Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Договор купли-продажи земельного участка 2019 (образец)

Договор купли-продажи земельного участка - образец 2019 года, предлагаемый нами, позволяет соблюсти все требования законодательства и учесть риски. Рассказываем о необходимых и желательных условиях договора, оформлении сопутствующих документов и специфике продажи долевого участка.
Договор купли-продажи земельного участка 2019 (образец)
Фото: Фотобанк Лори

Типовой договор купли-продажи земельного участка 2019: существенные условия

Требования к форме и содержанию договора купли-продажи на землю

Договор купли-продажи доли земельного участка

Пример возможных приложений и сопутствующих документов

Шаблон договора купли-продажи земельного участка (скачать бланк)

Типовой договор купли-продажи земельного участка 2019: существенные условия

Стороны договора купли-продажи земельного участка вправе согласовать различные его условия по своему усмотрению, но в обязательном порядке в договоре должны быть предусмотрены условия, которые закон определяет как существенные. К ним относятся:

  1. Предмет договора (его описание должно содержать данные, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимости, в противном случае такой договор считается незаключенным (ст. 554 ГК РФ)). Перечисляются адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель по целевому назначению, вид разрешенного использования.

    Пленум ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 № 54 указал, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи достаточно указания его кадастрового номера.

    Кроме того, Указываются реквизиты правоустанавливающей документации продавца, данные о госрегистрации права и его ограничениях в ЕГРН (с 01.01.2017 – вместо ЕГРП).

    «Обратите внимание!» Объектом сделки могут стать только те участки земли, в отношении которых была реализована процедура постановки государством на кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).


    Продавец не имеет права утаивать от покупателя сведения об обременениях и ограничениях участка (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). Также, как правило, в этом разделе договора указывается документ, на основании которого у продавца возникло право на продаваемый участок.

    Рекомендуем! При определении в договоре объекта купли-продажи указать все идентифицирующие его характеристики, которые схематично можно отобразить следующим образом:

  2. Цена договора (ст. 555 ГК РФ), без указания которой договор купли-продажи земли (образец его есть на нашем сайте) нельзя признать заключенным. Цена указывается в тексте цифрами и прописью.

    Обратите внимание! При этом, необходимо учитывать, что по правилам пп.6 п. 2 ст.146 Налогового кодекса РФ, цена не должна предусматривать НДС.

    Допустимо предусмотреть отсрочку платежа. Госрегистрация перехода права может быть осуществлена как после полного расчета, так и до него.

  3. Наименование и реквизиты сторон. В преамбуле бланка договора купли-продажи земельного участка все данные прописываются полностью, без сокращений. 

Требования к форме и содержанию договора купли-продажи на землю

  1. Для указанного договора применима письменная форма, не требующая удостоверения со стороны нотариуса (ст. 550 ГК РФ). Исключением являются ситуации продажи долей в праве собственности на земельные участки и реализация земли, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному – здесь обязательна нотариальная форма (ст.42, 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее – закон №218-ФЗ).

    Обратите внимание! С 1 февраля 2019 года вступило в силу очень важное изменение: если стороны заверяют договор у нотариуса, то не позднее рабочего дня нотариус сам должен отправить в Росреестр заявление и необходимые документы для регистрации перехода права собственности (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате, утвержденные ВС РФ 11.02.1993 №4462-1).   

  2. Сам документ не нуждается в регистрации в Росреестре, но переход права необходимо зафиксировать в ЕГРН (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сторонам в договоре следует предусмотреть условие о распределении расходов по оплате государственной пошлины и услуг нотариуса (только в случае, если договор заверяется нотариально).
  3. Число экземпляров соглашения определяется по числу участников сделки. Еще один нужен для Росреестра.
  4. Договор составляется в виде единого документа и должен быть завизирован всеми участниками сделки. В противном случае он считается недействительным (ст. 550 ГК РФ).
  5. Структура типового договора купли-продажи земельного участка должна содержать следующие разделы: преамбула, предмет договора, цена, порядок оплаты, права и обязанности сторон, сведения об ограничениях и обременениях недвижимости, порядок передачи объекта, реквизиты и подписи сторон.

Риски! В соответствии со ст. 37 ЗК РФ в договоре купли-продажи земельного участка недопустимы указанные ниже условия (они будут являться ничтожными и примнению не подлежат):

  • установление права обратного выкупа недвижимости продавцом по своему желанию;
  • условие об ограничении перечня возможных последующих сделок с участком;
  • ограничение ответственности продавца, если свои права на продаваемый земельный участок заявят третьи лица. 

Договор купли-продажи доли земельного участка (образец)

Договор купли-продажи доли земельного участка по структуре и требованиям к оформлению похож на обычный договор купли-продажи земельного участка (скачать типовой бланк можно ниже). В данном случае в качестве объекта соглашения устанавливается доля в праве общей долевой собственности на недвижимость.

К стандартным реквизитам участка в описании добавляется величина передаваемой доли в праве и указываются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы продавца.

Рекомендуем! Если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, необходимо провести межевание и представить его материалы для постановки участка на кадастровый учет одновременно со сдачей договора на регистрацию.

Требование нотариальной формы для договора продажи доли исключено из ст.42 ФЗ № 218-ФЗ законом от 03.07.2016 № 351-ФЗ «О внесении изменений…».

Риски! Для совершения сделки необходимо соблюсти требования ст. 250 ГК РФ и ФЗ № 218-ФЗ о праве преимущественной покупки. В противном случае, обладатель преимущественного права может потребовать перевода на него прав и обязанностей по договору в судебном порядке, а в случае продажи земли сельхоз назначения сделка вообще будет являться ничтожной (ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – «ФЗ № 101»).

Аналогичные требования применимы к доле земельного участка сельхозназначения, если она не выделена и участников долевой собственности не более 5 (п.1 ст. 12 ФЗ№ 101).  Доли в сельскохозяйственных земельных участках с числом сособственников 6 и более для реализации не нуждаются в соблюдении права преимущественной покупки.

Обратите внимание! Продать «земельную долю» в сельхозучастке можно лишь ограниченному кругу лиц – сособственникам либо лицу, эксплуатирующему участок (например, сельхозпредприятие или глава КФХ, не являющегося юрлицом).

Пример возможных приложений и сопутствующих документов

Договор купли-продажи земельного участка может иметь следующие приложения:

  • Для однозначной идентификации предмета договора купли-продажи можно использовать кадастровый паспорт земельного участка и его описание, приложив их копии к договору.
  • Копия правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН) также должна быть включена в общий пакет документов для сверки реквизитов, прописанных в договоре, и в качестве доказательства существования права.
  • К договору купли-продажи, предусматривающему особый режим внесения оплаты (частями, с рассрочкой и т. д.), прилагается подписанный сторонами график платежей.

Кроме того:

  • Факт передачи объекта недвижимости продавцом и его получения покупателем фиксируется посредством визирования сторонами акта приема-передачи (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Подробнее о его составлении читайте в статье Как составить акт приема-передачи земельного участка при продаже? 
  • Изменение параметров договора или внесение в него дополнений осуществляется путем заключения дополнительного соглашения, составления протоколов разногласий и согласования разногласий.  

Шаблон договора купли-продажи земельного участка (скачать бланк)

Бланк договора купли-продажи земельного участка можно найти на просторах интернета. Обычно такой документ имеет максимально стандартизированную структуру, подходящую лишь для самых простых случаев, и не всегда соответствует последним изменениям законодательства.

Между тем вышеуказанные особенности земли как объекта права и правового регулирования (применение не только гражданского, но и земельного права) требуют:

  • включения в типовой договор обязательно цены и детального описания участка;
  • соблюдения требований к форме и госрегистрации;
  • наличия специальных приложений (акта приема-передачи, плана участка).

Рекомендуем! Скачать актуальный договор купли-продажи земельного участка 2019 можно по ссылке: Скачать типовой бланк договора купли-продажи земельного участка.  

О составлении предварительного договора читайте в статье Предварительный договор купли-продажи земельного участка.

***

Таким образом, сам договор купли-продажи земельного участка не подлежит госрегистрации, а регистрируется только переход права собственности Соглашение, объектом которого является земельный участок, должно содержать четкое текстуальное и графическое описание такой недвижимости.

Образец договора купли-продажи земельного участка составляется с учетом требований гражданского и земельного законодательства.

Источники:
Комментировать 24
Назад Вперед
Комментарии
29 мая 2019
Постоянная ссылка
Здравствуйте. Мы хотим купить земельный участок на выкуп(рассрочку). Мы являемся гражданин СНГ. Какие документы нам понадобится и как заключить договор купли-продажа? Спасибо
Ответить
06 августа 2019
Постоянная ссылка

Здравствуйте.  Обращаем Ваше внимание, что в соовтетствии со ст. 3 Земельного кодекса РФ иностранные граждане не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях. Согласно ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Подробнее об условиях о рассрочке, которые необходимо внести в договор читайте в нашей статье Договор купли-продажи с отсрочкой платежа - образец О том как зарегистрировать переход права собственности читайте здесь Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Ответить
08 декабря 2018
Постоянная ссылка
Межую и продаю по доверенности(гос.акт естб) участок.в госакте 7сот,в межевом 5,8.из мфц пришел док на право собственности,а про межевание ответа из кадастровой нет пока. Могу ли я продать без него? Если в договоре указать 5,8?
Ответить
17 декабря 2018
Постоянная ссылка

Согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. На данном этапе вы можете заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка. Подробнее об этом читайте в нашей статье Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Ответить
09 мая 2018
Постоянная ссылка

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста: я продавец земельного участка. Покупатель составил договор, но меня смущает пункт "Покупатель имеет право: • в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; • о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого Участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения настоящего договора и возмещения причинённых ему убытков". Не может ли получиться так, что спустя, к примеру, год после покупки, Покупатель попросит расторжения договора и возмещения стоимости в связи с какими-то проблемами с соседями или "качеством земли" - о чем я в принципе не могу его предупредить заранее...

Ответить

Указанный Вами пункт в договоре купли-продажи земельного участка направлен на защиту прав покупателя при недобросовестности продавца и корреспондирует положениям Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Так, в соответствии со ст.557 и ст. 475 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: • соразмерного уменьшения покупной цены;

• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; • возмещения своих расходов на устранение недостатков товара;

• отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (в случае обнаружения неустранимых недостатков и т.д.).

При этом продавец отвечает только за недостатки, которые возникли до передачи земельного участка покупателя или по причинам, возникшим до этого момента (ст. 476 ГК РФ). Кроме того, в гражданском законодательстве действует презумпция добросовестности, из чего следует, что продавец предоставил покупателю всю имеющуюся у него информацию о земельном участке, пока покупателем не доказано обратное (п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами…»).

Кроме того, одним из важных условий удовлетворения требований покупателя об уменьшении покупной цены является факт отклонения земельного участка от условия о его качестве, которое содержится в договоре (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.08.2016 № Ф06-11527/2016 по делу № А12-40003/2015).

Таким образом, ответственность продавца возникает в случае наличия доказательств его недобросовестности, например, намеренного сокрытия или предоставления заведомо ложной информации о качестве земельного участка.

Ответить
16 апреля 2018
Постоянная ссылка
Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную силу, один из которых хранится в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, по одному экземпляру выдается каждой из сторон. так правильно???
Ответить
Закон не содержит прямых указаний на то, как именно должна звучать фраза о количестве экземпляров договора. Приведенная формулировка вполне допустима. Возможно Вас также заинтересует наша статья Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество
Ответить
25 января 2018
Постоянная ссылка
Здравствуйте. Может ли отец подарить дочери земельный участок. Как лучше оформить договором дарения или купли продажи?
Ответить
11 февраля 2018
Постоянная ссылка
Да, отец вправе как подарить своей дочери земельный участок, так и продать его ей. При дарении, в данном случае, не возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц, так как договор заключается между близкими родственниками (пп. 18.1 ст. 217 НК РФ). Кроме того, если дарение участка произойдет в период нахождения дочери в браке, то такой участок не будет входить в общее совместно нажитое имущество с ее супругом. Еще одно преимущество дарения между близкими родственниками – минимальный предельный срок владения для получения вычета при дальнейшей продаже (п. 3 ст. 217.1 НК РФ) составит 3 года, а не 5 лет, как при купле-продаже.
Единственный момент - договор дарения имеет больше причин для признания его недействительным. Подробнее об этом читайте в нашей статье - Исковое заявление о признании договора дарения недействительным.
Ответить
06 января 2018
Постоянная ссылка
Здравствуйте! У меня с племянником в собственности земельный участок. 1/2 общая долевая собственность у каждого. Он дарит мне свою часть. Можем ли мы оформить договор дарения и регистрацию в Росреестре без нотариуса? В простой письменной форме отнести в МФЦ? Также у меня от племянника есть генеральная доверенность с правом продажи его доли, покупки, с правом строительства... могу ли я на основании данной доверенности получить в дар (или выкупить) его часть и оформить ее на себя. Чтоб был один собственник - Я. Я замужем. Могу ли долю племянника продать своему мужу? Подскажите, пожалуйста, что лучше? Договор дарения или купли-продажи? Дабы избежать лишних налоговых трат и нотариальных. Спасибо.
Ответить
31 января 2018
Постоянная ссылка
Согласно ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению земельных долей и некоторых других сделок. Принимая во внимание, что вы с племянником не являетесь близкими родственниками, с точки зрения расходов по оформлению вы можете заключить как договор купли-продажи, так и договор дарения земельной доли. Договор может быть составлен в простой письменной форме и передан на регистрацию как через МФЦ, так и другими способами, упомянутыми в Законе 218-ФЗ. В соответствии со ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Таким образом, вы не вправе на основании доверенности оформить земельную долю на себя. Принимая во внимание, что имущество супругов является их совместной собственностью, оформление отчуждения доли на супруга на основании доверенности также может вызвать затруднения или быть оспоренным. Подробнее о полномочиях по генеральной доверенности читайте в нашей статье Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи.
Ответить
27 ноября 2017
Постоянная ссылка
Добрый день. Если нас 2 покупателя участка и я указываю обоих (супруги). Нужно прописывать долю каждого или она автоматом 50/50?
Ответить
13 декабря 2017
Постоянная ссылка
В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса РФ, общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. По общему правилу, установленному ст.ст. 33-34 Семейного кодекса РФ на имущество супругов распространяется режим совместной собственности. Режим совместной собственности может быть изменен брачным договором, заключенным между супругами. Подробнее о нем читайте в нашей статье Как составить брачный контракт - образец.
Доли супругов при режиме совместной собственности признаются равными (ст. 39 Семейного кодекса РФ), если иное не предусмотрено договором между супругами.
Таким образом, при отсутствии у супругов заключенного в установленном порядке брачного договора, определение долей в договоре купли-продажи не требуется.
Ответить
09 ноября 2017
Постоянная ссылка
подскажите если раньше в договоре купли-продажи указывали Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области то теперь нужно Единый государственный реестр недвижимости
Ответить
17 ноября 2017
Постоянная ссылка
ЕГРН заменил другой реестр – ЕГРП. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии продолжает существовать на основании постановления Правительства РФ от 01.06.2009 №457 (в ред. от 15.02.2017) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии".
Ответить
30 октября 2017
Постоянная ссылка
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, в Вашем образце договора на земельный участок есть фраза "Право собственности «Продавца» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № ___ от "__" _________ ____г." Это должен быть номер самого Свидетельства о гос.регистрации права, или номер записи регистрации в ЕГРП? И что указывать, если у самого свидетельства нет номера?
Ответить
10 ноября 2017
Постоянная ссылка
До 2016 года право собственности подтверждалось свидетельством о государственной регистрации, отпечатанным на бланке с проставлением серии и номера, а также с указанием даты выдачи. При отсутствии этих данных, внимательно ознакомьтесь с имеющимися документами: возможно, Вам выдана выписка из ЕГРП (выдавались во 2 половине 2016) или выписка из ЕГРН (выдаются с 01.01.2017). В этом случае нужно указать номер записи регистрации.
Ответить
13 июля 2017
Постоянная ссылка
Добрый день! Хотим купить земельный участок с домом, но в свидетельстве о собственности на зем. участок (договор купли-продажи от 2013 г.) стоит девичья фамилия продавца, а на дом настоящая (по мужу). Это может как то осложнить сделку купли продажи?
Ответить
При предоставлении документов для регистрации права собственности на объект недвижимости следует приложить копию документа, подтверждающего произошедшую смену фамилии – свидетельство о заключении брака. Кроме того, рекомендуем ознакомиться со статьей Перечень документов для государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Ответить
28 июня 2017
Постоянная ссылка
а как еще можно передать зем участок от мужа к жене Спасибо!!
Ответить
Вы вправе заключить договор дарения, предметом которого будет земельный участок. Кроме того, если земельный участок входит в состав совместно нажитого имущества супругов (был приобретен в период брака), то передать его в личную собственность одного из них можно путем заключения брачного договора или соглашения о разделе совместной собственности. Для их оформления следует обратиться к нотариусу. Сделать это можно, в том числе, и в период нахождения в браке. В любом случае, независимо от того на основании какой сделки произошла смена собственника – информация об этом впоследствии должна быть отражена в ЕГРН.
Ответить
24 марта 2017
Постоянная ссылка
Здравствуйте,будьте любезны,подскажите пожалуйста,возможно ли составить и распечатать договор купли продажи земельного участка в Московской области для регистрации в Гос.органах у Ваших специалистов?Если это возможно,то куда нужно для этого подъехать и какова будет стоимость данной услуги?
Ответить
29 марта 2017
Постоянная ссылка
Добрый день! К сожалению, мы не оказываем услуг подобного рода. С уважением, администратор портала "РусЮрист"
Ответить
Оставить комментарий
Отправить