Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Как сдать в аренду земельный пай по договору

Все материалы сюжета «Юрист по недвижимости»
Образец договора аренды земельного пая в России не утвержден, да и уже не актуален, поскольку законодательство в этой сфере серьезно поменялось. О истории земельных паев, и о том, как арендовать землю сегодня, читайте далее.

Аренда земельных паев: история вопроса

Сегодня земельные паи - уже история. Чтобы вы имели представление о них, прочитайте этот раздел. 

В начале 1990-х годов в России произошла земельная реформа, в ходе которой сельскохозяйственные земли колхозов и совхозов были переданы в общую долевую собственность 12 млн сельских жителей. Получившиеся в результате этого земельные доли стали называть земельными паями. Каждому владельцу пая выдали свидетельство о праве собственности. Фактически земельная доля представляла собой некую абстрактную землю в рамках бывшего хозяйства, так как в натуре границы таких наделов выделены не были.

В соответствии с Указом Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» № 337 (уже не действует, поскольку отпала необходимость, и все действия, которые закладывались в Указе, уже выполнены) собственники земельных паев имели право сдать их в аренду, заключив договор аренды доли земельного участка (п. 4 Указа).

Во исполнение этого указа Роскомземом были утверждены образцы договоров аренды земельного пая сельхозназначения (Примерный договор аренды земельной доли, Примерный договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, утв. Роскомземом). Также были разработаны Указания о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утв. Роскомземом.

Земельный пай можно было передать в аренду как сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, так и гражданам для ведения личного подсобного хозяйства. На стороне арендодателя могло быть как несколько владельцев долей, так и один. Срок аренды составлял не менее 3 лет.

Сегодня введено понятие "земельная доля". Земельная доля - это доля в праве общей собственности на земельный участок. Причем не любая доля, а только та, права на которую возникли при приватизации сельхозугодий до вступления в силу Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ.

"Земельная доля". О том, что это такое, и как определяется ее размер, читайте в КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа, вы можете оформить пробный доступ бесплатно, на временной основе!

Как можно сдать в аренду земельную долю сейчас

Все изменилось с принятием закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (далее — закон № 101-ФЗ). В соответствии с п. 1 ст. 9 этого закона в аренду могут быть переданы только те земельные участки сельхозназначения, которые прошли государственный кадастровый учет.

Согласно п. 1 ст. 12 закона № 101-ФЗ распоряжение земельными долями возможно только после их выдела в натуре, кроме продажи, дарения, внесения в уставный капитал и передачи в доверительное управление. Данным положением фактически был введен запрет на передачу в аренду земельной доли без выдела в натуре.

В отношении ранее заключенных договоров аренды земельных долей был установлен срок для их приведения в соответствие с новым законом — 8 лет со дня вступления в силу закона № 101-ФЗ, то есть до 2011 года. В течение этого срока такие доли должны были быть выделены в натуре с определением границ и поставлены на кадастровый учет, а договоры аренды, соответственно, перезаключены.

Сегодня все это уже история, и существует 2 способа передачи земельной доли в аренду. О них ниже.

Выдел в натуре одной доли и передача образованного участка в аренду

Можно сдать земельную долю в аренду после:

  • ее выдела в натуре;
  • постановки образованного земельного участка на государственный кадастровый учет;
  • государственной регистрации права собственности на него.
Размер земельной доли может определяться:
  • в виде простой правильной дроби (например, 1/5);
  • в гектарах (например, 3 га);
  • в баллах. Их иногда называют балло-гектарами (например, 6 530 б/га).

Выдел в натуре участка, принадлежащего нескольким пайщикам, и его передача в аренду

По-прежнему можно заключить договор аренды с одним арендатором всем или нескольким дольщикам одновременно. В этом случае выделять в натуре свою долю не нужно. Откуда же берется земельный участок, чтобы не нарушать запрет на аренду долей без выделения?

Возможны разные ситуации. Например, участок могли выделить, отмежевав всю территорию бывшего колхоза, — теперь все бывшие пайщики стали участниками долевой собственности на эту землю. Или группа граждан, выбрав арендатора, оплатила выдел участка для передачи ему в аренду.

Образованный ранее земельный участок или выделенный несколькими собственниками участок поменьше передается в аренду одному арендатору. Решение о передаче общего участка всеми участниками долевой собственности в аренду принимается на общем собрании (п. 3 ст. 14 закона № 101-ФЗ).

Если же кто-то из сособственников отказывается от сдачи участка в аренду, он вправе выделить свою долю в натуре и распорядиться ею по собственному усмотрению (п. 5 ст. 14 закона № 101-ФЗ).

Еще больше информации по теме — в «КонсультантПлюс». Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить пробный доступ на временной основе бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ. 

Как выделить земельную долю в натуре

Процедура выдела земельного пая в натуре регламентирована ст. 13 закона № 101-ФЗ. Выдел возможен 2 способами:

  1. На основании решения общего собрания участников долевой собственности (п. 2 ст. 12 закона № 101-ФЗ). Таким решением одновременно должен быть утвержден проект межевания земельных участков, перечень собственников и размеры их долей (п. 3 ст. 13 закона № 101-ФЗ). Согласование границ участков не требуется.
  2. Единолично собственником пая без общего собрания (п. 4 ст. 13 закона № 101-ФЗ). В этом случае владелец пая заключает договор с кадастровым инженером. Последний готовит проект межевания. Размер участка определяется документом о праве собственности, однако может в итоге быть больше или меньше в зависимости от свойств почвы и ее состояния (п. 5 ст. 13 закона № 101-ФЗ). Размер и границы образованного участка необходимо согласовать с соседями, для чего владелец доли направляет сособственникам извещение (п. 6 ст. 13, пп. 10–13 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Право собственности на земельный участок, выделенный из земельной доли, возникает с момента государственной регистрации права в Росреестре. С этого момента собственник может распоряжаться участком, в том числе заключить договор аренды.

Договор аренды земельного участка сельхозназначения

Таким образом, в обоих рассмотренных случаях договор аренды заключается в отношении самостоятельного земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Договор аренды в отношении участка с/х назначения заключается по общим правилам гражданского и земельного законодательства с некоторыми особенностями, связанными с назначением участка (сельскохозяйственным).

По договору аренды земельный участок передается во временное владение и пользование (или только пользование) арендатору за определенную плату.

Стороны

В случае, когда пай выделен в натуре, на стороне арендодателя будет один или несколько собственников (владельцы одного выделенного пая). Во втором случае на стороне арендодателя будет множественность лиц (все владельцы всех земельных паев бывшего хозяйства).

Обратите внимание! При заключении договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка сельхозназначения от имени арендодателей может действовать один представитель, уполномоченный решением общего собрания дольщиков (п. 2 ст. 9 закона № 101-ФЗ).

Условия договора

Договор аренды сх назначения Скачать

При заключении договора следует подробно охарактеризовать его предмет — земельный участок, передаваемый арендатору, — и указать:

  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • категорию земель;
  • вид разрешенного использования;
  • площадь;
  • состояние.

Кроме предмета нужно согласовать размер и порядок внесения и изменения арендной платы. Нужно договориться и о сроке аренды.

В соответствии с п. 4 ст. 9 закона № 101-ФЗ в договоре аренды стороны могут предусмотреть условие о передаче участка в собственность арендатора по окончании срока аренды или до этого момента, если будет полностью внесена выкупная цена. Арендатор вправе рассчитывать на преимущественное право заключения договора на новый срок (п. 5 ст. 9 закона № 101-ФЗ).

Договор аренды заключается в письменной форме. Если срок аренды превышает 1 год, то его необходимо зарегистрировать в Росреестре (ч. 6 ст. 1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

***

Таким образом, договор аренды доли земельного участка может быть заключен либо одновременно с остальными дольщиками с одним арендатором, либо только после выделения земельного пая в натуре.

Источники:
закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ
Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить