Основания прекращения ДДУ

Прекращение ДДУ во внесудебном порядке по инициативе дольщика

Прекращение ДДУ при недостаточном качестве объекта

Существенное снижение качества передаваемого объекта

Прекращение ДДУ в судебном порядке по инициативе дольщика

Последствия прекращения ДДУ

Основания прекращения ДДУ

Отношения субъектов долевого строительства возникают на основании заключения ими договора участия в долевом строительстве (далее ДДУ). По ДДУ застройщик обязуется построить в срок объект недвижимости (чаще всего многоквартирный дом) и передать дольщику оговоренный объект недвижимости (чаще всего квартиру) после сдачи построенного здания в эксплуатацию, а дольщик обязуется оплатить и принять этот объект недвижимости.

Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» дольщику предоставлена в определенных случаях возможность досрочно прекратить ДДУ. Все основания досрочного прекращения дольщиком делятся на:

  • общие (ст. 450, 450.1, 451 ГК);
  • специальные (ст. 7, 9 ФЗ № 214).

Специальные основания подразделяются на прекращаемые в порядке:

  • внесудебном;
  • судебном.

Далее мы остановимся только на специальных основаниях.

Прекращение ДДУ во внесудебном порядке по инициативе дольщика

Дольщик вправе прекратить ДДУ, если:

  • застройщик просрочил передачу объекта недвижимости более чем на 2 месяца;
  • при недостаточном качестве передаваемого объекта после невыполнения мер по исправлению недочетов (подробнее — ниже);
  • при существенном снижении параметров качества объекта, установленных договором;
  • при прекращении поручительства банка, обеспечивающего выполнение застройщиком обязательств по договору ДДУ, раньше установленного законом срока и неполучении нового поручительства застройщиком;
  • по иным основаниям, если они прописаны в договоре ДДУ или установлены законом.

Для прекращения ДДУ по этим основаниям дольщику достаточно отправить уведомление по почте заказным письмом с описью вложения застройщику. В этом случае ДДУ прерывается с момента отправки уведомления (п. 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости,
утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 [далее — Обзор]). 

Прекращение ДДУ при недостаточном качестве объекта 

Если застройщик передает объект недвижимости с нарушениями условий:

  • ДДУ;
  • проектной документации;
  • технических регламентов;
  • градостроительных регламентов;
  • иных обязательных установлений законодательства

с таким ухудшением качества, что делает его негодным для уровня пользования, установленного ДДУ, то дольщик вправе сначала потребовать от застройщика:

  • бесплатного исправления недостатков в разумное время;
  • соответствующего снижения цены объекта;
  • возмещения затрат на самостоятельное исправление недостатков (ч. 2 ст. 7. 214-ФЗ).

При невыполнении любого из этих требований дольщик вправе прекратить договор. 

Существенное снижение качества передаваемого объекта 

К отношениям контрагентов по ДДУ дополнительно к нормам закона ФЗ № 214 применимы нормы закона «О защите прав потребителей» от 7.02.1992 № 2300-I. Суды используют понятие существенного недостатка, данное в преамбуле этого закона. Наиболее полно понятие раскрыто в Обзоре. Согласно Обзору, существенным снижением качества является несоответствующее качество объекта, если его недочеты:

  • неустранимы;
  • устранимы, но при несоразмерных затратах средств или времени;
  • проявляются неоднократно;
  • проявляются снова после устранения;
  • иные подобные.

Существенное снижение определяется из обстоятельств дела, при необходимости проводится экспертиза. 

Прекращение ДДУ в судебном порядке по инициативе дольщика

Специальными основаниями прекращения ДДУ в суде являются:

  • прекращение (в т. ч. временное) возведения объекта при существовании обстоятельств, несомненно показывающих то, что передача объекта дольщику в срок не произойдет;
  • внесение существенных поправок в проект (в т. ч. значительное изменение размера объекта);
  • перемена предназначения нежилых помещений и иного общего имущества в возводимом объекте;
  • иные основания, установленные договором ДДУ или законом. 

Последствия прекращения ДДУ 

При прекращении ДДУ дольщик вправе требовать:

  • возврата выплаченных денег;
  • проценты за пользование полученными деньгами за все время удержания их застройщиком до прекращения ДДУ;
  • проценты за пользование полученными деньгами за просрочку возврата их застройщиком после прекращения ДДУ;
  • компенсации своих убытков (убытки могут быть рассчитаны как разница между стоимостью не переданного дольщику объекта, определенной экспертизой по цене рынка, и его ценой по ДДУ [п. 35 Обзора]);
  • компенсации морального вреда (п. 28 Обзора). 

Перечисление денег застройщик должен сделать в течение:

  • 20 дней — при прекращении ДДУ во внесудебном порядке;
  • 10 дней — при прекращении ДДУ в суде.

Проценты вычисляются в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ (на день возврата), при этом если дольщик — гражданин, то ставка берется в двойном размере (суд может снизить величину процентов при помощи ст. 333 ГК [п. 33 Обзора]). Убытки выплачиваются поверх процентов. 

Итак, существуют законные основания прекращения ДДУ как в судебном, так и во внесудебном порядке. При прекращении договора дольщик имеет право на возврат уплаченных денег, проценты, убытки поверх процентов и компенсацию морального вреда.