Безвозмездный договор аренды нежилого помещения (образец). Основные положения
Закон не знает выражения "безвозмездная аренда". Почему? Дело в том, что согласно Гражданскому кодексу РФ аренда - всегда возмездна, всегда - за плату. Но сделка бесплатного пользования существует. Она регулируется ст. 689 ГК РФ и называется договором безвозмездного пользования или ссуды. Да, ссуда с точки зрения ГК РФ не имеет никакого отношения к кредитному договору или займу (кредит и заем - временное пользование только деньгами, ссуда - временное пользование только имуществом, в т.ч. возможно и недвижимым).
Итак, договор безвозмездной аренды нежилой площади по своей сути является договором ссуды (п. 1 ст. 689 Гражданского кодекса РФ), поэтому обычно при составлении этого документа вместо термина «арендодатель» употребляют слово «ссудодатель», а арендатора называют ссудополучателем.
Предметом договора является нежилое помещение, т. е. объект недвижимости, что позволяет применять при составлении такого документа правила, относящиеся к договору аренды недвижимости.
Основным отличием договора безвозмездной аренды является отсутствие положений о плате за пользование указанной недвижимостью, т. к. её в принципе не существует. Кроме этого, по договору аренды недвижимость предоставляется не только в пользование на время, но и впоследствии может быть оформлена в собственность арендатора. Договор ссуды предусматривает передачу помещения только во временное пользование (п. 1 ст. 689 ГК РФ).
Образец договора безвозмездной аренды нежилого помещения можно скачать по ссылке: Договор безвозмездного пользования нежилым помещением.
Важные нюансы договора аренды (безвозмездного пользования) нежилого помещения
- Описание и реквизиты передаваемого в безвозмездное пользование объекта недвижимости должны быть полными и конкретными, чтобы можно было безошибочно идентифицировать его. В противном случае договор считается незаключённым (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
- Договор безвозмездной аренды может заключаться на конкретный срок или на неустановленный период (ст. 610 ГК РФ).
- Если предметом договора является объект культурного наследия или его часть, то документ подлежит госрегистрации (п. 3 ст. 689 ГК РФ). В остальных случаях проведение этой процедуры не требуется, что подтверждается обширной судебной практикой (например, постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2008 № Ф04-4239/2008[7906-А46-9]).
- Перечень ссудополучателей ограничен ст. 690 ГК РФ: если в качестве ссудодателя выступает организация, ведущая коммерческую деятельность, то она не может «сдавать» на условиях безвозмездности собственное помещение своему руководителю или учредителю.
- Несмотря на то, что договор не предусматривает установленной арендной платы за пользование помещением, ссудодатель может получить определённую выгоду от сделки. Текущий и капитальный ремонт, несение затрат по содержанию объекта, сохранение ссудополучателем недвижимости в исправном состоянии – эти условия вполне можно включить в договор (ст. 695 ГК РФ).
- Ссудополучатель не может предоставлять полученное недвижимое имущество в субаренду (т. е. в пользование за плату) третьим лицам. Однако предоставление в безвозмездное пользование третьим лицам допустимо при согласии ссудодателя.
Подробно о том, как составить договор безвозмездного пользования (ссуды), читайте в готовом решении КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.
Приложения и сопутствующие документы при оформлении договора безвозмездной аренды
Необходимые приложения к договору безвозмездной аренды нежилого помещения (п. 2 ст. 691 ГК РФ):
- документ по постановке на кадастровый учёт помещения;
- свидетельство, подтверждающее право собственности на помещение (при наличии) и/или выписка ЕГРН. О том как такую выписку получить можно прочитать в статье Как заказать и получить выписку из ЕГРП (ЕГРН)?
Иные документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ссуды нежилых площадей:
- Акт приёмки-сдачи, который подписывается обеими сторонами в момент передачи помещения ссудополучателю. Перед визированием акта принимающая сторона может провести осмотр недвижимости.
- Дополнительные соглашения, которые используются для изменения условий исходного договора, например продление срока действия документа.
- Протоколы разногласий и протоколы их согласования.
- Доверенность, если договор подписал представитель.
Договор безвозмездной аренды жилого помещения
Договор безвозмездной аренды квартиры, комнаты или другого жилого помещения может быть составлен при оформлении сделки по предоставлению такого помещения в безвозмездное пользование.
Чаще всего это передача квартиры родственниками или друзьями ссудодателя. При этом собственник квартиры не получает ежемесячной платы за проживание в ней ссудополучателей, но возлагает на них обязанности по уходу за помещением и, как правило, по оплате коммунальных платежей.
Если предполагается сдача в возмездное пользование жилого помещения физическим лицам, такую сделку правильнее называть не арендой, а наймом. О правах и обязанностях сторон договора найма читайте в статье Права нанимателя и наймодателя жилого помещения.
***
Итак, договор безвозмездной аренды и договор аренды схожи лишь в той части, что предмет договора – это объект недвижимости. Договор безвозмездной аренды, который по существу является договором ссуды, гарантирует получение собственником помещения определённых выгод, а ссудополучателем – законного подтверждения своего нахождения в помещении.
Полномочия исполнительного органа могут быть ограничены уставом (п. 3.1. ст. 40) или договором (п. 4 ст. 40).
Кроме того, при наличии родственных связей или иных признаков аффилированности между Вами и ИП, такая сделка могла бы потребовать одобрения участников ООО как сделка с заинтересованностью (ст. 45). Дополнительно о том, на какие сделки не распространяются правила о заинтересованности, читайте здесь: ЦБ РФ установил пределы для сделок, в которых они не могут считаться сделками с заинтересованностью.
При отсутствии всех перечисленных выше ограничений, Вы вправе совершить описанную сделку без согласования с участниками.