Утвержден ли типовой договор купли-продажи квартиры (образец, бланк, форма)
Как составить договор в 2018 – 2019 годах, и чем порядок его составления отличается от 2017-го
Что нужно помнить о госрегистрации в Росреестре при продаже квартиры
Утвержден ли типовой договор купли-продажи квартиры (образец, бланк, форма)
Существуют типовые формы договоров, по которым гражданам продаются жилые помещения (в их числе квартиры), принадлежащие на праве собственности субъектам РФ и муниципальным образованиям. Так, утверждена типовая форма договора купли-продажи жилого помещения, которое построено за счет бюджета города Москвы и находится в его собственности (распоряжение ДЖП и ЖФ города Москвы № 2301 от 29.08.2008).
Типовой формы договора купли-продажи квартиры (образец-2018 – 2019), который заключается между гражданами, не существует. Если продавец и покупатель квартиры — физлица, они составляют договор в письменной форме, соблюдая нормы законодательства, и удостоверяют его своими подписями. Возможна нотариальная форма договора (по желанию сторон, либо – обязательно – в случае продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, продажи доли в праве на квартиру)
Важно!
Если договор на продажу квартиры не облечен в письменную форму, он недействителен (ст. 550 ГК РФ).
Как составить договор в 2018 – 2019 годах, и чем порядок его составления отличается от 2017-го
В договор на продажу квартиры нужно включить все существенные условия. По закону ими являются (ст. 432, 549, 554, 555, 558 ГК РФ):
- Информация о предмете договора. Стандартная формулировка его предмета такова: «Продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель — принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество — квартиру»
- Подробные сведения об объекте сделки — квартире (общая и жилая площадь, количество комнат, вид дома, в котором располагается квартира, место ее нахождения в доме, адрес и пр.).
- Данные о цене, по которой отчуждается квартира (так называемая цена договора), в рублях.
- Список лиц, которые по закону сохраняют право пользования квартирой после ее продажи. Если такие граждане имеются, их нужно вписать в договор и указать на право пользоваться отчуждаемой квартирой. Если таких граждан не имеется, в договоре нужно прописать, что продавец гарантирует отсутствие лиц, которые сохраняют право пользоваться квартирой после ее приобретения покупателем.
Помимо этого, стороны договора купли-продажи квартиры (скачать который можно на нашем сайте) могут определить в качестве существенных любые другие его положения (условия).
Важно!
Когда в договоре не согласованы существенные условия (которые признаются таковыми по закону или договоренности сторон) или хотя бы одно из них, он считается незаключенным.
Договор на продажу квартиры в 2018 – 2019 годах оформляется в том же порядке, что в 2017-м.
Какие дополнительные сведения может содержать договор купли продажи квартиры 2018 – 2019 (скачать пример/образец договора)
В договор включаются следующие положения:
- прописывается, что квартира находится в собственности продавца, приводится список правоустанавливающих и правоподтверждающих документов (с 01.01.2017 года — это выписка из ЕГРН согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ, а если право зарегистрировано ранее – свидетельство о праве собственности);
- указывается на отсутствие препятствий для продажи квартиры (нет залога, ареста, запрета отчуждать ее и пр.);
- уточняется, что у сторон договора нет препятствий заключить его (они полностью дееспособны, не имеют заболеваний, которые не позволяют осознавать суть сделки, и пр.);
- регламентируется, каким образом стороны производят расчеты за квартиру;
- описывается, в каком порядке и в какие сроки продавец передает покупателю квартиру (обычно по передаточному акту) — по закону квартира считается переданной после ее вручения покупателю и подписания акта о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ), но в договоре можно прописать другие сроки или указать, что квартира передана до подписания договора;
- уточняются вопросы, связанные с госрегистрацией перехода права собственности (в том числе о расходах на нее);
- прописывается правовой статус сторон (их права и обязанности, а также ответственность).
Обычно к договору прилагаются документы, упомянутые в нём. Чаще всего это передаточный акт, расписка о получении денег.
Скачать образец договора купли продажи квартиры, заключенного между гражданами, можно по ссылке: Договор купли продажи квартиры 2018 – 2019.
Что нужно помнить о госрегистрации в Росреестре при продаже квартиры
Сторонам следует учитывать, что подписанный договор нужно представить в Росреестр вместе с другими документами, чтобы зарегистрировать переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для этого договор составляется в нескольких экземплярах. Покупатель и продавец должны получить по 1 экземпляру, а еще один остается в Росреестре. Когда продавцов (покупателей) несколько, каждый должен получить по экземпляру договора.
О полном перечне документов, представляемых вместе с договором, можно узнать из статьи: Документы для регистрации права собственности на квартиру.
При уклонении одной из сторон от обращения в Росреестр суд по требованию контрагента в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ может вынести решение о госрегистрации (постановление АС Западно-Сибирского округа от 15.09.2016 по делу № А81-5229/2015).
Важно!
С 01.03.2013 сам договор купли-продажи квартиры не проходит госрегистрацию. С этой даты регистрируется только переход прав на жилое помещение от продавца к покупателю. Если по каким-либо причинам переход прав не зарегистрирован, это не влияет на действительность договора. Его нельзя признать незаключенным, ссылаясь на отсутствие госрегистрации (п. 60 постановления пленума Верховного суда РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).
***
Договор купли-продажи квартиры составляется исключительно в письменном виде в 3-х экземплярах. Хотя данный договор более не подлежит сам госрегистрации, его необходимо представлять в Росреестр для цели регистрации права собственности покупателя.
***
Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!
Здравствуйте! Правомерен и обязателен такой пункт в договоре купли-продажи?Стороны, руководствуясь ст.ст. 421 (Свобода договора), 460 (Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса РФ, пришли к согласию, что в случае изъятия квартиры у Покупателя в результате вынесения судебного решения по основаниям, возникшим до заключения настоящего договора, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом спорная квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.
В соответствии со ст. 460 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Согласно ст. 461 ГК РФ, при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
Согласно п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, ответственность продавца за вышеуказанные нарушения прямо предусмотрена в ГК РФ и не предполагает необходимость предоставления покупателю другой вещи взамен (в данном случае квартиры). Ограничительный характер применения данных норм подтверждается и судебной практикой (см., например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2017 № 09АП-2851/2017-ГК по делу № А40-223940/2015).
На основании вышеизложенного, полагаем, что условие в договоре купли-продажи недвижимости об обязанности продавца «приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры» в случае изъятия квартиры у покупателя, не соответствует положениям ГК РФ и не является обязательным для продавца.
Кроме того, условие о том, что «спорная квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков» также противоречит положениям закона, в частности ст. 210 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку судебное решение исполняется после вступления его в законную силу и, таким образом, изъятие недвижимого имущества осуществляется независимо от волеизъявления участников спора.
В дополнение отметим, что неисполнимым на практике может оказаться и условие о том, что «Покупатель обязан приобрести равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе», например, в результате действия государственной программы реновации и т.д.
муж продаёт квартиру,которую ему по договору дарения досталась от его мамы,нужно от меня согласие на продажу,заверенное нотариусом??????
О том, как правильно оформить сделку, рекомендуем Вам прочитать в нашей статье Перечень документов для государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Рекомендуем Вам для начала получить выписку из ЕГРН для того, чтобы верно отразить все данные о квартире и собственнике в договоре. О том, как получить выписку, Вы можете узнать из нашей статьи Как заказать и получить выписку из ЕГРП (ЕГРН)?
Затем составьте договор, распечатайте его в 3-х экземплярах. Более подробно о процедуре регистрации перехода права собственности на квартиру читайте в наших статьях Порядок регистрации договора купли-продажи в Росреестре и Перечень документов для государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении), а также факт владения квартирой более 5 лет понадобятся позднее для того, чтобы избежать уплаты налога.
Так, например, в договор можно внести следующее условие: «После перехода права собственности на квартиру к Покупателю, за Смирновым Иваном Петровичем сохраняется право бессрочного постоянного проживания в указанной квартире на основании соглашения с собственником (ст. 31 ЖК РФ).
Тем не менее, следует отличать договор купли-продажи, на условиях, описанных выше, от договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). По такому договору получатель ренты - гражданин передает принадлежащую ему квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.
Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации. Подготовить текст договора в данной ситуации Вам поможет нотариус. О регистрации сделки читайте нашу статью Перечень документов для государственной регистрации права собственности на недвижимость.