Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
Образец договора купли-продажи с обременением арендой
Какие могут быть обременения
Обременение представляет собой наличие условий, ограничивающих права лица на владение, пользование или распоряжение находящимся у него в собственности имуществом. Обременение также выражается в несении собственником определенных обязанностей по отношению к третьим лицам, которые имеют законные права на имущество. При этом, как правило, смена владельца имущества не предполагает изменения или прекращения обременения.
Обременения можно классифицировать по следующим основаниям возникновения:
- в соответствии с положениями закона или в рамках соглашения сторон;
- согласно желанию владельца имущества или против его воли.
Различают следующие виды обременений:
- аренда имущества;
ВАЖНО! Поскольку не требуется госрегистрация договоров на срок менее 1 года, обременение объекта недвижимости таким договором тоже не фиксируется в ЕГРН (постановление ФАС МО от 09.04.2014 по делу № А40-167775/12-7-1628)
- сервитут;
- арест имущества;
- рента;
- наличие в квартире прописанных в ней граждан;
- владение лицом, не достигшим 18 лет, или недееспособным лицом долей в праве собственности на недвижимость;
- необходимость получения согласия супруга собственника имущества при его продаже;
- залог.
ВАЖНО! Обременение такими правами как аренда, права участника общества с ограниченной ответственностью, а также залог недвижимого имущества, подлежит госрегистрации (ст. 339.1, 609 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).
Подробнее о залоге рассказывается в статье «Залог как способ обеспечения исполнения обязательств».
Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
Обременение на имуществе (товаре) обязывает собственника при продаже предупредить лицо, которое намерено приобрести товар, о его наличии. Об этом говорится в ст. 460 ГК РФ, которая предписывает, что продавец обязан передать товар, не отягощенный правами иных (третьих) лиц, если не получит согласие покупателя на приобретение товара с обременением.
Данное правило применяется и в том случае, если иные лица заявили свои требования на продаваемое имущество к моменту его передачи (например, посредством подачи искового заявления в суд), и в дальнейшем эти требования были признаны законными.
Таким образом, до заключения договора купли-продажи с обременением стороны должны определиться с судьбой обременения: либо сохранить его в неизменном виде, либо осуществить действия по прекращению (например, снять с учета зарегистрированных в квартире граждан).
Сокрытие продавцом информации о наличии обременения может повлечь такие негативные правовые последствия, как:
- понижение стоимости товара по требованию покупателя;
- признание сделки купли-продажи недействительной;
- прекращение залога (п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Некоторые суды расширительно толкуют ст. 460 ГК РФ и считают, что покупатель праве также:
- требовать возмещения убытков с продавца (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.06.2009 № А43-16363/2008-46-315);
- приостановить оплату имущества (см. постановление ФАС Центрального округа от 02.08.2010 по делу № А35-11180/2009).
ВАЖНО! Предъявить требования вправе добросовестный покупатель, т.е. такой, который не знал и не мог знать о наличии обременения.
Образец договора купли-продажи с обременением арендой
Приобретаемое имущество может быть обременено арендой. При этом договор аренды недвижимости, заключаемый на срок более года, должен быть оформлен в письменном виде и зарегистрирован в Росреестре. В таком случае покупка недвижимости не отразится на правах и обязанностях арендатора и арендодателя: на место продавца в качестве арендодателя становится покупатель, и наниматели могут продолжать пользоваться имуществом в пределах срока аренды (ст. 617 ГК РФ).
Для составления договора купли-продажи с обременением необходимо использовать стандартный договор купли-продажи и включить в него пункты, описывающие обременение. Дополнительно в договоре могут быть указаны санкции для продавца на случай сокрытия информации об обременениях имущества.
Так, если имущество находится в залоге, в договоре прописываются следующие сведения:
- реквизиты договора залога (с указанием даты и номера регистрации в реестре);
- сведения о залогодержателе;
- информация об обеспеченном обязательстве.
Подробнее о реестре залога движимого имущества рассказывается в статье «Реестр уведомлений о залоге движимого имущества».
В отношении обременения в виде аренды в договоре следует указать:
- реквизиты договора аренды (с указанием даты и номера регистрации в реестре);
- данные о сторонах договора аренды;
- срок аренды.
Скачать образец договора купли-продажи с обременением на примере договора купли-продажи квартиры с обременением в виде аренды можно по ссылке: Договор купли-продажи с обременением арендой (образец).
Риски
При оформлении договора купли-продажи с обременением основные риски ложатся на покупателя. Разберем ситуацию на примере покупки заложенного имущества.
Важно! В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель по общему правилу не имеет права продавать такое имущество без согласия залогодержателя.
В противном случае наступают неблагоприятные последствия:
- залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обязательства и обратить взыскание на предмет залога;
- права и обязанности залогодателя переходят на покупателя.
Залог прекращается только в том случае, если покупатель не знал и не должен быть знать об обременении предмета договора купли-продажи.
Обратите внимание! Сведения о залоге недвижимого имущества можно получить, заказав выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН).
Вывод! При покупке имущества с обременением залогом необходимо установить, что такое обременение есть и продавец получил разрешение залогодержателя продать имущество.
Если рассмотреть обременение арендой, то смена собственника не приводит к расторжению договора аренды — арендатор вправе пользоваться имуществом до завершения договора (ст. 617 ГК РФ).
Сервитуты (например, право прохода, проезда через земельный участок) — вещные права, что означает их привязку к самому объекту. Поэтому его продажа также не приводит к прекращению или изменению сервитута.
Регистрация сделки
Важно! Говоря о госрегистрации, следует различать:
- госрегистрацию договора;
- госрегистрацию перехода права собственности на объект недвижимости;
- госрегистрацию самого обременения.
Договор подлежит регистрации, когда это прямо прописано в законе. Например, собственник заложенного имущества подает на регистрацию договор ипотеки (см. ст. 10 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ). В случае продажи заложенного объекта повторно регистрировать договор уже не нужно.
Обратите внимание! Регистрация самого обременения происходит при регистрации права собственности покупателя на купленное имущество.
Регистрации подлежат такие обременения, как:
- ипотека;
- аренда;
- сервитут;
- доверительное управление;
- наем жилого помещения и т. д.
О правилах регистрации обременений можно узнать подробнее, прочитав нашу статью «Что значит государственная регистрация ограничения прав?».
***
Таким образом, при подписании договора купли-продажи с обременением владелец имущества обязан уведомить приобретателя о наличии обременения и либо получить его согласие на покупку имущества с обременением, либо осуществить действия по прекращению обременения до продажи. В противном случае неуведомление покупателя дает ему право требовать снижения стоимости имущества или отказаться от заключения договора.