Общие сведения об аренде
Согласно ст. 606 ГК РФ арендой является передача имущества на основании договора за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По смыслу ст. 129 ГК РФ допускается передача в аренду любого имущества, кроме изъятого из оборота или ограниченного в нем.
Гл. 34 ГК РФ содержит специальные нормы об аренде видов имущества:
- Прокат (движимого имущества не дольше 1 года у арендодателя-предпринимателя или юридического лица).
- Аренда транспорта.
- Аренда зданий и сооружений.
- Аренда предприятий.
- Лизинг (любого имущества, приобретаемого арендодателем специально для передачи арендатору по выбору и указанию последнего, кроме природных объектов).
В гражданском обороте также используется понятие возвратной аренды, при которой собственник продает имущество и сразу берет его в аренду у покупателя. Возвратная аренда — непоименованный в ГК РФ договор, поэтому ее регулирование производится по правилам об аренде — общим или специальным в зависимости от вида имущества.
Общие сведения об обременении имущества
Понятие «обременение» упоминается во многих нормативных актах, являясь самостоятельным правовым явлением, однако его легальное определение отсутствует.
Так, утративший силу с 01.01.2017 закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» от 17.06.1997 № 122-ФЗ ранее содержал такое положение: «Ограничения (обременения) — наличие <…> условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды».
Как видим, законодатель рассматривал обременение с точки зрения лексического равенства ограничению.
В действующем сегодня законе «О государственной регистрации недвижимости» от 03.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ) эти понятия разграничиваются: в п. 6 ст. 1 последовательно перечислены ограничение прав и обременение недвижимого имущества. К обременениям отнесена аренда.
Такая точка зрения логична, поскольку правовая природа обременения подразумевает взаимосвязь ограничения права одного субъекта с одновременным возникновением прав у другого субъекта, а ограничение права, собственно, только ограничивает чьи-либо права и ничего более, если нет дополнительных указаний.
Государственная регистрация договоров аренды и обременений
В этой сфере идет практически непрерывный процесс активного законотворчества, имеющий целью восполнить пробелы в нормативном регулировании. По сути, это процедурные нормы, которые должны давать ясное представление о том, какие виды прав или сделок подлежат регистрации, в каких случаях, в каком порядке.
К сожалению, на сегодняшний день и в общих, и в специальных нормах имеется терминологическая путаница. Так, упомянутый п. 6 ст. 1 закона № 218-ФЗ гласит: «…регистрации подлежат <…> ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».
Гражданский кодекс, в свою очередь, устанавливает правило о регистрации непосредственно договора аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ), а не обременения, возникающего на основании договора аренды. В то же время для сходного договора найма используется уже другая формулировка: «Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, <…> подлежит государственной регистрации» (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
К тому же здесь остается еще и тождество понятий: «ограничение права = обременение права» (а не имущества), с которым нам всем приходится считаться. Подробнее об этом читайте в статье «Что значит государственная регистрация ограничения права?».
Возникает ли обременение, если договор аренды не зарегистрирован
Несмотря на то, что понятие «обременение» используется законодателем во взаимосвязи с требованием о государственной регистрации, это не означает, что при ее необязательности отсутствует и само обременение.
В тех случаях, когда государственная регистрация необязательна, арендуемое имущество, безусловно, остается обремененным. Акт регистрации является своего рода публичным оглашением наличия обременения имущества - аренды. Уточнить можно здесь: «Какие сведения можно получить из ЕГРН (ЕГРП)?».
Если же требующий регистрации (т. е. заключенный на 1 год и более) договор аренды не был зарегистрирован, то:
- по его окончании или при расторжении арендатор не будет иметь преимуществ на продление;
- правовых последствий для третьих лиц такой договор не несет (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
В этом случае не применяется ст. 617 ГК РФ — договор утратит силу при изменении сторон (пп. 14, 27 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73).
***
Подводя итоги, можно утверждать, что аренда является обременением имущества, которое всегда возникает при заключении договора аренды и прекращается одновременно с ним вне зависимости от наличия или отсутствия обязанности по государственной регистрации. Правовое регулирование института обременения с точки зрения терминологии требует значительной доработки, которая позволила бы избавиться от постоянного обращения к аналогии закона и права.