Подписка на новости
Подписаться
Наши группы
Рубрикатор
Поиск

Как правильно оформить дарственную на квартиру

Оформление дарственной на квартиру кажется запутанным. Но если знать, как правильно оформить договор, и запомнить пару нюансов, то сложностей с дарением не возникнет. Разберемся, как правильно дарить квартиру и сколько это стоит.

Что нужно учесть перед оформлением дарственной

Близкому родственнику

Несовершеннолетнему

С обременением

Где можно оформить дарственную на квартиру

Нотариус

МФЦ

Росреестр

Подготовка пакета документов

Госпошлина и другие расходы

Регистрация сделки

Правоутверждающие и правоустанавливающие документы: результат

Налогообложение

Что нужно учесть перед оформлением дарственной

Есть 2 группы требований, которые нужно знать до оформления. Это требования к форме договора и участникам сделки.

Первая группа требований: форма дарственной на квартиру — письменная, из-за высокой стоимости дара, более 3 0000 руб. (п. 2 ст. 574 ГК РФ). Переход права собственности нужно регистрировать в Росреестре.

Вторая группа требований — к дарителю. Есть 3 условия:

  1. Дееспособность. Не могут дарить малолетние и недееспособные граждане.
  2. Осознанность действий. Дарение признают недействительным, если даритель не осознавал последствия действий или совершал их под физическим или психологическим давлением.
  3. Собственность. Дарить может только собственник.

Обратите внимание! Термина «дарственная» в законе нет. Есть договор дарения (ст. 572 ГК РФ). Дарственной начали называть дарение на Руси, потом просторечное слово перешло в сборники законов Российской империи. Договор дарения как термин появился в ГК РСФСР 1964 года.

Близкому родственнику

Подаренная квартира считается доходом одаряемого. Поэтому он должен уплатить НДФЛ. Но п. 18.1 ст. 217 НК РФ освобождает от уплаты НДФЛ близких родственников дарителя. К ним относятся:

  • муж, жена;
  • родители, дети;
  • дедушки, бабушки, внуки;
  • полнородные и неполнородные братья, сестры;
  • усыновители и усыновленные дети.

Еще одно преимущество для близких родственников — сниженные тарифы у нотариуса. Расскажем об этом ниже.

Несовершеннолетнему

Оформление дарственной на несовершеннолетнего допускается. Но выступать в качестве одаряемого он может не всегда. Все зависит от возраста:

  1. Малолетние дети до 14 лет не могут участвовать в сделке сами: их интересы представляют родители, опекуны от имени малолетних. Права на дар приобретают дети.
  2. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут участвовать в сделке с согласия родителей, попечителей. Оно оформляется письменно 2 способами:
    • Как отдельный документ с согласием. Указываются детали сделки, статус законного представителя (родитель, попечитель), подписи и дата.
    • Отметка о согласии в договоре дарения. В дарственную можно добавить пункт о согласии родителей на получение ребенком квартиры. Родители должны поставить в договоре свои подписи.

Важно! Несовершеннолетние должны получить согласие обоих родителей на сделку.

Единственный родитель тоже может подарить ребенку квартиру. Фактически с двух сторон сделки выступает один человек. В письме Федеральной нотариальной палаты от 21.06.2017 № 2664/06-08 допускается такая ситуация, потому что де-юре одаряемым является ребенок, а родитель представляет его интересы.

С обременением

Оформление дарственной на квартиру с ипотекой осложняется тем, что имущество находится в залоге у банка. Любые сделки с недвижимостью в ипотеке — только с письменного согласия банка (п. 1 ст. 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Обратите внимание! Кредитная организация предварительно проверяет, сможет ли одаряемый исполнять обязательства по ипотеке. Если все в порядке, банк выдает дарителю согласие.

Если одаряемый — несовершеннолетний или недееспособный, ему можно подарить квартиру с ипотекой (ч. 5 ст. 74 закона № 102-ФЗ). Для этого опекуну или попечителю нужно получить согласие на сделку органа опеки (ч. 3 ст. 77 закона № 102-ФЗ) и банка.

Второе обременение — рента. Ситуация похожа на ипотеку: платить деньги получателю ренты придется новому собственнику (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Дарить квартиру тоже можно только с согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

Где можно оформить дарственную на квартиру

В России сложился стереотип: все, что касается недвижимости, оформляется у нотариуса. Это не так. В большинстве случаев нотариальное удостоверение не требуется. Достаточно составить договор, собрать документы и дойти до МФЦ или Росреестра. Это дешевле и проще.

Обратите внимание! Если все собственники решили подарить свои доли в рамках одной сделки, нотариус не нужен. Новый порядок установлен законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 01.05.2019 № 76-ФЗ. До 31.07.2019 нотариус обязательно участвовал в таких сделках. Теперь собственники долей могут оформить дарение в МФЦ без нотариального удостоверения.

Нотариус

К нотариусу за оформлением дарственной можно пойти в 2 случаях: если его участие обязательно или если боитесь оформлять договор самостоятельно.

Идти к нотариусу обязательно в 2 случаях:

  1. При дарении доли в квартире.
  2. Если даритель — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный. Присутствовать должны законные представители (родители, попечители). До нотариуса нужно получить разрешение на сделку органов опеки и попечительства.

Порядок обращения к нотариусу:

  1. Собрать документы, составить договор, уплатить госпошлину.
  2. Пойти к ближайшему нотариусу по месту нахождения квартиры.
  3. Оплатить нотариальные услуги.
  4. Подождать 3 рабочих дня.
  5. Забрать документы.

Нотариус заверит договор и сам отправит документы в Росреестр (ст. 55 Основ законодательства о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-I). Когда наступит время забирать документы, он передаст договор и выписку из ЕГРН.

Через нотариуса дарение регистрируется быстрее: документы приходят за 3 дня. Нормативный срок рассмотрения нотариальных сделок в Росреестре — 1 день. Еще 2 дня уходит на обмен документами. Если подарить нужно быстро, лучше пойти к нотариусу.

МФЦ

Сначала проверьте, можно ли оформить договор дарения без нотариуса. Если да, ищите ближайший МФЦ, оказывающий услуги в сфере кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость. Найти его можно на сайте «Мои документы»:

  1. Перейдите на сайт моидокументы.рф, нажмите «Найти услуги».
  2. Выберите свой субъект РФ.
  3. Выберите уровень услуги «Услуги федеральных органов власти».
  4. Найдите «Росреестр» с наименованием услуги «Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество».
  5. Нажмите «Информация» в той же строке.
  6. Найдите на карте ближайший МФЦ.

Обратите внимание! Неважно, где находится квартира. Выбрать можно МФЦ в любом городе и регионе.

Порядок обращения в МФЦ:

  1. Соберите документы, составьте договор, уплатите пошлину.
  2. Обратитесь в выбранный МФЦ с одаряемым и другими собственниками.
  3. Подождите 9 рабочих дней (срок получения укажут в расписке).
  4. Заберите документы о регистрации перехода права собственности.

МФЦ направляет документы в Росреестр, который занимается регистрацией перехода права собственности. На 9-й рабочий день на номер, указанный в заявлении, придет СМС о готовности документов.

Росреестр

Для оформления договора дарения квартиры можно обратиться сразу в Росреестр. Управления Росреестра есть в областных центрах, их территориальные офисы — в крупных населенных пунктах. Записаться на прием в Росреестр можно онлайн.

Важно! Для онлайн-записи понадобится личный кабинет на сайте Росреестра: зарегистрироваться можно через авторизацию на «Госуслугах».

Запись происходит в следующем порядке:

  1. Перейдите в раздел электронных сервисов Росреестра.
  2. Выберите пункт «Офисы и приемные. Предварительная запись на прием».
  3. В поле «Выберите вид услуги» найдите «Государственная регистрация права».
  4. В блоке «Месторасположение офиса» выберите субъект и район.
  5. Поставьте галочку «Запись через интернет».
  6. Нажмите «Найти офисы» и выберите подходящий.
  7. Выберите тип очереди «Предварительная запись на прием для физических лиц».
  8. Выберите количество заявителей, объектов недвижимости, тип услуги.
  9. Нажмите на кнопку «Показать расписание» и выберите подходящее свободное время.
  10. Заполните данные о заявителе и объекте недвижимости.
  11. Введите код и нажмите «Сохранить».

В личном кабинете появится талон на прием. Его продублируют на электронную почту. Когда в выбранное время вы посетите офис Росреестра, на электронном табло будет указан номер талона и окно, куда нужно подойти.

Срок регистрации перехода права на квартиру через Росреестр — 7 рабочих дней.

Подготовка пакета документов

Для регистрации нужны следующие документы:

  1. Паспорта дарителя и одаряемого. Если одаряемый — малолетний, законный представитель тоже представляет паспорт.
  2. Документ, на основании которого возникло право собственности. Например, договор приватизации, купли-продажи.
  3. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности (можно не представлять).
  4. Договор дарения. В трех экземплярах: для обеих сторон и для архива Росреестра (чтобы восстановить при утрате).
  5. Согласие супруга, если даритель в браке.
  6. Разрешение органов опеки, если даритель — ограниченно дееспособный или несовершеннолетний.
  7. Заявление. Если документы подаются через Росреестр или МФЦ, его составят на месте. Как составить заявление самостоятельно, мы рассказывали в нашей статье.
  8. Квитанция об уплате пошлины. Нести необязательно: Росреестр должен видеть платеж. Но лучше перестраховаться и приложить копию к остальным документам.

Отдельно скажем о договоре дарения. Подготовить дарственную можно несколькими способами:

  1. Через юриста. Юристу за дарственную нужно заплатить 3000–5000 руб.
  2. Через нотариуса. За подготовку договора нотариус возьмет 5000 – 10 000 руб.
  3. Самостоятельно.

Разберемся, как оформить дарственную на квартиру самим. Если посмотреть на структуру и содержание, то в этом нет ничего сложного. Строгой формы нет. Главное — обязательно указать:

  1. Ф. И. О. и реквизиты паспорта. Нужны паспортные данные дарителя и одаряемого. Регистрация — строго как в паспорте.
  2. Дату и место составления.
  3. Информацию о квартире. Все по выписке или свидетельству:
    • полный адрес;
    • кадастровый номер, дату присвоения.
    • основание возникновения права собственности;
    • серию и номер свидетельства (если есть).
  4. Подписи сторон с расшифровкой.

Чтобы было проще, можно скачать шаблон с нашего сайта и заполнить.

Госпошлина и другие расходы

Перед тем как оформить дарственную, нужно оценить расходы. Они складываются из двух статей:

  1. Госпошлины.
  2. Нотариальных расходов.

Важно! Госпошлина за регистрацию в Росреестре — 2000 руб. (подп. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ). Она уплачивается до подачи документов. Заплатить можно через интернет-банк или в платежном терминале. Пошлину уплачивает одаряемый.

Если нотариальное удостоверение дарственной обязательно, даритель уплачивает еще одну пошлину (ст. 22 Основ законодательство о нотариате).

Ее размер определен в подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ — 0,5% от стоимости квартиры, но не менее 300 и не более 20 000 руб. Одаряемый вправе сам определить, по какой стоимости считать пошлину — кадастровой или рыночной (письмо Минфина России от 05.02.2018 № 03-05-06-03/6279).

Если к нотариусу обратились по желанию, то услуга оплачивается по нотариальному тарифу (подп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате).

Его размер зависит не только от кадастровой стоимости квартиры/доли, но и от родственных связей дарителя и одаряемого:

  1. Для близких родственников:
    • До 10 000 000 руб. включительно — 3000 рублей + 0,2% стоимости.
    • Свыше 10 000 000 руб. — 23 000 руб. + 0,1% суммы, превышающей 10 000 000 руб. (не более 50 000 руб. суммарно).
  1. Для остальных:
    • До 1 000 000 руб. включительно — 3000 руб. + 0,4% стоимости.
    • До 10 000 000 руб. включительно — 7000 руб. + 0,2% суммы, превышающей 1 000 000 руб.
    • Свыше 10 000 000 руб. — 25 000 руб. + 0,1% суммы, превышающей 10 000 000 руб.

Регистрация сделки

Договор составили, документы собрали. Регистрацию сделки можно провести несколькими способами:

  1. Через МФЦ.
  2. Нотариуса.
  3. Росреестр.
  4. По почте. Отправить документы на регистрацию дарения можно по почте в офис Росреестра по месту нахождения квартиры. Направляется письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. Заявление на регистрацию и сам договор должны быть нотариально удостоверены.
  5. В электронном виде. На сайте Росреестра есть форма для электронной регистрации. Заявителю для передачи документов понадобится электронная цифровая подпись (ЭЦП). Физические лица могут получить ЭЦП в удостоверяющих центрах.
  6. Через выезд сотрудника Росреестра. Услугу оказывают ветеранам и инвалидам ВОВ, инвалидам I и II групп бесплатно.

Сотрудники проверят документы, проведут технические действия и выдадут (отправят) расписку. В ней указывают:

  1. Наименование и адрес органа/нотариуса.
  2. Перечень представленных документов.
  3. Номер заявки.
  4. Дату получения документов.

Важно! Статус заявки можно отследить на сайте Росреестра по номеру из расписки.

Правоутверждающие и правоустанавливающие документы: результат

После рассмотрения заявки Росреестр выдает:

  1. Договоры дарения с отметкой Росреестра — по одному экземпляру каждой стороне. Для одаряемого дарственная становится правоустанавливающим документом.
  2. Выписка ЕГРН. Правоутверждающий документ для одаряемого. Он выдается вместо свидетельства о праве собственности.

Если отправляли документы в электронной форме с ЭЦП, Росреестр пришлет на электронную почту пакет электронных документов, подписанный квалифицированной ЭЦП. Такой формат приравнивается к документам на бумажном носителе.

Налогообложение

Перед тем как оформить дарение квартиры, мало кто вспоминает о налогах. Подаренная квартира — доход одаряемого в натуральной форме. Он включается в налоговую базу и облагается НДФЛ, за исключением подарков от близких родственников (ч. 1 ст. 210, п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Специальной ставки для подаренных квартир нет. Платить нужно стандартный НДФЛ в размере 13%. Если подарок — доля в квартире, то стоимость определяется пропорционально. Например, кадастровая стоимость — 2 000 000 руб., подарок — ½ квартиры. Налог: 2 000 000 × 0,5 × 0,13 = 130 000 руб.

Порядок определения базы закон не установил, но Верховый суд в п. 6 Обзора практики по главе 23 НК РФ, утв. Президиумом ВС РФ 21.10.2015, допускает 2 варианта:

  1. Кадастровая стоимость из ЕГРН.
  2. Инвентаризационная стоимость из БТИ (при отсутствии сведений о кадастровой).

Важно! Если нет никаких сведений о стоимости в ЕГРН и БТИ, Верховный суд допускает исчисление налога по стоимости имущества, указанной в договоре дарения.

Для уплаты налога на подаренную квартиру новый собственник должен подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую. Проще всего заполнить ее с помощью программы для компьютера от ФНС. Скачать программу и почитать инструкцию можно на сайте налоговой.

Декларацию нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом дарения. Проще понять на примере. Квартиру подарили 20.09.2020. Подать декларацию нужно до 30.04.2021. Сделать это можно:

  • через личный кабинет налогоплательщика;
  • «Госуслуги»;
  • МФЦ;
  • налоговую по месту регистрации.

Налог начисляется до 30 мая. Сумма отображается в личном кабинете налогоплательщика, на «Госуслугах». По месту регистрации плательщику приходит письмо от налоговой с квитанцией. Заплатить НФДЛ нужно до 15 июля. Это можно сделать через «Госуслуги», сервис ФНС, банковские приложения и терминалы.

Интересует дополнительная информация о налогах на подаренную квартиру - оформляйте бесплатный доступ в КонсультантПлюс и читайте Путеводитель по сделкам.

***

Оформить дарственную на квартиру просто. Нужно собрать документы, уплатить пошлину и дойти до МФЦ, Росреестра или нотариуса. Если изучить порядок заранее, проблем с дарением не возникнет. А если знать тонкости и нюансы, то можно сэкономить на оформлении деньги или время.

Источники:
  • Гражданский кодекс РФ, часть 2
  • Налоговый кодекс РФ, часть 2
  • Семейный кодекс РФ
  • Основы законодательства РФ о нотариате, утв. Верховным советом РФ 11.02.1993 № 4462-I
  • закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ
  • закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 01.05.2019 № 76-ФЗ
  • Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 НК РФ, утв. Президиумом Верховного суда РФ 21.10.2015
Комментировать 0
Назад Вперед
Оставить комментарий
Отправить