Подряд на строительные работы: специфика контракта
Нормативное регулирование обязательств по выполнению строительно-монтажных работ осуществляется общими положениями гл. 37 Гражданского кодекса РФ, а также специальными нормами параграфа 3, посвященными непосредственно подрядным отношениям в строительной сфере.
Для подряда в строительстве характерен ряд признаков, позволяющих отличить его от других соглашений по выполнению работ:
- деятельность ведется непосредственно по месту нахождения объекта;
- предусмотрены дополнительные обязанности заказчика по обеспечению необходимых условий для работы подрядчика (это связано в том числе с тем, что обычно владельцем объекта или земельного участка, на котором планируются работы, является заказчик);
- подрядчик должен иметь специальную правоспособность — быть членом строительной саморегулируемой организации (СРО);
- широко практикуется система генерального подряда, установленная ст. 706 ГК РФ;
- существует значительное количество специальных нормативных актов, регламентирующих отношения по строительству (законодательство об инвестиционной деятельности, градостроительные нормы и правила и т. п.);
- необходимо соблюдать специальные стандарты и нормативы в области строительных работ.
Далее рассмотрим основные моменты договора подряда между юридическими лицами, например между обществами с ограниченной ответственностью (ООО).
Заключаем договор подряда на строительство ООО с ООО
Как любой иной договор между юр. лицами, договор подряда ООО с ООО заключается в письменной форме (ст. 160–161 ГК РФ). Существенными условиями такого соглашения, исходя из его формулировки (п. 1 ст. 740 ГК РФ), являются:
- предмет;
- стоимость строительных работ (п. 1 ст. 746 ГК РФ);
- срок выполнения работ (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор…» от 24.01.2000 № 51);
Следует иметь в виду, что любая из сторон может настаивать на включении в контракт определенного условия, и тогда оно будет рассматриваться как существенное. Подробно о содержании договора подряда — в статье «Договор подряда на выполнение строительных работ - образец».
Рекомендуется также включать в текст документа условия и разделы:
- о форме содействия сторон (указать действия, которые заказчик должен совершить в помощь подрядчику, их объем и порядок проведения);
- строительной площадке, журнале выполнения работ, скрытых работах;
- гарантиях качества по сданным работам;
- ответственности сторон;
- изменении условий реализации договора.
Примерный вид документа можно посмотреть здесь: Договор подряда между юридическими лицами - образец.
Корректное описание условия о предмете в подрядном соглашении
Договор строительного подряда опосредует комплекс мероприятий по строительству, реконструкции и капитальному ремонту зданий (в том числе жилых), предприятий, сооружений или иных объектов, включая все работы, связанные со строящимся объектом.
Предмет договора подряда юр. лица с юр. лицом оценивается через те виды работ, которые должен выполнить подрядчик, и считается согласованным, если стороны конкретизировали:
- виды подлежащих выполнению работ и их объем;
- объект, на котором планируется деятельность;
- желаемый результат.
Виды работ могут быть согласованы сторонами в самом тексте контракта или в приложенной технической документации (п. 1 ст. 743 ГК РФ). Требования к оформлению проектной документации утверждены постановлением Правительства РФ «О составе разделов проектной…» от 16.02.2008 № 87. Вместе с тем отсутствие утвержденной технической документации не является безусловной причиной для признания договора незаключенным (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51).
В зависимости от специфики объекта недвижимости (например, жилое помещение является памятником архитектуры) порядок проведения работ может регулироваться различными, в том числе специальными, законами (закон «Об объектах культурного наследия…» от 25.06.2002 № 73-Ф).
Значение условия о сроке выполнения работы
Ст. 740 ГК РФ требует выполнения работ подрядчиком в оговоренный контрактом срок. В тексте соглашения обязательно фиксируются начальный и конечный сроки выполнения работ. По договоренности между сторонами могут быть обозначены и промежуточные сроки выполнения работ (см. статью «Сроки выполнения обязательств по договору подряда бывают…»). В таком случае подрядчик будет нести ответственность не только за несоблюдение начального и конечного сроков проведения работ, но и каждого промежуточного срока.
Нарушение сроков влечет за собой ответственность исполнителя или в некоторых случаях заказчика. Кроме убытков с виновной стороны также может быть взыскана неустойка.
Необходимо иметь в виду, что срок действия договора и сроки выполнения работ по нему могут отличаться. Срок действия договора обычно обуславливается временным периодом или указанием на момент полного исполнения сторонами своих обязательств, срок выполнения работ, как правило, привязывается к конкретной дате.
Цена договора — необходимое условие договора
Оплате работ по договору строительного подряда посвящена ст. 746 ГК РФ. Как правило, заказчик оплачивает работы согласно смете. Смета представляет собой расчет цены контракта с расшифровкой стоимости:
- отдельных видов работ;
- материалов и оборудования, используемых в работе;
- иных затрат (см. статью «Что включает в себя цена договора подряда?»).
Обычно ее составляет подрядчик, а юридическую силу она приобретает только после утверждения заказчиком. Образец сметы к договору подряда между юр. лицами представлен в статье «Смета к договору подряда - образец».
В определенных случаях стороны должны применять сметные нормы, разработанные и утвержденные Минстроем РФ (приказ от 29.12.2016 № 1028/пр) (см. статью «Методика применения сметных норм в 2018 году»).
Сроки и порядок оплаты устанавливаются в самом договоре. Работы по договору могут оплачиваться одним из следующих способов:
- после сдачи объекта заказчику;
- путем выплаты аванса и окончательной оплаты после сдачи объекта заказчику;
- в виде поэтапной оплаты работ.
***
В настоящей статье даны общие рекомендации по заключению договора подряда между юр. лицами. При их выполнении стороны оговорят практически все моменты, имеющие существенное значение для полного, точного и своевременного исполнения своих обязательств. Во всем остальном участники сделки не ограничены в своем волеизъявлении.
***
Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!