Шаблон договора купли-продажи
Рекомендуем скачать разработанный нашими экспертами шаблон договора купли-продажи квартиры.
Бланк договора купли-продажи квартирыМы предлагаем свой образец в связи с тем, что утвержденные законом шаблоны применимы в крайне редких случаях (для покупки квартир у государства или местной администрации). Типовой формы договора купли-продажи квартиры (образец - 2021), который заключается между гражданами, частными фирмами не существует. Если продавец и покупатель квартиры — физлица или организации, они составляют договор в произвольной письменной форме. Разумеется, нужно учесть нормы Гражданского кодекса РФ и вписать в договор все необходимые условия.
Обратите внимание! Если вы планируете сдать договор на регистрацию через нотариуса или в вашей ситуации обязательна нотариальная форма (несовершеннолетние собственники квартиры, продажа доли в квартире), то мы не советуем готовить договор заранее - нотариусы всегда предпочитают свою наработанную форму договора (и берут оплату за ее составление).
Утвержден ли типовой договор купли-продажи квартиры (образец, бланк, форма)
Существуют типовые формы договоров, по которым гражданам продаются жилые помещения (в их числе квартиры), принадлежащие на праве собственности субъектам РФ и муниципальным образованиям. Так, утверждена типовая форма договора купли-продажи жилого помещения, которое построено за счет бюджета города Москвы и находится в его собственности (распоряжение ДЖП и ЖФ города Москвы от 29.08.2008 № 2301).
Как составить договор о продаже квартиры
Возьмите за основу наш бланк и начините с заполнения "преамбулы договора" - информации о сторонах. Впишите паспортные данные продавца и покупателя. Не забудьте проверить сроки действия паспортов - если паспорт одной из сторон в скором времени подлежит замене, вы рискуете попасть в неприятную ситуацию при сдаче договора в Росреестр на регистрацию права собственности. Т.е. пока вы оформляете сделку, паспорт может стать недействительным.
Продолжаем дальнейшее заполнение шаблона.
Договор на продажу квартиры в 2021 году должен содержать ряд важных условий. Их вполне можно формулировать кратко и уместить весь договор на одной странице.
Существенные условия для купли-продажи квартиры
Итак, важные условия, которые закон называет "существенными". Их обязательно нужно включить в договор купли-продажи жилья(ст. 432, 549, 554, 555, 558 ГК РФ)и мы предусмотрели соответствующие поля в бланке:
1. Описание квартиры (так называемый "предмет договора"), а именно общая и жилая площадь, количество комнат, этаж размещения, адрес и кадастровый номер).
Как составить договор купли-продажи апартаментов
2. Цена квартиры в рублях (если договорились на сделку в долларах, то указывается цена в долларах и методика пересчета в рубли, т.е. например "по курсу Центробанка на день оплаты", поскольку запрещены расчеты в иностранной валюте на территории России между гражданами, постоянно проживающими в России; т.е. цену указать в долларах можно, а передавать друг другу доллары - нельзя).
3. Список лиц, которые по закону сохраняют право пользования квартирой после ее продажи. Если такие граждане имеются, их нужно вписать в договор и указать на право пользоваться отчуждаемой квартирой. Если таких граждан не имеется, в договоре нужно прописать, что продавец гарантирует отсутствие лиц, которые сохраняют право пользоваться квартирой после ее приобретения покупателем.
Важно! Когда в договоре не согласованы существенные условия или хотя бы одно из них, он считается незаключенным.
Какие дополнительные сведения может содержать договор купли-продажи квартиры (скачать пример/образец договора)
Обратите внимание - наш шаблон гораздо шире, в нем не 3 условия, а больше. Все дополнительные договорные условия нужны чтоб упростить отношения сторон, чтобы каждая из них точно представляла себе свои права и обязанности.
Например, стороны должны точно понимать порядок расчетов - кто и куда несет деньги, когда их получит продавец. Распространенные способы расчетов - через банковскую ячейку, через аккредитив.
Образец договора купли-продажи через банковскую ячейку Договор купли-продажи с применением аккредитиваВ договор можно включить следующие положения:
- прописывается, что квартира находится в собственности продавца, приводится список правоустанавливающих и правоподтверждающих документов (с 01.01.2017 это выписка из ЕГРН согласно закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218), а если право зарегистрировано ранее — свидетельство о праве собственности);
- указывается на отсутствие препятствий для продажи квартиры (нет залога, ареста, запрета отчуждать ее и пр.);
- уточняется, что у сторон договора нет препятствий заключить его (они полностью дееспособны, не имеют заболеваний, которые не позволяют осознавать суть сделки, и пр.);
- регламентируется, каким образом стороны производят расчеты за квартиру (наличными по расписке, через банковский аккредитив, через депозит нотариуса и т.п.);
- описывается, в каком порядке и в какие сроки продавец передает покупателю квартиру (обычно по передаточному акту) — по закону квартира считается переданной после ее вручения покупателю и подписания акта о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ), но в договоре можно прописать другие сроки или указать, что квартира передана до подписания договора;
- уточняются вопросы, связанные с госрегистрацией перехода права собственности (в том числе, кто оплатит госпошлину в Росреестр);
- прописывается правовой статус сторон (их права и обязанности, а также ответственность).
Обычно к договору прилагаются документы, упомянутые в нем. Чаще всего это передаточный акт, расписка о получении денег.
Образец договора купли-продажи с условием об обременении можно скачать на сайте КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.
Какие документы еще составляются кроме договора купли-продажи
Если передача денег происходит через банковский аккредитив, а ключи от квартиры отдаются сразу же при сдаче документов на регистрацию в Росреестр, можно не составлять больше никаких документов, кроме договора. В этом случае в договор надо включить пункт "Настоящий договор подтверждает факт передачи квартиры от продавца покупателю".
Однако чаще всего приходится оформлять дополнительные документы - расписку на деньги и акт приема-передачи квартиры.
Расписка нужна, если расчет будет наличными. Наличный расчет производят непосредственно перед сдачей документов в Росреестр.
Бланк расписки в получении денежных средствАкт приема-передачи нужен, если расчет идет по аккредитиву или через банковскую ячейку, а квартира передается после расчета. Иногда регистратор в Росреестре требует предъявить акт приема-передачи - если в договоре факт передачи не зафиксирован, но указано, что квартира передается до сдачи документов на регистрацию. Читайте по ссылке ниже, как правильно оформить акт приема-передачи квартиры покупателю.
Акт приема-передачи квартиры - образецКакие документы требуются для договора
При заключении сделки стороны должны собрать определенный пакет документов, который включает:
- Документы, удостоверяющие личности (паспорта) участников сделки (либо их представителей, тогда вместе с нотариальной доверенностью). Если собственник (или один из них) несовершеннолетний, это свидетельство о рождении. Для юрлиц — выписка из ЕГРЮЛ, для ИП — выписка из ЕГРИП.
- Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, — выписка из ЕГРН.
- Технический план квартиры с экспликацией. Важно для установления факта перепланировки.
- Свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если совершается сделка с совместно нажитым супругами имуществом.
Важно! Если квартира принадлежала одному из супругов до вступления в брачные отношения или была получена им по дарственной, в наследство, по другим безвозмездным сделкам, одобрение сделки другим супругом не требуется (ст. 36 п. 1 СК РФ).
- Разрешение органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний или недееспособный.
- Различные справки. Например, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (из управляющей компании), отсутствии зарегистрированных лиц (выписка из домовой книги), отсутствии задолженности по налогу на имущество (из налоговой инспекции), иные необходимые документы.
- Если квартира была куплена на заемные средства и находится в залоге, согласие залогодержателя на сделку. Если квартира приобретается на заемные средства, кредитный договор.
Нотариальное удостоверение при купле-продаже квартиры
Сразу оговоримся, что список случаев продажи жилья, когда к нотариусу идти обязательно, очень короток:
- Если собственник доли в квартире продает свою долю (а остальные доли в квартире не продаются или продаются другим покупателям);
- Если квартира или одна из долей в ней принадлежит несовершеннолетнему;
- Если квартира или одна из долей в ней принадлежит недееспособному.
Во всерх прочих случаях договор купли-продажи удостоверяется нотариусом по желанию сторон договора.
Тем не менее, у нотариусов все еще очереди. С чем это связано? Нотариус не только может составить договор, заверить его, но и имеет право принимать оплату для продавца через депозитный счет, а также может сдать документы на регистрацию в Росреестр. Соответственно, получается система "одного окна" - у нотариуса можно получить полное оформление купли-продажи.
Что нужно помнить о госрегистрации в Росреестре при продаже квартиры
Сторонам следует учитывать, что подписанный договор нужно сдать в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для этого договор составляется в нескольких экземплярах. О полном перечне документов, представляемых вместе с договором, можно узнать из статьи «Документы для регистрации права собственности на квартиру».
Существует несколько способов сдать договор купли-продажи на регистрацию прав:
- можно обратиться по записи в Росреестр,
- можно обратиться по записи в МФЦ,
- можно вызвать выездного регистратора на дом - это платная услуга,
- можно заказать сдачу документов на регистрацию у нотариуса, тогда самому обращаться в Росреестр не придется.
Каждый способ имеет свою специфику, и мы отразили ее в статьях:
Правила передачи нотариусом документов на регистрацию в Росреестр Регистрация договора купли-продажи квартирыПокупатель и продавец должны получить по 1 экземпляру, а еще один остается в Росреестре. Когда продавцов (покупателей) несколько, каждый должен получить по экземпляру договора.
Обязательный этап регистрации - оплата госпошлины. Если вы идете в Росреестр или к нотариусу, то оплатите госпошлину заранее. Реквизиты всегда можно получить в МФЦ или Росреестре. МФЦ обычно предоставляет терминал для оплаты госпошлины - вы сможете внести ее, пока специалист принимает ваши документы. Госпошлина составляет 2000 руб. Кто ее платит - продавец или покупатель - рекомендуем сразу прописать в договоре.
При уклонении одной из сторон от обращения в Росреестр суд по требованию контрагента в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ может вынести решение о госрегистрации (постановление АС Западно-Сибирского округа от 15.09.2016 по делу № А81-5229/2015).
Важно! С 01.03.2013 сам договор купли-продажи квартиры не проходит госрегистрацию. С этой даты регистрируется только переход прав на жилое помещение от продавца к покупателю. Если по каким-либо причинам переход прав не зарегистрирован, это не влияет на действительность договора. Его нельзя признать незаключенным, ссылаясь на отсутствие госрегистрации (п. 60 постановления пленума Верховного суда РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).
Чем грозит ошибка в договоре
Прежде чем подписывать договор и передавать документы на регистрацию, следует внимательно проверить текст договора. Исправления в договоре недопустимы. Если в документе есть подчистки, приписки, зачеркнутые слова, это основание для возврата документов, представленных для осуществления госрегистрации, без рассмотрения (п. 2 ст. 25 закона № 218).
Все изменения вносятся в договор только путем заключения дополнительного соглашения либо, при наличии возможности, подписания нового документа с учетом изменений.
Важно! Но следует учесть, что оформление дополнений и изменений допустимо только до полного исполнения сделки (см. постановление ФАС Московского округа от 18.02.2013 по делу № А40-44350/11-54-289).
Что касается технических ошибок или опечаток, то они встречаются довольно часто. Обычно это мало сказывается на общем содержании договора, но может привести к приостановке регистрации перехода права от продавца к покупателю ввиду фактической ошибки в описании предмета сделки (например, указанная в договоре площадь квартиры не совпадает с площадью, указанной в техпаспорте). Как правило, регистратор приостанавливает регистрацию сделки на 3 календарных месяца, о чем письменно уведомляет заявителей (п. 2 ст. 26 закона № 218).
Если же ошибка в договоре привела к появлению неверных данных в ЕГРН, то заинтересованное лицо имеет возможность устранить ее. Как исправить ошибку или внести изменения в ЕГРН, указано в ст. 61 закона № 218.
Однако некоторые ошибки могут исказить смысл договоренности и привести к негативным последствиям. Так, неверно указанная цена договора может повлечь признание его незаключенным ввиду несогласованности существенного условия.
Налоги при продаже квартиры
Сразу при сделке никакие налоги не платятся. Обязанность заплатить НДФЛ может возникнуть у продавца на следующий год после продажи жилья, но только в том случае, если квартира была в собственности продавца менее установленного Налоговым кодексом срока (3 или 5 лет). Тогда граждане, продавшие квартиру, обязаны либо заплатить НДФЛ с полученной суммы, либо оформить так называемый налоговый вычет, который позволяет не платить налог.
О том, какой срок владения квартирой надо соблюсти, чтобы не платить налог, а также о налоговом вычете с продажи квартиры читайте по ссылке:
Как получить налоговый вычет при продаже квартирыЧто касается покупателя, то возможно покупка квартиры позволит ему вернуть часть НДФЛ, уплаченного в бюджет с зарплаты. О том, как оформить налоговый вычет и возврат налога на карту, читайте здесь:
Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры***
Договор купли-продажи квартиры составляется исключительно в письменном виде в 3 экземплярах. Хотя данный договор более не подлежит сам госрегистрации, его необходимо представлять в Росреестр для цели регистрации права собственности покупателя.
Рекомендуем Вам в этом случае запросить нотариально заверенный перевод на русский язык паспорта продавца, или иного документа, удостоверяющего его личность. В договоре отразите данные такого паспорта в полном соответстии с переводом. На всякий случай, рекомендуем Вам в договоре включить условия о том, что вы не являетесь налоговым агентом продаца и все, причитающиеся налоги с полученного дохода он оплатит самостоятельно. Запросите нотариально заверенное согласие супруга продаца на совершение сделки или документы, подтверждающие, что он не в браке (оформляет также нотариус). В случае, если перевод и документы о согласии супруга заверены иностранным нотариусом, потребуется легализация такого документа (проставление апостиля). Подробнее читайте в нашей статье Перевод паспорта с нотариальным заверением
Здравствуйте! Правомерен и обязателен такой пункт в договоре купли-продажи?Стороны, руководствуясь ст.ст. 421 (Свобода договора), 460 (Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса РФ, пришли к согласию, что в случае изъятия квартиры у Покупателя в результате вынесения судебного решения по основаниям, возникшим до заключения настоящего договора, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом спорная квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.
В соответствии со ст. 460 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Согласно ст. 461 ГК РФ, при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
Согласно п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, ответственность продавца за вышеуказанные нарушения прямо предусмотрена в ГК РФ и не предполагает необходимость предоставления покупателю другой вещи взамен (в данном случае квартиры). Ограничительный характер применения данных норм подтверждается и судебной практикой (см., например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2017 № 09АП-2851/2017-ГК по делу № А40-223940/2015).
На основании вышеизложенного, полагаем, что условие в договоре купли-продажи недвижимости об обязанности продавца «приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры» в случае изъятия квартиры у покупателя, не соответствует положениям ГК РФ и не является обязательным для продавца.
Кроме того, условие о том, что «спорная квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков» также противоречит положениям закона, в частности ст. 210 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку судебное решение исполняется после вступления его в законную силу и, таким образом, изъятие недвижимого имущества осуществляется независимо от волеизъявления участников спора.
В дополнение отметим, что неисполнимым на практике может оказаться и условие о том, что «Покупатель обязан приобрести равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе», например, в результате действия государственной программы реновации и т.д.
муж продаёт квартиру,которую ему по договору дарения досталась от его мамы,нужно от меня согласие на продажу,заверенное нотариусом??????
О том, как правильно оформить сделку, рекомендуем Вам прочитать в нашей статье Перечень документов для государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Рекомендуем Вам для начала получить выписку из ЕГРН для того, чтобы верно отразить все данные о квартире и собственнике в договоре. О том, как получить выписку, Вы можете узнать из нашей статьи Как заказать и получить выписку из ЕГРП (ЕГРН)?
Затем составьте договор, распечатайте его в 3-х экземплярах. Более подробно о процедуре регистрации перехода права собственности на квартиру читайте в наших статьях Порядок регистрации договора купли-продажи в Росреестре и Перечень документов для государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении), а также факт владения квартирой более 5 лет понадобятся позднее для того, чтобы избежать уплаты налога.
Так, например, в договор можно внести следующее условие: «После перехода права собственности на квартиру к Покупателю, за Смирновым Иваном Петровичем сохраняется право бессрочного постоянного проживания в указанной квартире на основании соглашения с собственником (ст. 31 ЖК РФ).
Тем не менее, следует отличать договор купли-продажи, на условиях, описанных выше, от договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). По такому договору получатель ренты - гражданин передает принадлежащую ему квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.
Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации. Подготовить текст договора в данной ситуации Вам поможет нотариус. О регистрации сделки читайте нашу статью Перечень документов для государственной регистрации права собственности на недвижимость.