Понятие существенных условий подрядного договора
Под существенными (далее также обязательными, основными) условиями договора понимаются те условия, без достижения согласия сторон по которым договор считается незаключенным. В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ (далее — Кодекс) к обязательным условиям относятся:
- предмет договора;
- условия, названные законом обязательными для данного вида договоров;
- условия, выдвинутые одним из контрагентов как требующие обязательного согласования.
Обязательными условиями договора подряда являются:
- предмет, а именно: конкретные работы, которые подрядчик обязуется выполнить, а также результат таких работ, передаваемый заказчику (п. 1 ст. 702 Кодекса);
- моменты начала и окончания производства работ (п. 1 ст. 708 Кодекса).
Существенные условия договора строительного подряда как разновидности подрядного договора будут детально рассмотрены далее.
Предмет как основное условие подрядного договора на строительство
Предмет относится как к основным условиям договора подряда, так и к существенным условиям договора строительного подряда. В силу ст. 740 Кодекса по договору строительного подряда (подрядному договору на строительство) осуществляются:
- строительство здания, строения, сооружения или другого объекта;
- реконструкция указанных выше объектов;
- монтажные, пусконаладочные и другие работы, неразрывно связанные с возводимым зданием или сооружением;
- капитальный ремонт строений, если другое правило не закреплено договором.
Важно! Объем производимых работ, их содержание, а также требования к данным работам содержатся в технической документации.
Состав данной документации, сторона, отвечающая за ее представление, а также сроки ее представления должны быть закреплены в договоре (пп. 1, 2 ст. 743 Кодекса).
Обратите внимание! Отсутствие утвержденной техдокументации, однако, не является безусловным основанием для признания договора строительного подряда незаключенным (п. 5 Обзора практики, утв. информационным письмом ВАС РФ от 24.01.2000 № 51, далее — обзор № 51).
Техдокументация представляет собой комплект документов. Например, проект на строительство объекта капитального строительства включает в себя такие разделы, как:
- пояснительная записка;
- схема планировочной организации земельного участка;
- архитектурные решения и т. д.
Всего в общей сложности 12 разделов. Содержание каждого определено положением «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», утв. постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.
Сроки как обязательное условие подрядного договора на строительство
После введения в действие ч. 2 Кодекса среди правоведов возникла дискуссия о том, каковы существенные условия договора подряда и относится ли к ним срок. В правоприменительной практике данный вопрос был разрешен в 2000 году, когда ВАС в п. 4 обзора № 51 сформулировал, что договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствуют сроки производства работ.
Таким образом, срок является обязательным условием договора строительного подряда.
Данное правило применяется и в современной судебной практике.
Так, стороны не согласовали сроки производства работ, указанных в локальных сметных расчетах, что послужило основанием для признания подрядного договора незаключенным (определение ВС РФ от 17.08.2018 № 305-ЭС18-12116 по делу № А40-3793/2017).
Обратите внимание! В регулировании строительного подряда в отношении сроков применяются общие положения о подряде, в частности ст. 708 Кодекса. Надлежит согласовать моменты начала и окончания возведения здания, могут устанавливаться промежуточные сроки для производства отдельных видов рабов/этапов.
Является ли цена обязательным условием подрядного договора на строительство
Важно! Цена подрядного договора на строительство не является его обязательным условием. В силу п. 1 ст. 709 Кодекса при отсутствии согласованного условия о цене последняя определяется по правилам, установленным п. 3 ст. 424 Кодекса. Произведенные работы должны в таком случае оплачиваться по цене, которая обычно устанавливается в сравнимых обстоятельствах за аналогичные работы.
Возможные схемы оплаты по договору подрядаЦена договора строительного подряда определяется, как правило, путем составления сметного расчета, который после подтверждения заказчиком становится частью договора (п. 3 ст. 709 Кодекса). Цена может быть твердой либо приблизительной, допускается способ определения как всей цены договора, так и ее части (п. 6 обзора № 51).
Например, стоимость работ может состоять из 2 частей:
- конкретной суммы, рассчитанной по смете;
- и переменной, представляющей собой текущий индекс цен.
Смета может составляться на каждую разновидность работ, а стоимость всех работ по договору — аккумулироваться в сводной смете.
Обратите внимание! Для расчета стоимости строительства объектов недвижимости, осуществляемого с привлечением средств из федерального бюджета РФ, применяются в обязательном порядке сметные нормативы, которые можно найти на сайте Минстроя РФ. В других случаях данные нормативы могут применяться по соглашению сторон подрядного договора.
Прочие условия подрядного договора на строительство
Остальные условия, включаемые в договор строительного подряда, также не являются обязательными, однако их согласование избавит как заказчика, так и подрядчика от возможных конфликтов. Это в первую очередь относится к тем условиям, которые в Кодексе сформулированы диспозитивно.
Итак, в договоре строительного подряда надлежит уделить внимание следующему:
- Наличию/отсутствию авансового платежа. В силу п. 2 ст. 711 Кодекса подрядчик может требовать предварительной оплаты только в том случае, когда наличие аванса закреплено в договоре.
- Возможности оплаты отдельных этапов работ. При отсутствии данного условия оплата производится по факту производства работ (п. 1 ст. 746, ст. 711 Кодекса).
- Чьи материалы используются при производстве работ. По умолчанию работы производятся иждивением подрядчика (п. 1 ст. 704, п. 1 ст. 745 Кодекса).
- Обязанности по страхованию объекта строительства. В силу ст. 742 Кодекса договором может быть установлена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели возводимого здания или риск повреждения материалов и оборудования, по страхованию данного риска.
- Возложению на заказчика дополнительных обязанностей. Например, по транспортировке грузов, временному подключению объекта строительства к электро-, водоснабжению и т. д. (п. 2 ст. 747 Кодекса).
- Увеличению гарантийного срока эксплуатации возведенного строения по сравнению с тем, что установлен законом (п. 1 ст. 755 Кодекса), и т. д.
- Порядку приемки работ (необходимо описать, принимаются ли работы по окончательному результату или ведется приемка промежуточных результатов, какие формы документов использются - можно рекомендовать типичные для строительства вариатнты КС-2 и КС-3 либо оформление универсального передаточного документа (УПД), утв. Постановлением Правительства РФ от 19.08.2017 № 981)
***
Таким образом, существенными условия договора строительного подряда являются его предмет: перечень и объем производимых работ, а также сроки производства данных работ. При отсутствии согласования этих условий либо одного из них подрядный договор на строительство объекта будет признаваться незаключенным. Также в статье разобраны другие, пусть и не существенные условия договора, согласование которых позволит заказчику и подрядчику избежать конфликтов.