Правовое регулирование договора подряда на строительство индивидуального жилого дома. Форма договора

Предмет договора. Земельный участок для строительства

Техническая и проектная документация

Материалы для строительства

Сроки в договоре

Цена в договоре и порядок ее оплаты. Смета

Изменение цены при строительстве дома

Гарантии прав заказчика по договору подряда на строительство дома

Акты приема-передачи

Правовое регулирование договора подряда на строительство индивидуального жилого дома. Форма договора

Рассматриваемый договор является частным случаем договора строительного подряда, который регламентируется специальными нормами пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), а также общими правилами о подряде (пар. 1 той же главы) в части, не противоречащей специальным нормам (п. 2 ст. 702 ГК РФ).

К отношениям подряда по возведению объекта индивидуального жилищного строительства (далее — ИЖС) также применимы положения параграфа 2 о бытовом подряде в том случае, если заказчиком является гражданин-потребитель (п. 3 ст. 740 ГК РФ). Так как жилой дом, как правило, возводится для удовлетворения бытовых нужд гражданина, в большинстве случаев в рассматриваемом договоре именно он выступает в роли заказчика.

Кроме того, при составлении договора подряда на строительство дома стороны должны учитывать ряд иных нормативно-правовых актов:

  1. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ.
  2. Закон «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I.
  3. Закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
  4. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утв. приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр, и др.

Для данного договора необходимо соблюдение письменной формы исходя из общих норм ст. 161 ГК РФ.

Предмет договора. Земельный участок для строительства

Предмет договора подряда на строительство дома является его существенным условием. По существу, предмет составляют непосредственно сами строительные работы, которые должны в итоге привести к результату в виде готового и пригодного для проживания индивидуального жилого дома (п. 2 ст. 740 ГК РФ). При этом следует достаточно подробно описать в договоре перечень самих работ, которые должны быть произведены, а также все точные характеристики планируемого к возведению объекта, начиная с размеров и заканчивая материалом изготовления.

Непосредственное отношение к процессу строительства жилого дома имеет документация на земельный участок, ссылка на которую также необходима в договоре подряда. Для начала стройки заказчик обязан подтвердить подрядчику наличие у него законных прав на земельный участок (право собственности, аренды, бессрочного пользования и т. д.). Отсутствие прав на землю у заказчика является достаточным основанием для расторжения договора подряда со стороны подрядчика (решение Одинцовского городского суда Московской области от 15.02.2018 по делу № 2-10457/2017).

Важнейшей обязанностью заказчика является предоставление подрядчику доступа на земельный участок необходимой площади и в состоянии, позволяющем начать строительство (п. 1 ст. 747 ГК РФ).

Техническая и проектная документация

В предмете договора подряда на строительство индивидуального жилого дома желательна ссылка на техническую документацию (техзадание или проект), где даны четкие характеристики индивидуального жилого дома, который надлежит возвести (пп. 1, 2 ст. 743 ГК РФ).

ВАЖНО! С 04.08.2018 разрешение на строительство объектов ИЖС (то есть зданий на 1 квартиру высотой не более 20 м и не более 3 этажей) не требуется (закон «О внесении изменений…» от 03.08.2018 № 340-ФЗ). Следовательно, необязательно и изготовление проекта (ст. 3 закона «Об архитектурной деятельности в РФ» от 17.11.1995 № 169-ФЗ).

Однако наличие проекта желательно как для застройщика, так и для подрядчика: проект избавит стороны от каких-либо споров относительно того, каким именно должен быть итоговый результат строительства. Если дом построен с существенными отличиями от проекта, это является для заказчика основанием отказаться от приемки объекта и расторгнуть договор (см., например, решение Фрунзенского районного суда г. Владимира от 26.02.2015 по делу № 2-15/2015).

Заказчик может представить уже готовый (типовой) проект либо разработанный индивидуально с учетом его нужд. В таком случае проект становится приложением к договору. Возможно также включение в предмет договора подряда работ по составлению такого проекта подрядчиком либо заключение с ним отдельного договора на проектирование.

Материалы для строительства

Отдельно необходимо коснуться вопроса о материалах для стройки. По умолчанию предполагается, что строительство будет осуществляться из материалов, имеющихся у подрядчика либо приобретенных им по заданию и в соответствии с проектом заказчика (п. 1 ст. 745 ГК РФ). Перечень необходимых материалов обычно фиксируется сторонами в общей или отдельной смете. Акцент на свойствах материалов, их цене, качестве, производителе и других характеристиках необходим — заказчика может не устроить выбор, сделанный подрядчиком.

Редко встречается на практике, но допускается по закону заключение договора с условием о строительстве из материалов заказчика, уже имеющихся у него либо которые он предполагает купить в будущем. В такой ситуации следует включить в договор также условие о сроках предоставления заказчиком таких материалов, так как это непосредственно влияет на сроки исполнения договора подрядчиком.

Ответственность за качество материалов несет, соответственно, предоставившая их сторона (пп. 2, 3 ст. 745 ГК РФ).

Сроки в договоре

Кроме предмета существенными для договора подряда, в том числе на строительство объекта ИЖС, являются сроки начала и окончания производства работ. Отсутствие в договоре условия о сроке выполнения работ влечет признание его незаключенным (данная позиция закреплена в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127).

Выполнение работ с нарушением сроков или их приостановка на неопределенный срок без согласования с заказчиком является существенным нарушением договора и, как следствие, основанием для его расторжения в судебном порядке (см., например, решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 27.03.2017 по делу № 2-1635/2017).

Стороны могут также установить промежуточные сроки для различных этапов работ (п. 1 ст. 708 ГК РФ), разработав, например, календарный график. Это особенно уместно в ситуации, когда выполнение работ ведется в несколько этапов, расчет и предоставление строительной площадки заказчиком также происходит поэтапно.

Изменение сроков может фиксироваться путем:

  • подписания дополнительных соглашений;
  • обмена письмами.

ВАЖНО! Зачастую способ изменения условий предусмотрен в самом договоре. В таком случае он обязателен для сторон.

Цена в договоре и порядок ее оплаты. Смета

Цена не относится к числу существенных условий договора подряда на строительство жилого дома, однако на практике стороны уделяют этому условию большое внимание. Обычно практикуется указание твердой цены, включающей в себя стоимость материалов и непосредственно вознаграждение подрядчика (пп. 2, 4 ст. 709 ГК РФ).

Так как строительство дома предполагает целый комплекс технически сложных работ, целесообразно сформировать также подробную смету, которая является приложением к договору (п. 3 ст. 709 ГК РФ). Ее наличие позволяет контролировать соответствие авансовых выплат каждому этапу работ, а также удобно при досрочном расторжении договора.

По общему правилу, установленному ст. 711 ГК РФ для договоров подряда, стоимость подлежит выплате только по окончании строительства. В отношении строительного подряда законодатель скорее отдает приоритет в регулировании вопроса о порядке оплаты договору (ст. 746 ГК РФ). На практике в подавляющем большинстве случаев подрядчик предлагает выплатить ему аванс (-ы). Такой платеж позволяет подрядчику оперативно осуществить закупку материалов и оборудования для начала работ, в чем заинтересован и заказчик.

Распространенная в настоящее время практика установления цены в расчете за 1 кв. м очень проста и не требует сложных подсчетов, формирования сметы и т. д. Но в случае досрочного расторжения договора и прерывания строительства неудобна и создает путаницу в подсчетах, какая сумма аванса отработана, сколько материалов потрачено на данном этапе.

Изменение цены при строительстве дома

Строительство дома — процесс, который может занять значительный период. В связи с этим нередки случаи изменения цены материалов, о которой первоначально договорились стороны. Кроме того, возможно также увеличение объема работ.

Нормы ГК РФ разграничивают последствия увеличения цены в зависимости от того, что послужило причиной подорожания работ:

  1. Устанавливается запрет на одностороннее повышение твердой цены работ подрядчиком в связи с увеличением объема выполняемых им работ, даже если объем изначально невозможно было предусмотреть (п. 6 ст. 709 ГК РФ). Если установлена приблизительная цена, подрядчик обязан заблаговременно получить согласие заказчика, который вправе отказаться от повышения цены и даже расторгнуть договор на этом основании (п. 5 ст. 709 ГК РФ).
  2. Стоимость материалов, а также работ и услуг третьих лиц, привлекаемых к строительству, должна быть возмещена заказчиком по требованию подрядчика в случае существенного увеличения по не зависящим от подрядчика причинам, если предвидеть такое увеличение было невозможно (п. 6 ст. 709 ГК РФ).

На практике изменение цен на материалы, а также услуги и работы третьих лиц не редкость. Поэтому в договоре подряда рекомендуется уделить особое внимание условиям, регламентирующим права и обязанности сторон в таких случаях. Целесообразно включить также пункт об экономии подрядчика (ст. 710 ГК РФ).

Гарантии прав заказчика в договоре подряда на строительство дома

В процессе строительства дома заказчик обладает рядом гарантий: общих, характерных для любых подрядных отношений, и специальных, обусловленных участием в них гражданина-потребителя.

К общим можно отнести:

  1. Право заказчика в случае ненадлежащего исполнения договора подрядчиком требовать от него устранения дефектов в разумные сроки и бесплатно, либо снижения цены, либо компенсации расходов на устранение дефектов своими силами (ст. 723 ГК РФ).
  2. Право заказчика отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков при неисполнении подрядчиком требования о ликвидации недостатков либо в случае невозможности их исправить (ч. 3 ст. 723 ГК РФ).

Общие гарантии дополняются гарантиями прав заказчика по договору бытового подряда и как потребителя:

  • Обязанность подрядчика предоставить заказчику всю информацию о возводимом объекте и право заказчика требовать расторжения договора без оплаты и возмещения убытков, если договор был заключен вследствие непредоставления такой информации (ст. 732 ГК РФ).
  • Право заказчика при обнаружении недостатков в рамках гарантийного срока (при его отсутствии — в течение 5 лет) требовать от подрядчика безвозмездного устранения дефектов или повторного выполнения работы либо осуществить действия, указанные в ст. 723; а если обнаружены существенные недостатки, то также требовать возврата части цены (ст. 737 ГК РФ).
  • Право заказчика требовать возмещения морального вреда в связи с ненадлежащим исполнением подрядчиком договора (ст. 15 закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, решение Елабужского городского суда Республики Татарстан от 16.02.2018 по делу № 2-2662/2017).

Акты приема-передачи

В договоре строительного подряда важно зафиксировать, какие именно действия должен совершить подрядчик для сдачи объекта (либо этапа работы), а заказчик — для его приемки. Подрядчик может сообщить о готовности результата, направив соответствующее уведомление заказчику либо уже составленный акт приема-передачи. По общему правилу (п. 1 ст. 753 ГК РФ) заказчик, получив такое сообщение от подрядчика, обязан незамедлительно начать действия по приему объекта либо сообщить об отказе, мотивировав его. Однако стороны могут установить в договоре иной срок, например 3 дня с момента уведомления об окончании строительства (этапа).

С целью предотвращения затягивания процесса приемки со стороны заказчика можно включить в договор условие о приемке результата по одностороннему акту подрядчика, если заказчик не отвечает на сообщение и не принимает объект в течение согласованного срока.

Сам акт приема-передачи составляется в свободной форме. В нем рекомендуется указать перечень выполненных работ с указанием цены каждого этапа, а также он в обязательном порядке должен иметь дату, которая подтверждает выполнение договора в срок. Данный документ при условии подписания его обеими сторонами ставит точку в подрядных отношениях и является основанием для окончательного расчета с подрядчиком.

***

Таким образом, договор подряда на строительство дома является частным случаем договора строительного подряда. При его составлении следует обратить внимание на грамотную формулировку предмета со ссылкой на техническое задание (проект), четкое указание сроков начала и окончания работ, цены и порядка расчетов, составление сметы. В случае, когда заказчиком выступает гражданин-потребитель, он обладает всеми правами потребителей.

***

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!