Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск
23 октября 2018
247

Форма договора купли-продажи

Форма договора купли-продажи в большинстве случаев будет письменной. Однако законодательство не исключает возможности использования устной формы, а в ряде случаев встречается как добровольное, так и обусловленное нормами закона нотариальное удостоверение.

Устный договор купли-продажи

Договор в простой письменной форме

Заверение договора купли-продажи недвижимости у нотариуса

Иные случаи нотариального удостоверения договоров купли-продажи

Устный договор купли-продажи

Законодатель в ст. 128 Гражданского кодекса предусмотрел две формы сделки: устную и письменную. Последняя подразделяется на простую и нотариальную. Заключаемый путем вербальной коммуникации устный договор купли-продажи согласно ст. 161 ГК РФ имеет право на существование в двух случаях:

  • обе стороны сделки — граждане;
  • цена не превышает 10 тыс. руб.

Устно оформляются соглашения в рамках этих лимитов, имеющие реальный характер, то есть исполняемые передачей вещи. Для розничной купли-продажи надлежащей формой будет выдача кассового чека (см. ст. 493 ГК РФ).

Если закон не разрешает совершить сделку в устной форме, отказ от фиксации договоренности в простой письменной влечет за собой два вида последствий:

  • недействительность сделки по прямому указанию закона (например, в случае, указанном в ст. 550 ГК РФ);
  • лишение права в подтверждение ее условий приводить показания свидетелей (по общему правилу).

Подробнее изучить этот вопрос можно в статье «Последствия признания сделки недействительной».

Договор в простой письменной форме

Все договоры купли-продажи, для которых невозможно применить устную форму, заключаются в письменной. Дополнительное нотариальное удостоверение потребуется только в случаях, предусмотренных законом. Простая письменная форма необязательно представляет собой один документ с подписями сторон.

Согласно ст. 434 ГК ее соблюдение может обеспечиваться:

  • отправлением акцепта на ранее полученную оферту;
  • обменом сообщениями, позволяющими точно установить стороны и наличие согласия по всем ключевым условиям.

Форма договора купли-продажи недвижимости всегда будет письменной. Сложно представить себе случаи, когда цена сделки будет ниже 10 тыс. руб., — такая сделка обязательно привлечет к себе внимание ФНС. Но это не единственная причина: в ст. 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности регистрируется в Росреестре, и основанием для такой регистрации станет именно письменный текст документа. Так, в решении Заводского районного суда г. Орла от 03.11.2016 по делу № 2-2889/16 установлено, что при системном толковании норм права устный договор о приобретении недвижимости будет недействительным и не породит правовых последствий. Те же требования к форме установлены для договора продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ).

О способах оформления сделки в письменной форме — в статье Письменная форма договора по ГК РФ.

Заверение договора купли-продажи недвижимости у нотариуса

В последнее время договор купли-продажи квартиры оформляется у нотариуса в обязательном порядке в одном из следующих случаев:

  • продаются доли в праве собственности на квартиру (в том числе когда все собственники продают целый объект в долевой собственности, см. письмо Минфина от 22.06.2018 № 03-05-06-03/42726);
  • собственник квартиры — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный;
  • документы предполагается направить в Росреестр по почте.

Исходя из информации Россреестра от 27.04.2018, регистрация перехода права при нотариальном удостоверении займет в этом случае 3 дня.

Исключением из правила о нотариальном удостоверении права на долю являются сделки купли-продажи земельных долей. Если Росреестр приостановит регистрацию сделки с долями в земельном участке по причине отсутствия нотариального удостоверения, это решение можно оспорить в суде (см. решение Карасукского районного суда Новосибирской области от 28.03.2017 по делу № 2А-590/17).

Иные случаи нотариального удостоверения договоров купли-продажи

Нотариальная форма договора купли-продажи обязательно потребуется при приобретении доли в ООО. Об этом говорится в п. 11 ст. 21 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ. Договор купли-продажи будет считаться заключенным не с момента достижения согласия по его существенным условиям, а с момента нотариального удостоверения.

Инициативно решить подписать именно нотариальный договор купли-продажи квартиры иногда требуется в тех случая, когда стороны хотят дополнительно подкрепить действительность своего волеизъявления. Нотариальное заверение договора купли-продажи квартиры необязательно снизит риски его оспаривания в судебном порядке, но даст возможность привлечь нотариуса к рассмотрению спора в качестве третьего лица. Защищая свою репутацию, он окажет дополнительную правовую поддержку.

***

Соблюдение формы договора гарантирует возможность защиты интересов сторон сделки в судебном порядке. Наиболее распространен договор купли-продажи в простой письменной форме. Нотариальная используется, когда необходимо дополнительно проверить законность сделки (например, для защиты интересов ребенка или предотвращения корпоративного спора).

***

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить