Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Автоматическая пролонгация договора аренды

Автоматическая пролонгация договора аренды и нюансы, связанные с продлением арендных правоотношений, — тема нашей статьи. В ней мы учли как положения действующего законодательства, так и практику его применения.

Возобновление договора аренды на новый срок

Положения ГК РФ о продлении договора аренды

Образец письма о продлении договора аренды

Дополнительное соглашение о продлении договора аренды: нюансы

Возобновление договора аренды на новый срок

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) под договором аренды (далее — ДА) понимается соглашение, по которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату имущество для временного пользования или временного владения и пользования.

О нюансах, связанных с ДА, читайте в наших статьях:

Обратите внимание! При решении вопроса, продлевается ли ДА автоматически, следует учитывать, что о таком продлении не свидетельствует, например, закрепленное в ДА право арендатора на продление ДА без конкретных положений о порядке его реализации (постановление Президиума ВАС РФ от 19.05.2009 № 17481/08 по делу № А40-28757/08-25-228).

Положения ГК РФ о продлении договора аренды

Пролонгация договора аренды по ГК РФ характеризуется следующим.

По общему правилу арендатор, надлежаще исполнявший свои обязанности, может рассчитывать на перезаключение ДА на новый срок, поскольку обладает преимущественным правом на продление аренды (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Важно! ГК РФ содержит ряд исключений, когда правило о преимущественном праве на перезаключение договора не применяется. Например, оно не применяется к ДА транспортного средства с экипажем (ст. 632 ГК РФ). Исключения могут быть предусмотрены и в иных законодательных актах (например, п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ) или самом ДА.

Для реализации преимущественного права на пролонгацию ДА арендатор должен уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в ДА, или в разумный срок, если в ДА такой срок не упомянут (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Риски! Отказ арендодателя от перезаключения ДА с изначальным арендатором с последующим заключением ДА с другим лицом в течение года — основание для возмещения убытков изначальному арендатору с возможным переводом прав по новому ДА на изначального арендатора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Фактическое продление арендных отношений после окончания срока ДА без возражений со стороны арендодателя — основание считать ДА возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Обратите внимание! При перезаключении ДА нужно иметь ввиду, что перезаключение ДА может предусматривать изменение его условий (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

О пролонгации договоров мы рассказали также в статье «Договор может быть пролонгирован по соглашению сторон».

Образец письма о продлении договора аренды

Скачайте образец письма о продлении договора аренды для использования в работе. А подробнее о написании деловых писем — читайте в нашей статье «Образец написания делового письма».

Относительно переписки сторон по вопросу продления ДА в судебной практике отмечается следующее:

  • Если ДА не содержит условий об автоматической пролонгации и арендодатель писал арендатору о нежелании продлевать ДА, арендные отношения считаются прекращенными (определение ВС РФ от 12.10.2018 № 304-ЭС18-15648 по делу № А45-6997/2017);
  • Направление писем о продлении ДА на адрес контрагента, указанный в реестре (адрес ИП, указанный в ЕГРИП), является надлежащим (определение ВС РФ от 04.05.2018 № 306-ЭС18-4955 по делу № А57-4497/2017);
  • В удовлетворении требований о признании ДА недействительным может быть отказано, если лицо, заявляющее о недействительности, ранее направляло письма о продлении ДА и подтверждении намерения продлить его действие (постановление 9-го ААС от 20.06.2018 № 09АП-19950/2018-ГК по делу № А40-27808/17).

Дополнительное соглашение о продлении договора аренды: нюансы

Рекомендуем! При заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды необходимо учитывать следующее:

  • подписание допсоглашения о продлении ДА без проведения торгов в тех случаях, когда такая процедура обязательна, например при сдаче в аренду муниципального имущества, может считаться дискриминационным по отношению к другим участникам оборота и нарушающим антимонопольное законодательство (определение ВС РФ от 02.11.2018 № 307-КГ18-7321 по делу № А56-81458/2016);
  • заключение допсоглашения о продлении ДА на новый срок не означает автоматического пересмотра сторонами ставок арендной платы и предполагает возможность оплаты по ранее действовавшим льготным для арендатора ставкам (постановление 9-го ААС от 19.07.2018 № 09АП-25342/2018 по делу № А40-215944/17).

Подробнее о составлении допсоглашений о продлении договоров рассказывается в статье «Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора».

***

Итак, мы выяснили, что автоматическая пролонгация ДА возможна, а также указали особенности продления ДА, закрепленные в законодательстве и практике его применения, в частности, осветили вопросы преимущественного права арендатора на пролонгацию ДА, специфику ведения переписки и оформления допсоглашений по вопросам продления ДА.

Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить