Утвержден ли типовой договор купли-продажи квартиры (образец, бланк, форма)
Как составить договор в 2017-2018 годах, и чем порядок его составления отличается от 2016-го
Что нужно помнить о госрегистрации в Росреестре при продаже квартиры
Утвержден ли типовой договор купли-продажи квартиры (образец, бланк, форма)
Существуют типовые формы договоров, по которым гражданам продаются жилые помещения (в их числе квартиры), принадлежащие на праве собственности субъектам РФ и муниципальным образованиям. Так, утверждена типовая форма договора купли-продажи жилого помещения, которое построено за счет бюджета города Москвы и находится в его собственности (распоряжение ДЖП и ЖФ города Москвы № 2301 от 29.08.2008).
Типовой формы договора купли-продажи квартиры (образец-2017-2018), который заключается между гражданами, не существует. Если продавец и покупатель квартиры — физлица, они составляют договор в письменной форме, соблюдая нормы законодательства, и удостоверяют его своими подписями. Возможна нотариальная форма договора (по желанию сторон, либо – обязательно – в случае продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, продажи доли в праве на квартиру)
Важно!
Если договор на продажу квартиры не облечен в письменную форму, он недействителен (ст. 550 ГК РФ).
Как составить договор в 2017-2018 годах, и чем порядок его составления отличается от 2016-го
В договор на продажу квартиры нужно включить все существенные условия. По закону ими являются (ст. 432, 549, 554, 555, 558 ГК РФ):
- Информация о предмете договора. Стандартная формулировка его предмета такова: «Продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель — принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество — квартиру»
- Подробные сведения об объекте сделки — квартире (общая и жилая площадь, количество комнат, вид дома, в котором располагается квартира, место ее нахождения в доме, адрес и пр.).
- Данные о цене, по которой отчуждается квартира (так называемая цена договора), в рублях.
- Список лиц, которые по закону сохраняют право пользования квартирой после ее продажи. Если такие граждане имеются, их нужно вписать в договор и указать на право пользоваться отчуждаемой квартирой. Если таких граждан не имеется, в договоре нужно прописать, что продавец гарантирует отсутствие лиц, которые сохраняют право пользоваться квартирой после ее приобретения покупателем.
Помимо этого, стороны договора купли-продажи квартиры (скачать который можно на нашем сайте) могут определить в качестве существенных любые другие его положения (условия).
Важно!
Когда в договоре не согласованы существенные условия (которые признаются таковыми по закону или договоренности сторон) или хотя бы одно из них, он считается незаключенным.
Договор на продажу квартиры в 2017-2018 годах оформляется в том же порядке, что в 2016--м.
Какие дополнительные сведения может содержать договор купли продажи квартиры 2017-2018 (скачать пример/образец договора)
В договор включаются следующие положения:
- прописывается, что квартира находится в собственности продавца, приводится список правоустанавливающих и правоподтверждающих документов (с 01.01.2017 года — это выписка из ЕГРН согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ, а если право зарегистрировано ранее –свидетельство о праве собственности);
- указывается на отсутствие препятствий для продажи квартиры (нет залога, ареста, запрета отчуждать ее и пр.);
- уточняется, что у сторон договора нет препятствий заключить его (они полностью дееспособны, не имеют заболеваний, которые не позволяют осознавать суть сделки, и пр.);
- регламентируется, каким образом стороны производят расчеты за квартиру;
- описывается, в каком порядке и в какие сроки продавец передает покупателю квартиру (обычно по передаточному акту) — по закону квартира считается переданной после ее вручения покупателю и подписания акта о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ), но в договоре можно прописать другие сроки или указать, что квартира передана до подписания договора;
- уточняются вопросы, связанные с госрегистрацией перехода права собственности (в том числе о расходах на нее);
- прописывается правовой статус сторон (их права и обязанности, а также ответственность).
Обычно к договору прилагаются документы, упомянутые в нём. Чаще всего это передаточный акт, расписка о получении денег.
Скачать образец договора купли продажи квартиры, заключенного между гражданами, можно по ссылке: Договор купли продажи квартиры 2017-2018.
Что нужно помнить о госрегистрации в Росреестре при продаже квартиры
Сторонам следует учитывать, что подписанный договор нужно представить в Росреестр вместе с другими документами, чтобы зарегистрировать переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для этого договор составляется в нескольких экземплярах. Покупатель и продавец должны получить по 1 экземпляру, а еще один остается в Росреестре. Когда продавцов (покупателей) несколько, каждый должен получить по экземпляру договора.
О полном перечне документов, представляемых вместе с договором, можно узнать из статьи: Документы для регистрации права собственности на квартиру.
При уклонении одной из сторон от обращения в Росреестр суд по требованию контрагента в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ может вынести решение о госрегистрации (постановление АС Западно-Сибирского округа от 15.09.2016 по делу № А81-5229/2015).
Важно!
С 01.03.2013 сам договор купли-продажи квартиры не проходит госрегистрацию. С этой даты регистрируется только переход прав на жилое помещение от продавца к покупателю. Если по каким-либо причинам переход прав не зарегистрирован, это не влияет на действительность договора. Его нельзя признать незаключенным, ссылаясь на отсутствие госрегистрации (п. 60 постановления пленума Верховного суда РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).
Договор купли-продажи квартиры составляется исключительно в письменном виде в 3-х экземплярах. Хотя данный договор более не подлежит сам госрегистрации, его необходимо представлять в Росреестр для цели регистрации права собственности покупателя.
Добрый день! Я покупаю квартиру с пожизненным проживанием продавца у дальней родственницы. Она владеет квартирой более 5 лет. Кто в этом случае должен будет платить налог?
Показать ответы: 1
ОтветитьОтвет
Если Вы имеете ввиду налог с дохода, полученного при продаже квартиры, то по общему правилу, его платит получатель дохода, то есть продавец. Однако, учитывая, что продавец владеет квартирой более 5 лет, то, согласно ст. 217 и ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, он освобождается от уплаты этого налога. Если вы спрашиваете о ежегодном налоге на имущество физических лиц, то его после перехода права собственности будет уплачивать новый собственник – покупатель, независимо от пожизненного проживания в квартире другого лица.
ОтветитьО том, как правильно оформить сделку, рекомендуем Вам прочитать в нашей статье Перечень документов для государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Добрый день! Хотим купить квартиру у родителей фамилия одна и та же. Чтобы избежать больших трат, можем ли мы сами оформить договор купли- продажи (в 3 х экземплярах) и провести оформление через МФЦ. В квартире никто не прописан и нет никаких отягощений, в собственности квартира находится более 5 лет. Подскажите алгоритм действия.
Показать ответы: 1
ОтветитьОтвет
Вы можете самостоятельно провести оформление сделки и воспользоваться образцом договора купли-продажи, представленном в данной статье.
ОтветитьРекомендуем Вам для начала получить выписку из ЕГРН для того, чтобы верно отразить все данные о квартире и собственнике в договоре. О том, как получить выписку, Вы можете узнать из нашей статьи Как заказать и получить выписку из ЕГРП (ЕГРН)?
Затем составьте договор, распечатайте его в 3-х экземплярах. Более подробно о процедуре регистрации перехода права собственности на квартиру читайте в наших статьях Порядок регистрации договора купли-продажи в Росреестре и Перечень документов для государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении), а также факт владения квартирой более 5 лет понадобятся позднее для того, чтобы избежать уплаты налога.
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Покупали квартиру с женой. Ипотека (Сбербанк). По долевому. В семье нас четверо, еще 2 несовершеннолетних ребенка ( 1.6 года и 6 лет). Часть ипотеки хотим погасить мат. капиталом. Когда составляли договор купли продажи, нам сообщили что в договор несовершеннолетних вносить нельзя. Сказал и юрист агентства через которое приобретали жилье и менеджер по ипотечному кредиту. Подскажите пожалуйста что нам делать? Договор на долевое все таки составили. Сделка прошла, только в нем покупатели Я и Жена. Как быть с детками? Куда обратиться и какие дальнейшие действия делать? И объясните пожалуйста...действительно нельзя вписывать детей в договор купли продажи, или же можно? Спасибо заранее.
Показать ответы: 1
ОтветитьОтвет
Добрый день! Законодательство не содержит ограничений по выступлению несовершеннолетних в качестве покупателей недвижимости (родители являются их законными представителями). Ограничения при совершении сделки могли вытекать из правил банка по предоставлению ипотечных кредитов. Неуказание детей в качестве покупателей не препятствует направлению средств маткапитала на погашение долга по кредиту, это право предусмотрено п.6.1 ст.7 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 №256-ФЗ. Рекомендуем Вашей жене обратиться в районное отделение Пенсионного фонда РФ для уточнения полного перечня необходимых документов. В частности, Вам нужно будет оформить у любого нотариуса обязательство по оформлению приобретенной квартиры в общую собственность с участием детей. Переоформление собственности Вы обязаны будете провести в течение 6 месяцев после полного погашения кредита.
ОтветитьЕсли продавцом квартиры является гражданин Украины и дом включен в план реновации, какие правовые нюансы могут возникнуть при покупке квартиры? Что необходимо отразить в договоре купли-продажи?
Показать ответы: 1
ОтветитьОтвет
В соответствии со статьей 4 Закона РФ «О статусе столицы РФ» от 15.04.1993 №4802-1, в редакции от 01.07.2017, улучшение жилищных условий при переселении в новое жилье предполагается только для лиц, ранее поставленных на учет в качестве нуждающихся. Учитывая, что продавец является гражданином Украины, подобная льгота при перепродаже не утрачивается, т.к. ее не было. Ст.7.3 закона предусматривается замена жилого помещения, принадлежащего собственнику, равнозначным. Запрет на распоряжение имуществом закон не вводит. До совершения сделки необходимо выяснить, не обращался ли продавец с заявлением о выплате ему компенсации в размере стоимости жилья, в соответствии со ст.7.3 закона. Рекомендуем Вам для выяснения этого вопроса обратиться в соответствующие органы Правительства Москвы, контактные данные указаны на сайте мэра Москвы (п.2). В договоре нужно будет предусмотреть гарантии (ответственность продавца) на случай такого обращения. Рассмотрите вопрос о целесообразности для Вас подобной рисковой сделки.
ОтветитьКак можно составить договор купли продажи, при покупки квартиры, что бы в последующем в ней проживал другой посторонний человек с пожизненным проживанием
Показать ответы: 1
ОтветитьОтвет
В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
ОтветитьТак, например, в договор можно внести следующее условие: «После перехода права собственности на квартиру к Покупателю, за Смирновым Иваном Петровичем сохраняется право бессрочного постоянного проживания в указанной квартире на основании соглашения с собственником (ст. 31 ЖК РФ).
Тем не менее, следует отличать договор купли-продажи, на условиях, описанных выше, от договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). По такому договору получатель ренты - гражданин передает принадлежащую ему квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.
Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации. Подготовить текст договора в данной ситуации Вам поможет нотариус. О регистрации сделки читайте нашу статью Перечень документов для государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Мы покупаем квартиру по ипотеке. Собственники (муж, жена и дочь) по 1/3 доли. Как оформит договор купли продажи. И необходимо ли делать отчуждение долей в пользу одного собственника для покупки всей квартиры.
Показать ответы: 1
ОтветитьОтвет
При покупке квартиры муж, жена и дочь выступают на стороне покупателя (именуются в договоре «Покупатели»), в договоре указывается, в каких долях ими приобретается квартира. При последующей продаже квартиры муж, жена и дочь будут выступать на стороне продавца и именоваться в договоре «Продавцы». Оформлять доли на одного собственника не обязательно. В дальнейшем нужно учитывать, что участники долевой собственности распоряжаются ею по взаимному согласию, подробнее об этом порядке можно прочесть в статье по ссылке: Договор продажи доли в общей долевой собственности.
ОтветитьМы покупаем квартиру у лица, отбывающего наказание в местах лишения свободы, по доверенности, выданной родственнице осужденного и заверенной начальником исправительного учереждения. Какими правами на проживание в приобретенной нами квартиры будет обладать осужденный после выхода на свободу и можем ли мы выписать его по суду после получения нами свидетельства на право собственности.
Показать ответы: 1
ОтветитьОтвет
В соответствии с п. 2 ст. 185.1. к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы. Для того, чтобы избежать судебных тяжб о выселении, целесообразно добиться снятия с регистрационного учета в данной квартире всех лиц до совершения сделки. Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Следовательно, необходимо будет указать в договоре, что никто не сохраняет прав владения и пользования этим жильем по каким бы то ни было основаниям.
ОтветитьЗдравствуйте! Подскажите, необходимо ли нотариально заверенное согласие бывшей супруги для регистрации доли квартиры в общедолевом имуществе, если эта доля принадлежала исключительно супругу, жена и дети никогда не проживали на этой площади и зарегистрированы не были.
Показать ответы: 1
ОтветитьОтвет
Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ, при заключении одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Отметим, что раздел общего имущества, в соответствии со ст. 38 СК РФ, осуществляется по нотариально удостоверенному соглашению супругов или в судебном порядке. К сожалению, при регистрации сделок или при регистрации перехода права собственности, регистрирующий орган не проверяет, входит или нет недвижимое имущество в состав общей собственности супругов. Так, в соответствии с Письмом Росреестра от 28.08.2013 № 14-исх/07892-ГЕ/13, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования ст. 35 СК РФ (получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, а в случае неустранения причин - об отказе в государственной регистрации прав. Отказ Росреестра можно обжаловать в суде представив доказательства того, что спорное имущество не входит в состав общего имущества супругов.
ОтветитьДоброго времени суток. Подскажите пожалуйста, можно ли продать дарственную квартиру, если собственнику ещё не исполнилось 18 лет.
Показать ответы: 1
ОтветитьОтвет
Согласно ч. 1 ст. 28 ГК РФ, к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ. Указанная статья говорит о том, что сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего могут совершаться только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Например, допускается отчуждение недвижимости, принадлежащей подопечному при перемене места его жительства; в исключительных случаях - для оплаты дорогостоящего лечения, если этого требуют интересы подопечного (ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Тем не менее, в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П, органы опеки и попечительства не вправе произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями.
ОтветитьЯ покупаю квартиру, в которой будет проживать пожизненно продавец. Как это отобразить в документе о купле-продаже?
Показать ответы: 1
ОтветитьОтвет
Согласно ст. 558 Гражданского кодекса РФ, к существенным условиям договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи ст. 675 ГК РФ, сами собственники и др. Так, в договор можно включить условие: «После перехода права собственности на Помещение к Покупателю Продавец пожизненно сохраняет право пользования Помещением. Продавец обязан бережно относиться к Помещению и находящемуся в нем имуществу, соблюдать нормы противопожарной безопасности, не нарушать права соседей, пользоваться Помещением и находящимся в нем имуществом в соответствии с их назначением». Если передача квартиры обуславливается выплатой продавцу периодической ренты или средств на его содержание, в этом случае заключается договор ренты в соответствии с гл. 33 ГК РФ.
Ответить