Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Как заключить договор аренды на неопределенный срок

Договор аренды на неопределенный срок удобен тем, что не подлежит государственной регистрации. Однако у бессрочной аренды есть и риски для обеих сторон по сравнению со срочным договором. Расскажем, когда удобно использовать договор аренды без срока действия, а когда этого делать нельзя.

Применение договора бессрочной аренды

Бессрочный договор аренды нежилого помещения

Договор долгосрочной аренды квартиры

Образец бессрочного договора аренды недвижимого имущества

Максимальный срок действия договора социального найма

Предельный срок договора аренды жилого помещения

Срок действия договора аренды нежилого помещения

Расторжение бессрочного договора аренды

Применение договора бессрочной аренды

Из-за возможности избежать госрегистрации аренда без указания срока часто применяется к объектам недвижимости. Обязательное условие — наличие определенного доверия между сторонами.

Обратите внимание! В данном случае будет уместна неустойка на случай немотивированного расторжения договора одной из сторон.

Однако есть объекты, в отношении которых аренда без указания ее продолжительности не дозволяется:

  • государственные или муниципальные земли сельхозназначения (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
  • лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
  • водные объекты по схожему с арендой договору водопользования (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ).

Бессрочный договор аренды нежилого помещения

Четкие временные рамки не установлены? Значит, мы имеем дело с бессрочным договором.

Такой договор возможен и в силу закона: когда арендатор по завершении срока, согласованного в контракте, не возвращает помещение, а арендодатель не возражает против этого (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, далее — Кодекс).

По общему правилу необходима госрегистрация договора аренды недвижимого имущества, превышающего один календарный год, в Росреестре.

Обратите внимание! Из правила о регистрации для договора аренды на неопределенный срок есть исключение: договор на неопределенный срок — неважно, заключенный так сразу или возобновленный, — госрегистрации не подлежит (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

 Вывод. Бессрочным договором аренды недвижимости, в том числе нежилого помещения, считается договор, заключенный на неопределенный срок и не подлежащий госрегистрации.

Договор долгосрочной аренды квартиры

Квартира как вид жилого помещения наравне с жилым домом (ст. 673 Кодекса) может быть сдана в аренду собственником или его представителем для проживания в ней физических лиц.

Закон различает два вида договора владения и пользования жилым помещением: наем и аренду. Наем регулируется гл. 35 Кодекса и возможен с физлицом-нанимателем. В то время как с юрлицом или ИП допускается заключение только арендного контракта (в таком случае применяются положения гл. 34 Кодекса).

Важно! Договор аренды квартиры на длительный срок, равно как и договор найма квартиры заключаются в письменной форме и подлежат госрегистрации, если сторонами установлен срок их действия не менее одного календарного года (ст. 609, 674 Кодекса).

Жилое помещение, переданное по договору найма или аренды, в силу норм Жилищного кодекса РФ (ч. 1 ст. 17) может быть использовано только для проживания в нем физических лиц. В договоре найма помимо самого нанимателя — физического лица также должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с ним (ст. 677 Кодекса). Юридические лица, как правило, арендуют квартиры для физических лиц, которыми могут быть, например, сотрудники компании. Однако конкретное указание данных таких лиц в договоре аренды, в отличие от договора найма, не требуется.

Образец договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок

Скачайте наш образец договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок.

Исходя из положений закона, договор аренды на неопределенный срок должен содержать следующие условия:

  1. Предмет. Передаваемое по договору право пользования и владения или только право владения объектом аренды.
  2. Объект. Наименование и характеристики арендуемого объекта недвижимости, позволяющие идентифицировать его. Отметим, что согласно п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 правомерно возведенное здание (сооружение) также считается объектом недвижимости в том числе до регистрации права собственности на него лица, в законном владении которого оно находится.
  3. Права и обязанности сторон. Основными являются права и обязанности арендодателя по передаче имущества и внесение арендатором платы за его использование.
  4. Субаренда. Право арендатора передавать арендуемое имущество в поднаем. Согласно п. 54 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, если арендодатель не ответил на запрос стороны сделки в разумный срок (п. 2 ст. 157.1 Кодекса), считается, что в даче согласия отказано. Молчание не может расцениваться как согласие на совершение сделки, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 157.1 Кодекса).
  5. Иные условия по желанию сторон.

При этом положение о сроке по усмотрению стороны можно как внести в договор, так и не указывать вовсе. Бессрочным будет признан договор, в котором об этом сказано напрямую решением сторон или нет иной информации, позволяющей установить дату окончания его действия.

Максимальный срок действия договора социального найма

Еще один пример бессрочного договора — договор социального найма.

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) договор социального найма жилого помещения заключается на неопределенный срок (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Законодательство защищает права нанимателя как наиболее ущемленной стороны путем установления ограниченного перечня оснований для расторжения договора найма наймодателем.

Обратите внимание! У дееспособных членов семьи нанимателя, проживающих вместе с ним, сохраняется право на признание их нанимателями по ранее заключенному заговору, в том числе после смерти первоначального нанимателя (п. 82 ЖК РФ).

Таким образом, социальный наем по сравнению с договором бессрочной аренды имеет некоторое преимущество: он может быть не ограничен по сроку.

Законом предусмотрены следующие основания прекращения договора социального найма:

  • выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
  • расторжение договора в судебном порядке по инициативе наймодателя;
  • утрата (разрушение) арендуемого помещения;
  • смерть единственного нанимателя (если он проживал в помещении самостоятельно).

Таким образом, максимальный срок действия договора социального найма зависит от прочности строения, в котором располагается нанимаемая жилплощадь, или численности семьи первоначального нанимателя.

Предельный срок договора аренды жилого помещения

Как мы уже сказали, действующее законодательство различает два вида договора в отношении жилого помещения: наем и аренду. Существенное отличие указанных договоров, помимо прочего, — срок их действия.

Так, законом не установлен предельный срок договора аренды жилого помещения, в то время как для договора найма предусмотрен пятилетний срок действия (ст. 683 Кодекса).

Важно! Если срок не установлен в договоре аренды, он считается заключенным на неопределенный срок. Если же срок действия не установлен в договоре найма или он больше 5 лет, договор считается заключенным на 5 лет.

 

Таким образом, при равнозначности договоров по своей правовой природе договор найма имеет ограничения по сравнению с договором аренды.

Срок действия договора аренды нежилого помещения

Срок действия договора аренды нежилого помещения начинается с момента его подписания. При этом течение срока самой аренды начинается с момента передачи арендуемого помещения.

Кроме того, по правилу ст. 425 Кодекса стороны договора аренды могут распространить его действие на срок, предшествующий дате подписания договора. Однако в таком случае обратите внимание вот на что:

  • Обязанности по исполнению договора и ответственность за их неисполнение возникнут только после подписания договора. Т. е. оплатить фактическое пользование имуществом в предшествующий период на условиях, предусмотренных договором, арендатор обязан, а вот начислить ему неустойку за просрочку оплаты в течение этого времени арендодатель не сможет (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
  • Решая, нужна ли госрегистрация договора, берите в расчет срок договора без учета периода, который предшествовал заключению договора (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Окончание срока аренды влечет необходимость вернуть имущество арендодателю.

Риски! Если арендодатель уклоняется от приемки имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора (п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Расторжение бессрочного договора аренды

Предоставляя сторонам договора аренды право заключить его на неопределенный срок, закон предусмотрел и право каждой из сторон расторгнуть его. Одностороннее расторжение возможно при условии письменного уведомления второй стороны о желании завершить договорные правоотношения за 3 месяца (п. 2 ст. 610 Кодекса).

При этом отказ от этого права, а равно установление штрафных санкций за пользование имуществом признается незаконным и способным лишить временный характер арендных отношений его существенной составляющей — права собственника имущества вернуть его себе для дальнейшего распоряжения (постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16).

***

Итак, законом предусмотрена возможность срочной и бессрочной аренды недвижимости и ее составляющих — жилых и нежилых помещений. Сторонам представлется право самостоятельно выбрать тот или иной вид аренды, учитывая в том числе требования о госрегистрации. Дополнительная информация по теме — в статьях «Договор аренды квартиры - образец» и «Нюансы договора аренды нежилого помещения (образец)».

Источники:
Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить