Обременение имущества: понятие и виды
Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
Образец договора купли-продажи с обременением арендой
Обременение имущества: понятие и виды
Обременение представляет собой наличие условий, ограничивающих права лица на владение, пользование или распоряжение находящимся у него в собственности имуществом. Обременение также выражается в несении собственником определенных обязанностей по отношению к третьим лицам, которые имеют законные права на имущество. При этом, как правило, смена владельца имущества не предполагает изменения или прекращения обременения.
Обременения можно классифицировать по следующим основаниям возникновения:
- в соответствии с положениями закона или в рамках соглашения сторон;
- согласно желанию владельца имущества или против его воли.
Различают следующие виды обременений:
- аренда имущества сроком более 1 года;
ВАЖНО! Договор аренды на период меньше года в качестве обременения не расценивается (постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2006 по делу № Ф09-2976/06-С3).
- сервитут;
- арест имущества;
- рента;
- наличие в квартире прописанных в ней граждан;
- владение лицом, не достигшим 18 лет, или недееспособным лицом долей в праве собственности на недвижимость;
- необходимость получения согласия супруга собственника имущества при его продаже;
- залог.
ВАЖНО! Обременение таких прав, как аренда, права участника общества с ограниченной ответственностью, а также залог недвижимого имущества, подлежит госрегистрации (ст. 339.1, 609 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).
Подробнее о залоге рассказывается в статье Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.
Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
Обременение на имуществе (товаре) обязывает собственника при продаже предупредить лицо, которое намерено приобрести товар, о его наличии. Об этом говорится в ст. 460 ГК РФ, которая предписывает, что продавец обязан передать товар, не отягощенный правами иных (третьих) лиц, если не получит согласие покупателя на приобретение товара с обременением.
Данное правило применяется и в том случае, если иные лица заявили свои требования на продаваемое имущество к моменту его передачи, например посредством подачи искового заявления в суд, и в дальнейшем эти требования были признаны законными.
Таким образом, до заключения договора купли-продажи с обременением стороны должны определиться с судьбой обременения: либо сохранить его в неизменном виде, либо осуществить действия по прекращению (например, снять с учета зарегистрированных в квартире граждан).
Сокрытие продавцом информации о наличии обременения может повлечь такие негативные правовые последствия, как:
- понижение стоимости товара по требованию покупателя;
- признание сделки купли-продажи недействительной;
- прекращение залога (п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Некоторые суды расширительно толкуют ст. 460 ГК РФ и считают, что покупатель праве также:
- требовать возмещения убытков с продавца (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.06.2009 № А43-16363/2008-46-315);
- приостановить оплату имущества (см. постановление ФАС Центрального округа от 02.08.2010 по делу № А35-11180/2009).
ВАЖНО! При предъявлении требований покупатель должен считаться добросовестным, т. е. он не был или не должен был быть в курсе прав иных лиц на имущество.
Образец договора купли-продажи с обременением арендой
Приобретаемое имущество может быть обременено арендой. При этом договор аренды недвижимости, заключаемый на срок более года, должен быть оформлен в письменном виде и зарегистрирован в Росреестре. В таком случае покупка недвижимости не отразится на правах и обязанностях арендатора и арендодателя: на место продавца в качестве арендодателя становится покупатель, и наниматели могут продолжать пользоваться имуществом в пределах срока аренды (ст. 617 ГК РФ).
Для составления договора купли-продажи с обременением необходимо использовать простой договор купли-продажи и включить в него пункты, описывающие имеющееся обременение и условие о переходе вместе с правом собственности иных полномочий на покупателя в отношении прав третьих лиц. Дополнительно в договоре могут быть указаны санкции для продавца на случай сокрытия информации об обременениях имущества.
Так, если имущество находится в залоге, в договоре прописываются следующие сведения:
- реквизиты договора залога (с указанием даты и номера регистрации в реестре);
- сведения о залогодержателе;
- информация об обеспеченном обязательстве.
Подробнее о реестре залога движимого имущества рассказывается в статье Реестр уведомлений о залоге движимого имущества.
В отношении обременения в виде аренды в договоре следует указать:
- реквизиты договора аренды (с указанием даты и номера регистрации в реестре);
- данные о сторонах договора аренды;
- срок аренды.
Скачать образец договора купли-продажи с обременением на примере договора купли-продажи квартиры с обременением в виде аренды можно по ссылке: Договор купли-продажи с обременением арендой (образец).
Таким образом, при подписании договора купли-продажи с обременением владелец имущества обязан уведомить приобретателя о наличии обременения и либо получить его согласие на покупку имущества с обременением, либо осуществить действия по прекращению обременения до продажи. В противном случае неуведомление покупателя дает ему право требовать снижения стоимости имущества или отказаться от заключения договора.