Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Как направить уведомление о расторжении договора аренды?

Из нашей статьи вы узнаете о том, как расторгнуть договор аренды, направив уведомление другой стороне.
Как направить уведомление о расторжении договора аренды?
Фото: Фотобанк Лори

Правила досрочного расторжения договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды субъектами малого и среднего бизнеса

Направление уведомления о расторжении по почте

Направление уведомления о расторжении по электронной почте

Правила досрочного расторжения договора аренды 

Расторгнуть договор аренды досрочно можно:

  • если одна из сторон существенно нарушила его условия;
  • произошло существенное изменение обстоятельств;
  • имеются оговорки в самом договоре или специальные правила в законе (п. 2 ст. 450, ст. 451 Гражданского кодекса РФ).

Решили расторгнуть договор аренды коммерческой недвижимости в связи с карантином по коронавирусу? Скорее всего, будет уместно сослаться на существенное изменение обстоятельств.

Важно! В 2020 арендатор имеет право требовать "арендные каникулы" вплоть до отмены режима повышенной готовности. Как получить арендные каникулы, рассказывают эксперты КонсультантПлюс (чтобы прочитать готовое решение от эксперта может понадобиться бесплатный пробный доступ).

Для арендодателя законодатель установил специальное требование: сначала собственник или другое правомочное лицо должны отправить арендатору предупреждение (уведомление) о необходимости устранить допущенные им нарушения в указанные сроки (абз. 7 ст. 619 ГК РФ). Отправка такого предупреждения не означает прекращения арендных отношений (п. 29 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор практики…» от 11.01.2002 № 66).

И только после этого можно расторгать договор: арендатору отправляется соглашение (предложение, уведомление) о расторжении.

Если в ответ на уведомление поступил отказ либо оно было проигнорировано, через 30 дней (или в иной указанный в уведомлении срок) арендодатель вправе обратиться в суд для принуждения к прекращению арендного договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). 

Досрочное расторжение договора аренды субъектами малого и среднего бизнеса

Особая категория арендаторов (мелкий бизнес из числа наиболее пострадавших от пандемии отраслей) вправе потребовать уменьшения арендных платежей сроком до 1 года.

Важно! Если арендатор и арендодатель не достигли соглашения о снижении арендной платы, то арендатор имеет право отказаться от договора аренды.

Рекомендуем! Подробности читайте в нашем материале Изменения в законодательстве об аренде.

Направление уведомления о расторжении по почте 

Теоретически составить и направить уведомление о расторжении договора аренды можно 2 способами: на бумажном носителе или в электронном виде. Здесь важно другое — доказать его получение.

Если отправлять уведомление обычной почтой, т. е. на бумажном носителе на юридический адрес контрагента, оно будет считаться полученным, поскольку:

  • адрес исполнительного органа фирмы считается ее юридическим адресом (п. 2 ст. 54 ГК РФ);
  • какие-либо сообщения, имеющие юридическую значимость, считаются доставленными со дня их получения лицом, находящимся по зарегистрированному адресу фирмы (абз. 1 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ);
  • если адресат не получил письмо по своей вине, сообщение все равно считается полученным (абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

ВАЖНО! Если стороны согласовали в договоре отличный от юридического адрес для отправки корреспонденции, направлять уведомление необходимо на адрес, указанный в договоре. 

Направление уведомления о расторжении по электронной почте 

В отношении отправки/получения уведомления в электронном виде все несколько сложнее.

Если электронная переписка велась до 01.10.2019, то следует руководствоваться мнением судебной практики. Согласно судебной практике:

  1. Электронная переписка как способ обмена документами должна быть согласована сторонами при заключении договора (апелляционное определение Мосгорсуда от 04.02.2016 по делу № 33-2048/2016).
  2. Электронная переписка может быть признана доказательством по делу, даже если стороны не оговорили такой способ переписки в договоре, при условии что в ходе длительных отношений постоянно осуществлялся документооборот по электронной почте (определение ВС РФ от 09.08.2016 по делу № А19-10133/2015). 

С 01.10.2019 письменная форма сделки признается соблюденной в том числе, если переписка велась в электронной форме. Главные условия признания электронной переписки - возможность распечатать текст на материальном носителе и возможность установить автора письма (и, соответственно, волеизъявления), см. абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ.

То есть, заключая договор аренды, предусматривающий регулирование арендных отношений с помощью электронной переписки, в нем следует прямо указать этот способ. Кроме того, имеет значение адрес электронной почты контрагента: его также желательно оговорить в договоре.

В дальнейшем, если возникнет спор, в частности о получении/неполучении электронного уведомления о расторжении договора аренды, электронную переписку рекомендуется заверять у нотариуса в порядке обеспечения доказательств (п. 102 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. Верховным советом РФ 11.02.1993 № 4462-I).

При соблюдении этих 2 условий высока вероятность доказать факт отправки уведомления о расторжении договора аренды средствами электронной связи. 

***

Итак, отправка уведомления о расторжении договора аренды является обязательной частью общего порядка его досрочного расторжения.

Уведомление может быть передано в виде обычного письма по правилам для юридически значимых сообщений или в электронном виде на почтовый адрес контрагента. Его образец можно скачать здесь: Письмо о расторжении договора аренды - образец.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить