
- порядок подготовки сторон к отчуждению имущества (например, перечень действий по оформлению необходимой документации);
- список расходов по сделке и порядок их распределения между сторонами и т. д.
По общему принципу (п. 3 ст. 429 ч. 1 ГК) все условия, которые, по мнению сторон, должны быть согласованы до подписания ОД, подлежат включению в предварительный договор купли-продажи.
Расторжение предварительного договора купли-продажи
Составленный в соответствии с правилами ГК предварительный договор купли-продажиможет расторгаться по воле двух сторон или по требованию одной их них.
Если это не противоречит положениям предварительного договора купли-продажи, участники сделки могут подписать соглашение о расторжении такого договора по взаимному согласию (п. 1 ст. 450 ч. 1 ГК).
Если одна из сторон допускает существенные нарушения условий заключенного договора, то вторая сторона может обратиться в судебный орган с требованием о расторжении такого договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ч. 1 ГК).
Основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора могут послужить в том числе:
- невыполнение обязательств по заключению ОД стороной, получившей аванс;
- обнаружение в объекте продажи скрытых дефектов, ограничений или ареста;
- отсутствие у продавца прав, необходимых для распоряжения отчуждаемым объектом и т. д.
***
Итак, предварительный договор купли-продажи можно назвать организационным документом, который служит гарантией заключения сторонами в дальнейшем ОД. При определении существенных и других условий, подлежащих согласованию в предварительном договоре купли-продажи, рекомендуется опираться не только на общие положения (ст. 429 ч. 1 ГК), но и учитывать требования к отдельным видам соглашений о купле-продаже.