Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
С вами
с 2015 года
Рубрикатор
Поиск

Нюансы договора аренды комнаты и образец договора

Скачать образец договора аренды комнаты можно ниже – используйте его, если вы хотите сдать в пользование не все жилое помещение, а лишь его часть. Также расскажем о нюансах аренды комнаты в коммунальной квартире и общежитии, оплате налогов с аренды комнаты.
Договор аренды комнаты - образец
Фото: Фотобанк Лори

Договор аренды комнаты в квартире

Договор аренды комнаты будет отличаться в зависимости от того, на каком праве вы владеете жильем. 

Договор аренды комнаты в приватизированной квартире (если квартира в собственности)

Если сдается внаем комната в квартире, принадлежащей на праве собственности, то к такому договору предъявляются требования главы 35 ГК РФ. Если собственников у жилой площади несколько, то на сделку нужно согласие каждого из них (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Если собственник квартиры формально один, но квартиру купил в браке, то нужно нотариальное согласие супруги на сделку.

Интересный способ сократить количество согласований, если квартира в долевой собственности: можно заранее договориться между всеми сособственниками о возможности сдачи внаем жилой площади и оформить доверенность на одного из них.  В доверенности нужно прописать его полномочия на заключение договора найма от лица каждого из участников общей собственности. В данном случае разрешений от соседей, управляющей компании или иных органов не требуется, т. к. распоряжение собственностью ведет собственник самостоятельно.

Если собственник один и квартира куплена не в браке - это все упрощает. Согласий никаких не нужно!

В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, как составить договор найма (аренды) квартиры между физическими лицами.  Если у вас еще нет доступа, вы можете оформить пробный доступ бесплатно, на временной основе! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+. 

Договор аренды комнаты в неприватизированной квартире (квартира не в собственности)

Если речь идет о неприватизированных квартирах, то наймодатель – муниципалитет или государство, которые предоставляют нанимателю — физическому лицо квартиру в пользование на основании договора найма социального жилья.

В данном случае физическое лицо — наниматель может сдать часть жилого помещения (комнату) внаем. Такая сделка будет называться поднаймом (п. 1 ст. 67 ЖК РФ).

На поднаем нужно согласие собственника - мцниципалитета или государства.

Для этого нужно направить письменный запрос, адресованный собственнику жилой площади (чаще всего это департамент управления имуществом муниципалитета). Такой запрос должен содержать просьбу о разрешении сдать квартиру в аренду, подписи всех членов семьи, живущих в этой квартире.

В течение 10 дней наниматель получает либо согласие на осуществление поднайма, либо отказ с аргументацией. Например, управление имуществом не разрешит поднаем квартиры, если после заключения сделки жилая площадь на 1 члена семьи будет ниже установленного минимума учетной нормы (п. 1 ст. 76 ЖК РФ).

Нужно ли нотариально заверять или регистрировать договор найма комнаты

Образец договора аренды комнаты Скачать

Сам договор аренды не регистрируется. Но посетить МФЦ или Росреестр может понадобится, чтобы зарегистрировать обременение договором найма квартиры, если договор найма заключен на срок более года.

Важно! В Росреестр за регистрацией обременения обращаются обе стороны и не позднее, чем в течение 1 месяца с даты заключения договора найма ( ч. 4 ст. 51 закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ)

Что касается нотариального удостоверения, то оно не обязательно. Но если вы воспользуетесь этой услугой, то нотариус может бесплатно направить документы на регистрацию обременения в Росреестре - в электронном виде. То есть, оплатив удостоверение договора, можно получить еще и услугу электронной регистрации.

Нужно ли платить налоги с аренды квартиры

Арендодатель получает доход - оплату за аренду квартиры. Поэтому неминуемо возникает обязанность заплатить налог. Вариантов уплаты налога несколько, мы рассказали о них подробнее здесь

Налоги при сдаче квартиры в аренду: как рассчитать и уплатить НДФЛ Подробнее

Сложный вопрос - нужно ли платить налоги, если вы пустили пожить родственников или знакомых бесплатно (закон называет это договором ссуды, см. ст. 689 Гражданского кодекса РФ)). Сложность в том, что обычно проживающие берут на себя оплату коммунальных платежей. Являются ли эти выплаты доходами собственника квартиры? Зависит от того, какие платежи. Вода, электричество, газ по счетчикам ("приборам учета") оплачиваются проживающим в своих интересах, поэтому не считаются доходом собственника квариры и не облагаются НДФЛ. А вот затраты на содержание жилья, вывоз мусора, капитальный ремонт собственник несет вне зависимости от того, живет ли кто-то в квартире. По закону эти затраты - бремя собственника. Поэтому если жильцами компенсируются содержание жилья, вывоз мусора и капремонт - с этой суммы собственник обязан уплатить НДФЛ (даже если за само проживание жильцы не платят).

Нюансы договора поднайма неприватизированной квартиры 

Особые требования к договору поднайма неприватизированной квартиры указаны в ст. 77 ЖК РФ:

  • документ составляется в письменной форме;
  • один из экземпляров в обязательном порядке предоставляется наймодателю;
  • в документе перечисляются все лица, которые вселяются в жилое помещение вместе с поднанимателем;
  • срок договора поднайма не может превышать срок, на который заключен договор найма; если срок в тексте не оговорен, то соглашение будет действительно 1 год;
  • использование жилых помещений поднанимателем не должно нарушать условий договора поднайма, найма и требований законодательства РФ, в т. ч. Жилищного кодекса РФ;
  • Ответственным перед наймодателем за использование предоставленного жилого помещения по-прежнему остается наниматель (п. 3 ст. 76 ЖК РФ). 

Обратите внимание! Расторжение договора происходит по факту окончания его срока или по желанию одной или обеих сторон (ст. 79 ЖК РФ). Передача таких обязанностей по договору поднайма неправомерна и недействительна. Во всем остальном применяются положения ГК РФ об аренде и найме жилого помещения (главы 34–35) с отсылками к нормам иных разделов законодательства. 

Договор аренды комнаты в коммунальной квартире

  1. По своему механизму сдача комнаты в неприватизированной коммунальной квартире похожа на процедуру предоставления поднаем комнаты в обычной неприватизированной квартире. Собственником, т. е. наймодателем, является либо муниципалитет, либо государство. В таком случае оформляется письменное заявление с просьбой разрешить сделку поднайма. П. 2 ст. 76 ЖК РФ гласит, что к запросу необходимо приложить подтверждение согласия остальных лиц, проживающих в квартире, на такого рода сделку. В случае получения согласия от собственника жилья оформляется договор поднайма. Требования к нему аналогичны требованиям к договору поднайма комнаты в квартире (ст. 77–79 ЖК РФ, главы 34–35 ГК РФ).
  2. Приватизированная комната в коммунальной квартире может быть успешно сдана по договору найма без согласования с кем-либо (кроме сособственников комнаты, если они имеются). Когда речь идет о сдаче в аренду комнаты, нужно отдельным пунктом прописать условия пользования помещениями, относящимися к общей собственности жильцов: коридорами, санузлами, кухнями, ведь часто они становятся предметом конфликтов. При составлении договора следует руководствоваться положениями глав 34–35 ГК РФ. Лучше обсудить вопрос о нанимателе с соседями по коммунальной квартире, чтобы снизить вероятность конфликта или неприятия, хотя юридически они и не участвуют в сделке. 

Чем еще отличаются аренда комнта в приватизированной и неприватизированной коммунальной квартире? Читайте в КонсультантПлюс. Есть возможность воспользоваться системой бесплатной, но с ограничением по времени: переходите по ссылке на бесплатный пробный доступ в течение 2-х дней.

Договор аренды комнаты в общежитии

ЖК РФ дает определение таким помещениям в ст. 94 и формулирует их основное предназначение: на такой жилой площади размещаются граждане на время их трудовой деятельности в организации, несения службы или прохождения обучения. При этом предоставление жилья проводится через заключение договора найма (ст. 105 ЖК РФ). Собственником комнаты в общежитии может являться государство, муниципалитет, юридическое лицо — работодатель, учреждение образования, ведомство. Бывают и приватизированные комнаты. В случае необходимости аренды комнаты в помещении необходимо руководствоваться алгоритмом, приведенным для найма комнат в квартирах и коммунальных квартирах в зависимости от типа их собственника соответственно.

О досрочном расторжении договора можно прочитать в статье Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

***

Таким образом, структура договора аренды (найма) комнаты практически такая же, что и договора аренды (найма) квартиры целиком: преамбула, предмет договора, арендная плата и условия ее осуществления, срок (не обязательно), условия изменения и прекращения договора, ответственность сторон, заключительные положения, реквизиты и подписи участников сделки. Описание предмета договора помимо адреса включает также уточнение о том, что сдается 1 комната, а не вся квартира, и ее реквизиты: местоположение в общей площади, номер или иные возможные данные. Договор составляется с учетом требований Жилищного и Гражданского кодексов РФ.

Источники:
закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ
Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить