Нюансы составления договора аренды будущей вещи

Возможна ли аренда будущей вещи 

Да, возможна, но не всегда. Ниже расскажем, когда именно невозможна, и почему.

Правовое регулирование арендных отношений регулируется нормами гл. 34 ГК РФ. По контракту арендодатель берет на себя обязанность предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и/или пользование (ст. 606 ГК РФ).

Законодатель в ст. 608 ГК РФ определяет, кто может сдавать имущество в аренду:

• его собственник;
• человек или фирма, специально наделенные законом или волей собственника таким правом. 

Это вызывало определенные сомнения в возможности заключения арендного соглашения с субъектом, не обладающим в момент его заключения вещью, подлежащей передаче в аренду. Суды до недавнего времени колебались относительно возможности такой аренды (аренды будущей вещи).

Пленум Высшего арбитражного суда РФ в постановлении «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» № 73 (далее — постановление № 73), рассмотрев довольно много важных аспектов арендных отношений, сформулировал и позицию по аренде будущей вещи.

Фактически при рассмотрении вопроса об аренде будущей вещи арбитры исходили из аналогии закона, применив к арендным правоотношениям положения о купле-продаже будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В постановлении № 73 развивается концепция возможности приобретения будущей вещи, изложенная Пленумом ВАС РФ в постановлении «О некоторых вопросах разрешения споров…» № 54 (далее — постановление № 54). 

Пленум ВАС РФ об аренде будущей вещи 

Как указано в п. 10 постановления № 73, под арендой будущей вещи понимается возможность заключения соглашения в отношении объекта:

• на который у арендодателя еще не зарегистрировано право собственности;
• который еще не создан (не построен) или не приобретен арендодателем в собственность (купля-продажа, дарение). 

Для действительности такого соглашения важно, чтобы арендодатель в момент передачи объекта арендатору либо являлся зарегистрированным собственником недвижимости, либо имел полномочия от собственника на сдачу в аренду.

В п. 11 постановления № 73 отмечено, что отсутствие дозволения на ввод в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не приводит к недействительности соглашения и не вступает в противоречие с положениями Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Однако в случае эксплуатации такого объекта виновная сторона может быть привлечена к административной ответственности по ч. 5 ст. 95 КоАП РФ.

В постановлении зафиксировано, когда арендные отношения в отношении будущего недвижимого объекта невозможны. Так, не допускается:

• заключение соглашений, предполагающих распоряжение (в том числе в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, абз. 5 п. 10 постановления № 73);
• аренда самовольного строения, даже если планируется в будущем ее узаконить (ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ, абз. 3 п. 11 постановления № 73, см. также статью «Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ?»). 

Особенности договора аренды будущей недвижимой вещи 

Существенное условие любого арендного соглашения — сведения, позволяющие однозначно определить имущество, передаваемое в аренду. В противном случае такое соглашение не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Множественность видов недвижимых вещей, которая заложена в ст. 130 ГК РФ, на практике выливается в сложности при квалификации объекта в качестве недвижимой вещи (см. статью «Понятие и виды недвижимого имущества в ГК РФ»). Сложности возникают и в отношении индивидуализации такого объекта.

При заключении соглашения аренды будущей вещи этот момент приобретает особую актуальность. П. 15 постановления № 73 установлено: соглашение, в котором должным образом не определено передаваемое в аренду имущество, не может быть признано незаключенным, если оно практически исполнялось сторонами. О реальном исполнении соглашения может свидетельствовать в том числе передача имущества арендатору при отсутствии каких-либо возражений с его стороны.

Критерии индивидуализации будущего объекта недвижимости предлагает ВАС РФ в постановлении № 54 (п. 2): местоположение объекта, его примерная площадь, иные характеристики недвижимости, определенные в том числе проектной документацией. 

Образец договора аренды будущей недвижимости 

Наибольшую сложность договор аренды будущей вещи может представлять в случае аренды объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах). Учитывая специфику предмета сделки — отсутствие объекта аренды на момент заключения договора, в документе следует зафиксировать:

• обязательство арендодателя построить объект в определенный срок на определенном земельном участке;
• обязанность арендодателя до момента ввода объекта в эксплуатацию предоставить арендатору доступ к нему для подготовки к использованию в соответствии с установленными целями аренды;
• обязательство арендодателя после ввода в эксплуатацию предоставить арендатору на определенный срок и по определенной цене объект аренды для его использования в соответствии с условиями договора. 

Сторонам рекомендуется согласовать срок, когда арендодатель обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию и осуществить кадастровый учет объекта, строительство которого закончено, или произведенных в ходе реконструкции изменений, а также государственную регистрацию своего права и (или) изменений в ЕГРН.

В договоре также целесообразно предусмотреть ответственность арендодателя за нарушение согласованных сроков.

Условие об арендной плате по договору аренды недвижимого имущества в силу ст. 654 ГК РФ является его существенным условием.

В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе статья об особенностях договора аренды будущей недвижимой вещи.  Если у вас еще нет доступа, вы можете оформить пробный доступ бесплатно, на временной основе! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+. 

Документы, необходимые для идентификации предмета аренды будущей недвижимости 

Как было упомянуто выше, при заключении договора аренды сторонам необходимо индивидуализировать здание или сооружение (помещения в нем), не введенное в эксплуатацию (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Для объектов незавершенного строительства предусмотрена возможность государственной регистрации прав на них (ст. 8 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В связи с этим стороны могут использовать следующие сведения (п. 4 ст. 8):

• вид объекта недвижимости;
• кадастровый номер и дату его внесения в ЕГРН;
• процент готовности;
• базовую характеристику (протяженность, глубину, площадь, объем и пр.) и ее проектируемое значение;
• кадастровые номера объектов, в результате преобразования которых был образован объект незавершенного строительства, и др. 

Если объект находится в стадии строительства, арендатору рекомендуется запросить у арендодателя документы:

• о его правах на земельный участок, категория земель и вид разрешенного использования которого допускают строительство такого объекта;
• разрешение на строительство (п. 1 ст. 51 ГрК РФ). 

В случае, когда в аренду передается реконструируемый объект, следует запросить разрешение на строительство, в соответствии с которым проводится реконструкция (п. 1 ст. 51 ГрК РФ). 

*** 

Таким образом, при учете положений постановления № 73 и соблюдении вышеизложенных условий заключение контракта на аренду будущей вещи является допустимым, что значительно облегчает совершение сделок, связанных с арендой еще не созданных вещей. 

*** 

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!