Регулирование договора аренды гаража
Взаимоотношения сторон по передаче в аренду гаража регламентированы нормами гл. 34 Гражданского кодекса РФ, касающимися аренды имущества.
Обратите внимание! Особенности правового регулирования и порядок оформления аренды гаража зависят от того, является он объектом недвижимости или это временное сооружение, не относящееся к недвижимости.
К основным индикаторам недвижимой природы объекта относятся такие характеристики, как:
- основательность, массивность, фундаментальность;
- особая конструктивная прочность, долговечность;
- наличие фундамента, стационарных коммуникаций;
- постоянная прочная связь с участком земли.
При отсутствии у сооружения перечисленных выше свойств можно сделать вывод о движимом характере гаража.
Важно! Так, к движимым гаражам следует отнести различные модульные, сборно-разборные конструкции, металлические боксы, гаражи-ракушки, гаражи-пеналы. При аренде этих сооружений применяются общие положения ГК РФ об аренде (пар. 1 гл. 34 ГК РФ).
Оформленные в собственность капитальные гаражи и места в общественном паркинге попадают под понятие недвижимости (см. статью «Договор аренды машино-места между физическими лицами - образец»).
Законодательное понятие недвижимых вещей дано в ст. 130 ГК РФ. К договору аренды гаражного строения, являющегося недвижимостью, применяются положения ГК РФ, касающиеся аренды зданий и сооружений (пар. 4 гл. 34 ГК РФ).
Далее мы приведем образец договора аренды гаража, являющегося недвижимым имуществом.
Основные различия договоров, обусловленные типом сооружения
|
Тип гаража |
Капитальный (недвижимость)
|
Временный (движимое имущество)
|
|
Документы, которые должны быть приложены к договору |
Свидетельство о регистрации, кадастровый паспорт) |
Документы на земельный участок под гаражом, если эксплуатация гаража предполагается по месту его нахождения. Документы на гараж: техпаспорт изделия, сертификат безопасности, инструкция по эксплуатации (ст. 611 ГК РФ) |
|
Цена договора |
При отсутствии согласованного условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ) |
Если положения об арендной плате в договоре не определены, применяются условия аренды подобного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ) |
|
Государственная регистрация сделки (договора аренды) |
Регистрация необходима, если договор заключен на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ) |
Не требуется |
|
Передача имущества |
Объект недвижимости передается по акту приема-передачи с указанием состояния объекта (ст. 655 ГК РФ) |
Обязательное составление акта приема-передачи законодательством РФ не предусмотрено |
|
Права на земельный участок |
Арендатор одновременно с переводом прав владения и пользования гаражом получает права на земельный участок, занятый этой недвижимостью (ст. 652 ГК РФ) |
Арендатору необходимо оформить землепользование (аренда, субаренда, ссуда) |
Договор аренды на 1 лист
Как правило, договор аренды имущества составляется в простой письменной форме в виде документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 609, ст. 651 ГК РФ). Заверять его у нотариуса необязательно, но по желанию сторон можно.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, наделенному таким правом собственником или законом (ст. 608 ГК РФ).
Важно! Договор должен содержать существенные условия, иначе он будет считаться незаключенным. В нем нужно обязательно указать:
-
дату и место заключения соглашения;
-
информацию об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, адрес регистрации). При этом сли хотя бы одна из сторон — юрлицо следует указать наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес компании.
Обратите внимание! Государственная регистрация необходима, если сделка совершается с объектом недвижимости и на период не менее 1 года. При отсутствии регистрации положения договора будут иметь правовые последствия только для сторон сделки (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных…» от 17.11.2011 № 73). См. об этом статью «Является ли аренда обременением имущества?».
Обычно объект аренды передается путем составления и подписания отдельного документа — акта приема-передачи. Однако можно заключить и договор аренды гаража на 1 листе, включив в текст документа акт приема-передачи и краткое описание состояния объекта: скачать Договор аренды гаража на 1 листе.
Аренда гаража между физическими лицами
Договор аренды — простой документ, составить который граждане могут самостоятельно. Для этого достаточно иметь образец договора аренды гаража и учесть все нюансы.
Оформляя соглашение, в первую очередь нужно включить в него все существенные условия:
- Предмет договора. Подробно описать объект сделки: тип гаража, его адрес и номер (если есть), площадь и т. д. (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Целесообразно указать иные идентифицирующие признаки: цвет, материал, из которого сделан гараж (кирпич, метал и т. п.), есть или нет второй уровень (техническая яма, погреб и т. п.), отопление и пр. Эти сведения содержатся в кадастровом и техническом паспортах. Помимо объекта в предмет договора также входит описание действий сторон по предоставлению и принятию имущества.
- Арендная плата. Если гараж отнесен к недвижимому имуществу, отсутствие данного пункта влечет недействительность договора (ст. 654 ГК РФ). Для договоров аренды временных сооружений отсутствие этого условия в тексте не приводит к безусловному признанию договора незаключенным (ст. 614 ГК РФ).
Важно! Хотя срок аренды и не относится к существенным условиям договора, лучше его указать и в ходе переговоров рассмотреть возможность краткосрочной (1 год и менее) аренды. Отсутствие указания на срок позволяет любой стороне расторгнуть договор в в одностороннем порядке.
Рекомендуем!
Договор аренды гаража между физическими лицами должен иметь письменную форму, если сооружение является недвижимым имуществом (ст. 651 ГК РФ). Варианты оформления указаны в п. 2 ст. 434 ГК РФ.
Если же физические лица оформляют в аренду временное сооружение на срок меньше года, возможно заключение устной сделки (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Дополнительные пункты соглашения
Иные положения соглашения:
- В документе отражается состояние гаража, наличие и состояние имущества, которое остается в нем (можно оформить как приложение, являющееся неотъемлемой частью договора).
- Целесообразно оговорить право арендатора хранить в гараже инструменты, приборы, запчасти, горючие материалы, иное имущество и применять их внутри гаража. Также следует определить порядок поведения арендатора в гараже (например, правила пользования огнем, курение и т. д).
- Желательно указать, для чего, помимо хранения транспортного средства, может быть использован гараж (например, для проведения технических и регламентных работ, хранения принадлежностей к транспортному средству и т. д.).
- Необходимо определить сторону, оплачивающую коммунальные услуги.
- Если арендодатель является членом гаражного кооператива или иной формы объединения собственников гаражей, нужно определить, на ком лежит бремя несения расходов, связанных с членством в таких объединениях.
Обратите внимание! В зависимости от внутренних документов объединения на собственнике может лежать обязанность по извещению (согласованию) о сдаче гаража в аренду. В некоторых случаях собственность на гараж принадлежит самому объединению, тогда на стороне арендодателя будет выступать титульный собственник — некоммерческое объединение.
Чтобы иметь под рукой образец, скачайте Договор аренды гаража.
***
Таким образом, заключая сделку по передаче в аренду гаражного сооружения, стороны могут воспользоваться типовым договором аренды гаража из нашей статьи. Однако помните, что нюансы сделки определяются правовой природой гаража – движимой или недвижимой.