Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
С вами
с 2015 года
Рубрикатор
Поиск

Как заключить договор на ремонт здания

Договор ремонта здания заключается в тех случаях, когда необходимо выполнить мелкие или крупные работы по ремонту и восстановлению объекта капитального строительства. Так как объем ремонта может быть очень разным, то и заключаемые договоры по содержанию могут достаточно сильно различаться. В нашей статье подробно останавливаемся на договорах ремонта здания и его основных особенностях.

Правовая природа договора на ремонт здания

Ремонт может быть текущим и капитальным. От вида ремонта зависит предмет и разновидность заключаемого договора.

Договор на ремонт здания по своей правовой природе чаще всего – договор подряда (глава 37 Гражданского кодекса РФ – далее ГК РФ). В зависимости от того, какие работы запланированы, это может быть «обычный» подряд (по общим правилам), строительный и даже бытовой (у этих вариантов подряда есть серьезные особенности, которые нужно учитывать).

Капитальный ремонт обычно оформляется договором строительного подряда.

Договор возмездного оказания услуг, как правило, для оформления отношений по ремонту здания не подходит, так как для заказчика важен итоговый овеществленный результат работ, а не процесс их выполнения.

Образец договора оказания услуг на текущий ремонт здания Скачать

В то же время применительно к текущему ремонту жилого фонда некоторые суды квалифицируют возникшие отношения как возмездное оказание услуг. Дело в том, что такой договор заключается не столько на результат в отношении конкретного дома и его части, сколько на поддержание дома или домов в пригодном для жилья состоянии (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.11.2017 № Ф05-16310/2017).

Что такое текущий ремонт здания

Когда ремонт считается текущим?

Будет ошибкой считать текущим ремонтом только отделочные работы или мелкий ремонт, например электросети. Текущим ремонтом являются в том числе: ремонт и покраска фасадов, укрепление и окраска перекрытий, заделка трещин в перекрытиях, устранение деформации фундамента, восстановление работоспособности внутридомовых систем (водопровод, канализация, электричество, теплоснабжение, мусоропровод, вентиляция).

Разберемся, в каких случаях именно текущий, чтобы не путать его с капремонтом.

Текущий ремонт используется чтобы:

  • обеспечить безопасность здания в процессе его эксплуатации;
  • поддерживать его надлежащее техническое состояние;
  • поддерживать исправность всех его систем и конструкций, элементов и сетей (ч. 6, 8 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ), Положение об организации и проведении реконструкции…, утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312).

Еще важные признаки текущего ремонта:

  1. Для его производства не требуется проектная документация, а само здание практически не выбывает из эксплуатации.
  2. Технические параметры здания в результате текущих ремонтных работ не изменяются.

Текущий ремонт должен производиться регулярно, с определенной периодичностью (в среднем один раз в 5 лет), которая обусловлена климатом, конструктивными особенностями здания, режимом его эксплуатации и другими факторами. Очевидное основание для текущего ремонта – здание перестало соответствовать эксплуатационным показателям, которые установлены законодательством о техническом регулировании (например, ст. 36 закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ; Решение Комиссии Таможенного союза от 28.05.2010 № 299 №О применении санитарных мер в Евразийском экономическом союзе»; для жилья есть Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 и др. )

Что такое капитальный ремонт здания

Капитальный ремонт здания характеризуется более глобальными работами.

К работам по капремонту, в частности, относятся:

  • ремонт конструкций, укрепляющих каменные стены;
  • ремонт и замена изношенных перегородок;
  • переустройство крыши и замена материала кровли;
  • ремонт или замена межэтажных перекрытий;
  • ремонт фасада здания;
  • полная смена окон и дверей, блоков;
  • замена и усиление лестниц и их отдельных элементов;
  • частичная или полная замена внутри здания трубопровода, включая вводы водопровода и выпуски канализации и т.д.

Согласно п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ капремонт предполагает:

  • замену и восстановление строительных конструкций здания и их отдельных элементов;
  • восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения;
  • устранение всех неисправностей;
  • замену изношенных элементов;
  • изменение планировки;
  • модернизацию здания;
  • благоустройство прилегающей территории и т. д.

Так как капитальный ремонт серьезно влияет на техническое состояние здания и его конструкцию, то для его проведения всегда требуется проектная документация (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ). Это значительно усложняет документальную подготовку к проведению капитального ремонта по сравнению с текущим.

Обратите внимание! Капитальный ремонт здания следует отличать от реконструкции. В результате реконструкции здание претерпевает значительные изменения: надстраиваются этажи, делаются пристройки, меняется высота и площадь помещений и т.д. (п. 14 ст. 1 ГрК РФ). Реконструкция, в отличие от капремонта, требует получения разрешений на строительство и последующего ввода в эксплуатацию.

Договор подряда на ремонт здания ИЖС, квартиры или дачи

Если заказчик заключает договор подряда для личных бытовых нужд, а именно на ремонт личного жилого дома, квартиры, дачи, которые не используются для сдачи в аренду, то подряд считается бытовым.

На практике это плюс для заказчика работы: в его отношении действует законодательство о защите прав потребителей. ГК РФ содержит специальные нормы о бытовом подряде (параграф 2 главы 37 ГК РФ), которые также сориентированы в пользу заказчика-потребителя. Например, п. 2 ст. 733 ГК РФ запрещает подрядчику менять цену на материалы после заключения (даже если цены выросли в закупке), а на обнаружение недостатков при ремонте здания заказчику в бытовом подряде дается целых 5 лет, если подрядчик не установил гарантийный срок. Очевидно, в интересах подрядчика работать по договору бытового подряда на ремонт здания добросовестно и устанавливать гарантийный срок в договоре (тогда его можно сделать менее 5 лет).

Что касается технической стороны (как правильно составить договор), то для ремонта здания ИЖС можно использовать наши советы о договора на текущий ремонт или капремонт (см. далее).

Важно! Даже если вы не укажете в договоре слово «бытовой подряд», подряд для личных, бытовых нужд будет считаться бытовым.

Бланк договора бытового подряда на ремонт дома, квартиры Скачать

Договор подряда на текущий ремонт здания

Работы по текущему ремонту зданий оформляются в письменной форме договором подряда, который регулируется главой 37 ГК РФ (параграф 1).

Стороны договора подряда на текущий ремонт здания

Сторонами договора на текущий ремонт здания являются заказчик и подрядчик. Ими могут быть любые юридические или физические лица. В договоре необходимо указать подробные данные о каждой стороне (для физического лица: паспортные данные, в том числе место жительства; для организации – наименование, ИНН, ОГРН, местонахождение, ФИО генерального директора).

Существенные условия договора подряда на текущий ремонт здания

Не забудьте в договоре подряда подробно описать работы (сущность и объем, желаемый результат), а также начальный и конечный сроки выполнения работы.

Это существенные условия договора подряда (то есть, такие, без которых договор считается незаключенным).

Как правильно описать ремонтные работы в договоре подряда: рекомендуем максимально подробно описать состав и объем работы, а также адрес ремонтируемого объекта недвижимости. Можно описать фактическое состояние здания на момент заключения договора и какой результат должен получиться по завершении работы.

Пример описания текущих ремонтных работ по договору подряда

Вариант 1: «Подрядчик обязуется устранить все поломки и нарушения в работе оборудования, перечисленные в дефектной ведомости, являющейся приложением к настоящему договору. Ремонт оборудования производится в здании по адресу г. Новосеверск, ул. Северная, д.33».

Вариант 2: «Подрядчик обязуется выполнить работы по текущему ремонту здания механического цеха литер А по адресу г. Новосеверск, ул. Северная, д. 34, а именно ремонт душевых помещений – устранение протечек и засоров канализации, внутренняя отделка отделка пола и стен помещения материалом заказчика (кафель на раствор марки Ceresit .»

Кроме предмета, к числу существенных условий относятся начальный и конечный сроки выполнения работ. Это следует из ст. 702, 708 ГК РФ, а также вытекает из судебной практики (см., например, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.02.2019 № Ф09-8317/18). По желанию сторон могут быть указаны и промежуточные сроки выполнения конкретных видов работ (ст. 708 ГК РФ).

Как правильно указать сроки?

Как правильно прописать сроки в договоре подряда Подробнее

Дефектная ведомость

Мы привели пример описания работы по текущему ремонту с опорой на дефектную ведомость. Это очень полезный документ для текущего ремонта. Он позволяет заказчику работ хорошо представить, что именно ему нужно и оговорить с подрядчиком твердую цену работы (т.е. цену, не подлежащую корректировке в ходе работ, если только не обнаружатся ранее не найденные проблемы в здании).

Если в организации нет специалиста, составление дефектной ведомости тоже можно поручить подрядной организации.

Как составить дефектную ведомость - образец заполнения Подробнее

Дополнительные условия договора подряда на текущий ремонт здания

Кроме существенных условий, без которых договор подряда не будет считаться заключенным, желательно согласовать дополнительные условия. Их наличие облегчает работу по договору и помогает предотвратить возможные конфликты. Перечислим их:

  1. Цена договора и порядок расчетов. Цена может быть твердой, как мы уже говорили или приблизительной (ст. 709 ГК РФ). Приблизительную цену может изменить сам подрядчик, просто предупредив об этом заказчика, а заказчик в такой ситуации выбирает – отказаться от работ совсем или заплатить столько, сколько хочет подрядчик. Если объем работ большой, часто цена рассчитывается в смете. В любом случае следует предусмотреть порядок корректировки цен в ходе выполнения работ, а также порядок расчетов (выплата аванса, поэтапные расчеты, полная оплата после приемки результата).
  2. График производства работ.
  3. Порядок предоставления материалов для ремонта (за счет заказчика или подрядчика). По общему правилу подрядные работы ведутся иждивением подрядчика (ст. 704 ГК РФ). Поэтому, если заказчик закупает материал сам, это обязательно нужно указать в договоре подряда.
  4. Возможность привлекать субподрядчиков для выполнения некоторых видов работ (ст. 706 ГК РФ).
  5. Право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке. По общему правилу, заказчик может отказаться от договора в любой момент, оплатив фактически выполненные подрядчиком работы (ст. 717 ГК РФ).
  6. Неустойка за нарушение обязательств сторонами, например, при просрочке исполнения.
  7. Порядок приемки работ (ст. 720 ГК РФ).

Договор подряда на текущий ремонт здания можно составить, пользуясь нашим образцом.

Договор строительного подряда на капитальный ремонт здания

Для оформления отношений по капремонту здания применяется договор строительного подряда (п. 2 ст. 740 ГК РФ).

Он обладает значительной спецификой по сравнению с «обычным» договором подряда. В первую очередь, это связано с подготовкой дополнительной документации.

Образец договора подряда на капитальный ремонт здания Скачать

Подготовка к заключению договора на капремонт

Прежде чем заключать договор с подрядчиком на проведение капитального ремонта, собственник (арендатор) здания обычно формирует комиссию и проводит осмотр объекта. По итогам осмотра составляется акт обследования технического состояния и оформляется дефектная ведомость с указанием всех требующих ремонта и замены элементов и частей здания. Кроме того, перед заключением договора подряда на капитальный ремонт здания нужно (ч. 4, 6, 12.2 ст. 48 ГрК РФ):

  1. Подготовить градостроительный план земельного участка.
  2. Провести инженерные изыскания.
  3. Получить технические условия на подключение к сетям инженерно-технического присоединения.
  4. Составить и утвердить смету на ремонт.
  5. Заключить договор подряда на подготовку проектной документации со специализированной организацией.
  6. Провести экспертизу проектной документации (требуется не всегда, ч. 3, 3.3 ст. 49 ГрК РФ).
Образец дефектной ведомости Скачать

Стороны договора строительного подряда на капремонт

Сторонами договора строительного подряда на капитальный ремонт здания традиционно являются заказчик и подрядчик (застройщик).

На стороне заказчика часто выступают госзаказчики, в таком случае договор заключается по итогам торгов в соответствии с законом № 44-ФЗ.

К подрядчику по договору строительного подряда предъявляется несколько требований:

  • Он должен обязательно состоять в саморегулируемой организации (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ). Обратите внимание: если договор о капитальном ремонте заключен с иным лицом (договор субподряда), а не с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания (сооружения), региональным оператором (договоры генерального подряда), то работы могут выполнять организации или ИП, которые не являются членами саморегулируемых организаций (см. письмо Минстроя России от 10.09.2018 № 41067-ОГ/02).
  • У подрядчика должны быть лицензии или допуски на те виды работ, которые требуют этого.

Подрядчиков может быть и несколько (по специализации работ), так как в процессе капремонта выполняются самые разнообразные работы.

Образец договора строительного подряда вы найдете здесь:

Образец договора подряда между юридическими лицами Скачать

Предмет договора

Договор подряда на капитальный ремонт здания будет отличаться от договора на текущий ремонт, прежде всего, составом работ. Данный вид договора отличается более строгими условиями согласования предмета договора по сравнению с обычным договором подряда.

В общих чертах предмет договора строительного подряда определен в ст. 740 ГК РФ. Несмотря на это возникает большое количество судебных споров о согласованности этого условия.

Из анализа судебной практики следует, что для того, чтобы предмет считался бесспорно согласованным, стороны должны оговорить весь список вопросов ниже:

  • содержание и объем работ (см., например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.02.2019 № Ф09-8317/18);
  • виды работ;
  • объект, на котором должны быть произведены работы (его местоположение, наименование, другие индивидуально определенные признаки);
  • результат, к которому должны прийти стороны в процессе выполнения работ (см., например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.12.2017 № Ф09-7547/17).

Виды работ обычно описываются в технической документации и смете, являющейся приложением к договору. Если иное не указано в договоре, подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете (п. 1 ст. 743 ГК РФ). Если он обнаружит в ходе ремонта не учтенные в техдокументации работы, он обязан поставить в известность заказчика (п. 3 ст. 743 ГК РФ).

Заказчик может менять техническую документацию, но таким образом, чтобы дополнительные работы не стоили дороже 10 процентов общей стоимости ремонта.

Следует учитывать, что если стороны фактически исполнили договор, то он считается заключенным даже, если условие о предмете не согласовано (нельзя установить наименование, содержание и перечень подлежащих выполнению или фактически выполненных работ).

Начальный и конечный сроки выполнения работ

Сроки начала и окончания работ относятся к числу существенных условий (ст. 708 ГК РФ). Они могут определяться конкретными датами или наступлением определенного события, в частности, моментом внесения аванса, предоставления материалов и т.д.

Как правильно прописать сроки в договоре подряда Подробнее

Цена договора

Оплата работ по капремонту производится в соответствии со сметой, которую разрабатывает подрядчик и утверждает заказчик. Порядок внесения оплаты может быть любой, в том числе и без авансирования после полной приемки объекта (ст. 746 ГК РФ).

Порядок составления сметы подробно описан в нашей статье:

Смета к договору подряда - образец Подробнее

На этом существенные условия заканчиваются. Однако нужно помнить о том, что стороны могут настаивать на включении других условий, тогда они также будут считаться существенными. Мы рекомендуем и настаиваем для капитального ремонта дополнительно оговаривать следующие моменты.

Обеспечение материалами

Вопрос обеспечения материалами для ремонта всегда желательно согласовать в договоре отдельным пунктом, так как на практике из-за этого очень часто возникают разногласия. По общему правилу подрядчик полностью сам обеспечивает себя материалами для работы, но стороны могут переложить эту обязанность на заказчика (п. 1 ст. 745 ГК РФ). Сторона, ответственная за предоставление материалов и оборудования, обязана проконтролировать также их качество. Если на заказчика возложена обязанность предоставления материалов и он не выполняет ее или нарушает сроки, то подрядчик не считается виновным в просрочке при выполнении работ.

Субподряд – допустим или нет

Для работ по капитальному ремонту здания, как правило, очень характерно привлечение субподрядчиков, выполняющих узкоспециализированные виды работ. Но в договоре можно предусмотреть и иное (ст. 706 ГК РФ).

Права и обязанности подрядчика и заказчика

В связи со спецификой предмета договора на капремонт здания законом на обе стороны возлагаются дополнительные обязанности. Так, заказчик помимо стандартных для подряда действий обязан также (ст. 747 ГК РФ):

  • предоставить доступ к ремонтируемому зданию и обеспечить проход на земельный участок, где оно расположено;
  • оказывать подрядчику содействие в транспортировке грузов, подводке сетей энергоснабжения и т.д.

В то же время заказчик наделен правом контролировать процесс работы по ремонту, соблюдение сроков, проверять качество используемых материалов (п. 1, 2 ст. 748 ГК РФ), а подрядчик обязан исполнять указания заказчика.

На подрядчике лежит и обязанность обеспечить безопасность выполнения работ, а также не нарушать законодательство об охране окружающей среды (ст. 751 ГК РФ).

Приемка работ

В договоре на капремонт здания важно предусмотреть порядок приемки готового объекта целиком или по частям (ст. 753 ГК РФ). От этого часто зависит оплата работ, кроме того, моментом сдачи и приемки определяется переход риска случайной гибели объекта.

Когда объект готов к сдаче, подрядчик должен письменно уведомить заказчика об этом, а заказчик - немедленно приступить к приемке. По общему правилу заказчик организует приемку за свой счет, но стороны могут договориться и иначе.

Выполнение подрядчиком строительно-монтажных работ и их сдача заказчику оформляются актами по форме КС-2 «Акт о приемке выполненных работ» и справками КС-3 «Справка по стоимости выполненных работ и затрат» (утв. Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 № 100.) Эти формы не обязательны, но уже показали свое удобство для строительства или ремонта зданий. Если заказчика устраивают результаты выполненных работ, он подписывает эти документы. Унифицированной формы документа сдачи отремонтированного здания после капремонта не предусмотрено.

Дополнительно рекомендуем включить в договор разделы и условия о гарантиях качества работ и ответственности подрядчика за недостатки, обнаруженные после приемки работ.

Об ответственности заказчика по договору подряда рекомендуем прочитать нашу статью.

Ответственность заказчика по договору подряда Подробнее

***
Таким образом, отношения сторон по ремонту здания оформляются, как правило, договором подряда. Если предстоит капитальный ремонт здания, то – договором строительного подряда.

Договор на ремонт здания – достаточно сложная правовая конструкция. На практике возникает большое количество споров, вытекающих из подрядных отношений. Поэтому нужно очень внимательно отнестись к содержанию договора на ремонт здания и формулировкам всех его условий.

Источники:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.02.2019 № Ф09-8317/18
Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить