Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем возможно с добросовестными и недобросовестными арендаторами, в судебном или внесудебном порядке, на основании закона или договора. Об этом — в нашей статье.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке

Нормативные гарантии прав арендодателя на расторжение договора во внесудебном порядке

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в судебном порядке

Рекомендации по составлению уведомления о расторжении договора. Образец уведомления

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке 

Арендодатель расторгает договор в рамках реализации предоставленного законом субъектам гражданских отношений права на одностороннее прекращение обязательства (судебная практика давно уравняла понятия «односторонний отказ» и «одностороннее расторжение», см. постановление Президиума ВАС от 16.02.2010 № 13057/09). Эта норма распространяется только на договоры с неопределенным сроком (бессрочные).

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ достаточно будет предупредить арендатора о прекращении отношений с ним за 1 месяц, а в случае аренды недвижимости — за 3 месяца. Никаких требований, кроме соблюдения срока направления, к предупреждению законодателем не разработано.

Расторгнуть тем же способом договор аренды с установленным сроком действия возможно, если такое условие содержится в договоре.

Нормы гражданского законодательства не обязывают как-либо обосновывать намерение завершить бессрочные арендные отношения (это безмотивный отказ). Тем не менее принимать во внимание и интересы арендатора придется, поскольку буквальное исполнение нормы может превратиться из реализации права в злоупотребление правом. Например, если окончание договора и возврат земельного участка приходится на период полевых работ или же возврат предмета аренды ведет к прекращению арендатором деятельности и ограничению конкуренции и т. п. (см. постановление ФАС ПО от 24.02.2010 по делу № А49-926/2009 и статью «Злоупотребление правом в гражданском праве – формы»). 

Нормативные гарантии прав арендодателя на расторжение договора во внесудебном порядке 

Бессрочный договор аренды не может устанавливать прямых или косвенных запретов, лишающих права отказываться от его исполнения без указания причин, поскольку такие правила договора изменили бы суть этих отношений, нивелировав их главный признак — временность владения или пользования арендованным имуществом. Об этом говорится в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16.

К таким безусловным запретам относится, например, обязанность выплатить за расторжение денежную сумму. Так, согласно п. 15 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» от 22.11.2016 № 54 запрещено взимать компенсации за осуществление права на безмотивный отказ от арендного договора с неопределенным сроком действия.

Важно помнить, что выбор бессрочного режима аренды имущества является правом арендодателя, а его принуждение к отказу от такого режима и требование определить срок не допускается (определение ВС РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016). 

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в судебном порядке 

Прекращение арендных отношений на определенный срок по желанию арендодателя регламентировано в ст. 619 ГК РФ. Нормы статьи предусматривают расторжение договора в этом случае только по решению суда. Досудебный порядок разрешения спора обязателен (ст. 148 АПК РФ, п. 60 постановления «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ» от 01.07.1996 Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8).

Само право арендодателя прекратить отношения по аренде поставлено в зависимость от недобросовестности арендатора, который:

  • существенно или неоднократно нарушает договор аренды, в том числе использует объект аренды не по назначению;
  • значительно снижает качество имущества;
  • допускает просрочку арендных платежей более 2 раз подряд;
  • не осуществляет возложенный на него капитальный ремонт в установленный или разумный срок. 

В отношении земельного участка при расторжении договора необходимо будет доказать, что допущенное арендатором нарушение является существенным (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Если же арендатор уже устранил последствия или хотя бы прекратил нарушение, суд не расторгнет договор (см. п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Как видим, и сам перечень довольно ограниченный, и формулировки нарушений включают такие неопределенные понятия, как разумность срока (ст. 314 ГК РФ), существенность допущенного нарушения (ч. 2 ст. 450 ГК РФ), имеющие субъективное толкование.

Стороны вправе закрепить в договоре дополнительные основания его расторжения. 

Рекомендации по составлению уведомления о расторжении договора. Образец уведомления 

Требований к форме, тексту и способу передачи арендатору уведомления арендодателя о расторжении договора аренды или образца такового нормативные акты не содержат. Соответственно, следует руководствоваться обычной практикой.

Документ составляется в письменной форме и должен содержать:

  • реквизиты отправителя и получателя;
  • информацию о прекращаемом договоре;
  • сообщение о решении его расторгнуть с указанием причин (для бессрочных договоров — при наличии соответствующего пункта в договоре, для договоров со сроком действия — в обязательном порядке). 

Способы направления уведомления подробно описаны в статье «Как направить уведомление о расторжении договора аренды?».

В качестве примера можно скачать: Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя - образец уведомления.

В рассматриваемом случае прекращения отношений по аренде целесообразно прилагать к уведомлению заранее подготовленный вариант соглашения о расторжении договора аренды, с примером и правилами составления которого можно ознакомиться в статье «Соглашение о расторжении договора аренды - образец»

*** 

Итак, реализация права расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем допускается и в силу закона, и в силу договора. Арендодатель имеет возможность отказаться от отношений с арендатором в судебном порядке, а в ряде случаев и без обращения в суд.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить