Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск
30 апреля 2019

Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2019

Приобретение недвижимости обычно сопряжено с достаточно большими расходами, основная часть которых приходится непосредственно на оплату стоимости недвижимого объекта, определенную в договоре купли-продажи. Сторонам не запрещается согласовать в таком договоре различные не противоречащие закону варианты оплаты. О них мы и поговорим далее.
Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2019
Фото: Фотобанк Лори

Варианты оплаты цены квартиры при ее покупке и их закрепление в договоре

Аванс и задаток при покупке квартиры

Варианты оплаты цены квартиры при ее покупке и их закрепление в договоре 

Цена квартиры относится к существенным условиям договора ее купли-продажи (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ). Порядок осуществления расчетов между сторонами также может быть отнесен к существенным условиям договора (если стороны сочтут необходимым). О других существенных условиях читайте в статье Существенные условия договора купли-продажи недвижимости. 

Итак, в договоре купли-продажи квартиры можно предусмотреть следующие варианты оплаты ее цены:

  • Единоразовое внесение денежной суммы, равной цене квартиры по договору, из личных средств покупателя (наличными или посредством безналичного перечисления на счет, использования аккредитива или иных способов оплаты).
  • Единоразовое перечисление суммы, равной цене квартиры по договору, за счет средств кредитной организации. Такой вариант возможен скорее только в теории, т. к. на практике банки, предоставляющие целевые кредиты на покупку жилья, требуют внесения т. н. первоначального взноса в размере определенного количества процентов от цены договора либо путем его уплаты продавцу, либо размещения на депозите. Таким образом, в договоре фиксируются 2 платежа: взнос из личных средств и порядок внесения второго платежа за счет заемных. Аналогичные правила применяются и при оплате за счет средств, выделяемых бюджетом (например, за счет средств материнского капитала и т. д.).
  • Внесение платежей по определенному графику. Законом не регламентированы ни допустимая периодичность платежей, ни их размеры (в т. ч. нет требования о том, чтобы выплаты осуществлялись равными долями), поэтому стороны правомочны определить данные параметры по своему усмотрению.
  • Внесение платежа с отсрочкой. В этом случае денежные средства вносятся после определенной в договоре даты. 

Аванс и задаток при покупке квартиры

Зачастую договоры купли-продажи недвижимости (в т. ч. предварительные) содержат условие о внесении аванса или задатка (их правовая сущность подробно раскрыта в статье Отличие задатка от аванса). При этом надлежит учесть следующие правила:

  • Задаток выполняет помимо платежной еще и обеспечительную функцию по договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ), а аванс никогда. Он несет исключительно платежную функцию (см. решение Кировского райсуда г. Кемерово от 29.11.2016 по делу № 2-1336-16);
  • Аванс всегда возвращается в случае, если сделка не состоялась, вне зависимости от того, по чьей вине. Задаток же возвращается (причем в двойном размере), только если сделка не состоялась по вине продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
  • Одновременно могут быть внесены и задаток, и аванс.
  • Если возникают затруднения при определении того, является ли сумма, внесенная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, она считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ). 

Последнее правило особенно актуально в ситуациях, когда сторона внесла задаток в рамках предварительного договора купли-продажи квартиры, обязательства по которому в дальнейшем так и не были исполнены.

В отношении такой ситуации у судов сложилось 2 точки зрения о том, что в рамках предварительного договора:

  • Задаток внесен быть не может, т. к. пока еще отсутствует обеспечиваемое им денежное обязательство, поэтому используются положения об авансе (например, определение Ставропольского краевого суда от 23.03.2016 по делу № 33-1761/2016).
  • Задаток вноситься может. Например, в постановлении президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016 суд указал, что нет оснований сомневаться, что передаваемая сумма является именно задатком, и поэтому не квалифицировал ее как аванс. См. также статью Как вернуть задаток по предварительному договору?

***

Итак, стороны могут согласовать в договоре купли-продажи квартиры любой порядок произведения взаиморасчетов, который не будет противоречить требованиям актуального законодательства. В частности, закон не ограничивает стороны в определении размеров и периодичности платежей, если квартира продается в рассрочку.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить