Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Договор аренды нежилого помещения между физическими лицами

Договор аренды нежилого помещения между физическими лицами, к сожалению, влечет налоговые риски для арендодателя. Рассмотрим, как заключается такой договор и чего избегать, чтобы его не квалифицировали как предпринимательский.

Возможно ли заключение договора аренды помещения между физическими лицами

Критерии определения предпринимательства в отношении договора аренды нежилого помещения с физическим лицом

Негативные риски заключения договора на аренду помещения с физическим лицом

Возможно ли заключение договора аренды помещения между физическими лицами

Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не ограничивает возможность оформления договора аренды нежилого помещения между физическими лицами. Все особенности его заключения урегулированы в гл. 34 ГК РФ, так же как для иных субъектов правоотношений (юридических лиц либо предпринимателей).

Ознакомьтесь с общими условиями заключения арендных отношений (в т. ч. скачайте шаблон) в наших статьях «Нюансы договора аренды нежилого помещения (образец)» и «Судебная практика по договору аренды». Ниже расскажем о проблемах при заключении такой сделки гражданами.

Законом устанавливается обязанность граждан оформиться в качестве индивидуального предпринимателя (далее — ИП) при систематическом получении дохода от предпринимательства (п. 1 ст. 23 ГК РФ).

Риск! Факт заключения договора аренды нежилого помещения между физическими лицами может свидетельствовать о ведении предпринимательской деятельности, т. е. в определенных случаях обязательна регистрация в качестве ИП.

Судебная практика по проблеме очень разнится. Суды признают, что наличия только договора для квалификации деятельности как предпринимательства мало. Однозначно этого недостаточно при разовой сдаче в пользование недвижимости третьему лицу (постановление Одиннадцатого ААС от 27.10.2008 № 11АП-6976/2008).

При этом граждане могут быть привлечены к ответственности за неоформление в качестве ИП при регулярном получении арендных доходов с учетом ряда критериев (апелляционное определение СК по административным делам Волгоградского областного суда от 04.10.2017 по делу № 33а-15565/2017). Рассмотрим их ниже.

Критерии определения предпринимательства в отношении договора аренды нежилого помещения с физическим лицом

Позиция Верховного суда РФ (далее — ВС РФ) в отношении аренды нежилых помещений, заключенной гражданами, основана на индивидуальном подходе к каждому конкретному случаю (определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17).

По мнению ВС РФ, необходимо выявить ряд объективных критериев отнесения деятельности к предпринимательской, а именно:

  • разрешенное использование земли, на которой расположен объект аренды;
  • цель и назначение его использования;
  • цели и основания приобретения недвижимости физлицом.

Схожей позиции придерживается Федеральная налоговая служба РФ (далее — ФНС РФ). Оценочные критерии для определения предпринимательства ФНС РФ (письмо ФНС РФ от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@) следующие:

  • Приобретение объекта договора для получения прибыли от использования.
  • Связь сделок гражданина за конкретный период и хозучет операций, обусловленных ими.
  • Стабильная взаимосвязь с контрагентами.
  • Прослеживание риска и системного получения прибыли как признаков предпринимательства.

Вывод! То есть если лицо уверено, что конкретно в его случае признаки предпринимательства отсутствуют, можно заключить сделку, избежав в дальнейшем негативных последствий. Регистрация в форме ИП в этом случае не требуется, и с полученных доходов исчисляется налог на доходы физических лиц (письмо Министерства финансов РФ от 17.11.2009 № 03-04-05-01/808).

Обратите внимание! Новый специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», введенный с 01.01.2019, в отношении сдачи нежилого имущества в аренду не применяется. Применим он только для жилых объектов (подп. 3 п. 2 ст. 6 закона «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима “Налог на профессиональный доход”…» от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

Негативные риски заключения договора на аренду помещения с физическим лицом

Риск! Заключившие договор аренды нежилого помещения с признаками предпринимательства физические лица могут испытать на себе негативные последствия от доначисления пени до привлечения к уголовном ответственности.

К таким последствиям относят:

  • Возможность исчисления налоговыми службами сумм пеней, штрафов, неуплаченных налогов (например, см. определение ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17 о начислении налога на добавленную стоимость по подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).
  • Вероятность привлечения к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ (штраф от 500 до 2000 руб.). Состав правонарушения формируется с учетом наличия признаков предпринимательства (п. 1 ст. 2 ГК РФ), таких как самостоятельность, получение систематически дохода от аренды и наличие риска от пользования имуществом.
  • Привлечение к уголовной ответственности по ст. 171 Уголовного кодекса РФ о незаконном предпринимательстве. Этот риск возникает, если деятельность граждан нанесла крупный ущерб третьим лицам, связана с получением прибыли в крупном/особо крупном размере. Не привлекаются к данному виду ответственности лица, когда их конкретная ситуация подпадает под следующие критерии: помещение приобретено по наследству, дарению, в личных целях, и прослеживается временный характер арендных правоотношений (п. 2 постановления Пленума ВС РФ «О судебной практике…» от 18.11.2004 № 23).

***

Заключение договора аренды нежилого помещения между физ. лицами возможно и встречается в практике. Однако граждане должны понимать все риски, которые влечет за собой оформление правоотношений таким способом. Если конкретная ситуация отвечает критериям определения деятельности как предпринимательской, все же рекомендовано зарегистрироваться в форме ИП и заключить сделку в этом статусе.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить