Образец договора купли-продажи через банковскую ячейку

Как работает купля-продажа через банковскую ячейку

Смысл договора купли-продажи через банковскую ячейку в том, что покупатель (или совместно покупатель и продавец) берет в аренду ячейку в банке. В договоре купли-продажи прописывается, что оплата будет получена продавцом после регистрации права собственности за покупателем. А в договоре с банком содержится распоряжение открыть ячейку продавцу, если тот принесет документ о регистрации права собственности за покупателем.

Вся эта процедура прописывается в договоре купли-продажи:

1. расчеты производятся через банковскую ячейку,
2. покупатель обязуется согласовать с банком открытие ячейки для продавца после предоставления выписки ЕГРН о регистрации права собственности на покупателя.

Договор купли-продажи через банковскую ячейку особенно часто применяется для дорогостоящих вещей, недвижимости, земли.

Скачайте бланки договоров, где уже предусмотрена оплата через банковскую ячейку. Это актуальные на 2021 год формы договоров, которые подходят для регистрации права собственности в Росреестре:

Что такое депозитарная банковская ячейка 

Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2021 Подробнее

Ячейка в банке представляет собой маленький ящик (сейф), аналог ящика в письменном столе, который находится в специальном хранилище банка (депозитарии).

Данный сейф передается банком в аренду лицу на основании договора аренды банковской ячейки для хранения в нем денег и ценных вещей (ст. 922 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Как правило, банк не проверяет содержимое ячейки, а осуществляет наблюдение за сейфом и предоставляет доступ только уполномоченным лицам, указанным в договоре аренды.

Процедура передачи денег посредством сейфа выглядит следующим образом:

• Покупатель закладывает в ячейку некоторую сумму наличных денежных средств до подписания договора купли-продажи.
• Стороны заключают договор и при необходимости отправляют его на государственную регистрацию (например, договор купли-продажи недвижимости подлежит регистрации в Росреестре).
• После передачи имущества в собственность покупателя продавец может получить деньги из сейфа.

Осуществление расчетов через ячейку позволяет обеспечить:

• секретность и безопасность процесса передачи денег;
• возможность покупателя беспрепятственно вернуть денежные средства, хранящиеся в сейфе, при срыве сделки;
• право продавца получить деньги в любое время после передачи имущества покупателю, а также внести денежные средства на свой счет в том же отделении банка. 

Договор аренды банковской ячейки 

Как правило, арендатором сейфа выступает покупатель по договору купли-продажи, который заключает с банком договор аренды. Участие продавца необходимо в подписании дополнительного соглашения к договору, устанавливающего порядок его доступа к сейфу для получения денег. Однако стороны вправе изначально заключить 3-стороннее соглашение с банком, где арендаторами ячейки будут указаны и продавец, и покупатель.

Договор аренды содержит следующую информацию:

• сведения о лицах, которые могут получить доступ к ячейке (с указанием их паспортных данных и пр.);
• данные о продаваемом имуществе (например, в отношении жилья нужно указать конкретный адрес);
• правила и период доступа продавца к сейфу для получения наличных за переданное имущество (с указанием документов, необходимых для предоставления банком доступа к ячейке);
• порядок доступа покупателя для возврата денег, если сделка не состоялась в силу разных причин (например, при отказе в регистрации договора). 

Обратите внимание! Срок аренды банковской ячейки составляет от 1 до нескольких месяцев. При передаче денег стороны, как правило, пользуются платной услугой банка по пересчету и контролю подлинности наличных, которую оплачивает продавец. Однако в договоре может быть предусмотрен и иной порядок расходов. 

Доступ к банковской ячейке 

Оформление договора аренды банковской ячейки и дополнительного соглашения к нему (при необходимости) позволяет указанным в них лицам получить доступ в депозитарий банка. В целях помещения денежных средств в сейф покупатель получает на руки ключ от одного замка от сейфа, второй остается у банка. При этом открыть ячейку можно только с помощью 2 ключей.

В дальнейшем в зависимости от договоренности сторон ключ может быть оставлен у покупателя до передачи имущества или регистрации договора в отношении купли-продажи недвижимости либо передан продавцу. 

Важно! В договоре аренды ячейки может содержаться условие о том, что при потере ключа сторона, ответственная за утерю, должна будет заплатить штраф, после чего доступ к сейфу снова будет открыт. 

Продавец может также присутствовать при помещении денег в ячейку, однако доступ к ней он сможет получить только после передачи ему ключа и предъявления указанных в договоре аренды документов.

Если заключение сделки в силу каких-либо обстоятельств не произошло, доступ к сейфу получает покупатель, который может вернуть помещенные туда денежные средства.

Кроме того, в договоре аренды сейфа или дополнительном соглашении к нему может быть прописан порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий. 

Документы для доступа к ячейке, образец договора купли-продажи с банковской ячейкой 

В договоре аренды банковской ячейки или дополнительном соглашении к нему указывается список документов, которые обеспечивают доступ продавца к сейфу. Как правило, продавец должен предъявить гражданский паспорт и оригинал договора купли-продажи (свой подписанный экземпляр).

Обратите внимание! Договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации в силу ст. 551 ГК РФ, предъявляемый продавцом в банк, должен содержать штамп и запись Росреестра о совершении регистрации сделки и переходе к покупателю права собственности на имущество.

Подробнее о государственной регистрации недвижимости рассказывается в статье О государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Образец договора купли-продажи с использованием сейфа на примере договора купли-продажи квартиры можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи через банковскую ячейку (образец).

Стороны также вправе предусмотреть иные дополнительные документы для доступа продавца, например выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных в проданной квартире лиц.

Риски купли-продажи через банковскую ячейку

Залог по закону

Основной риск оплаты через банковскую ячейку - это риск покупателя. Есть особое правило ГК РФ, о котором не все знают. Это правило действует на все договоры с оплатой после передачи вещи (а оплата через банковскую ячейку - как раз такая, последующая, постоплата). Оно заключается в том, что проданное имущество автоматически, без всяких соглашений считается в залоге у продавца до того момента .как он получит оплату.

Что это означает? Если продавец так и не получит оплату, он может не требовать ее с покупателя, а подать иск о взыскании в свою пользу собственно проданного, но не оплаченного имущества.

Данное правило работает всегда, но для купли-продажи недвижимости залог надо регистрировать. Если продавец желает, то сразу при сдаче на регистрацию договора купли-продажи, он вправе заполнить заявление на регистрацию "ипотеки по закону". Госпошлину за регистрацию "ипотеки по закону" платить не нужно.

После регистрации "ипотеки по закону" проданное покупателю имущество считается обремененным правом залога продавца. Отметка о залоге будет видна в выписке из ЕГРН и помешает сделкам с недвижимостью, в том числе новым залогам, уже в рамках ипотечных кредитов.

Отметим, что после оплаты через банковскую ячейку снимать обременение (погашать ипотеку по закону) должны совместно продавец и покупатель либо только продавец.

Отзыв лицензии у банка

Еще один риск - отзыв лицензии у банка в тот момент, когда деньги покупателя уже в ячейке.

Скорее всего, при отзыве лицензии ничего страшного для продавца и покупателя не случится: покупателю просто позвонят из банка и попросят забрать деньги в ближайшие пару дней. Самостоятельно обратиться и открыть ячейку покупатель и продавец тоже могут

Намного сложнее, если они упустили момент, и отделение банка полностью закрыто.  В этом случае придется обратиться в Агентство по страхованию вкладов. 

Бланк заявления можно скачать здесь:

***

Таким образом, для проведения расчетов по договору купли-продажи через банковскую ячейку необходимо внести соответствующий пункт в договор купли-продажи и заключить договор аренды ячейки с банком. В договоре аренды и дополнительном соглашении к нему подробно описывается совместный и единоличный порядок доступа покупателя и продавца к ячейке, а также список документов, при условии представления которых лицо получает к ней доступ. 

О том, какие еще существуют способы расчетов при купле-продаже недвижимости, читайте статью, подготовленную КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, оформите его бесплатно.