Общие причины приостановки регистрации права собственности на недвижимое имущество

Приостановление регистрации прав на земельные участки

Приостановка регистрации права собственности по сделкам с привлечением ипотеки

Приостановление регистрации на основании судебного акта

Уведомление о вынесенном решении по приостановке

Срок на устранение причин приостановки

Общие причины приостановки регистрации права собственности на недвижимое имущество 

Основания для приостановки государственной регистрации права собственности на недвижимость изложены в ст. 19 закона «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122.

Такое решение государственный регистратор вправе принять при возникновении следующих условий:

  1. Есть сомнения в наличии перечисленных в ст. 17 закона № 122 оснований для госрегистрации прав.
  2. Под вопросом подлинность документов заявителя.
  3. Вызывают сомнение указанные в документах сведения.
  4. Не хватает необходимых документов.
  5. В представленных документах недостает необходимых для госрегистрации сведений.
  6. В органе госрегистрации уже имеются ранее поданные документы о сделке по этому же объекту недвижимости. Причем решение о регистрации этой более ранней сделки еще не принято.
  7. Сам заявитель или вторая сторона сделки попросили о приостановке либо одна из сторон попросила вернуть документы без регистрации.
  8. После принятия документов и до регистрации Росреестром получен судебный акт об аресте объекта или запрещении совершать сделки с ним. 

Регистратор выносит письменное уведомление о приостановке. Он же обязан принять меры по получению необходимых сведений и документов, а также проверить их достоверность. Право представить недостающие сведения либо подтвердить подлинность документов есть и у самого заявителя. 

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если основания для приостановки выявляются уже при приеме документов, сотрудник, принимающий их, обязан сразу сообщить об этом заявителю, а также сказать о методах устранения этих недостатков. Одновременно последнему разъясняется право на приостановку госрегистрации по собственной инициативе после подачи заявления с обоснованной просьбой об этом, а также последствия в виде получения отказа в регистрации в случае непредставления им требуемых документов в срок, отведенный для этой процедуры (пп. 212, 214 приказа Минэкономразвития РФ от 09.12.2014 № 789). 

Приостановление регистрации прав на земельные участки 

Кроме указанных обобщенных причин приостановки регистрации прав, применительно к земельным участкам законодатель закрепил и дополнительные. Это:

  • отсутствие надлежащего описания (сведений о характерных точках границ) в кадастре;
  • наложение на другой участок по информации из кадастра. 

Приостановка регистрации права собственности по вышеназванным причинам исключается, если:

  1. Право на этот участок ранее уже было зарегистрировано по всем правилам, указанным в законе.
  2. Разрешенное использование объекта — ведение ЛПХ, размещение дачи, частного жилого дома или индивидуального гаража, садоводство, огородничество.
  3. В органе госрегистрации имеется ранее поданное заявление в отношение этого же земельного участка об изменении права собственности по его доле.
  4. Регистрируемое право возникло путем переоформления устаревшего постоянного бессрочного пользования.
  5. Земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, при этом ранее он был в собственности у гражданина и затем образован через перераспределение.
  6. В иных случаях, предусмотренных законодательством. 

Приостановка регистрации права собственности по сделкам с привлечением ипотеки 

На сделки по ипотеке распространяются общие основания приостановления регистрации, однако для данного вида сделок есть и специальные (ст. 21 закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 № 102). Например:

  1. В поданном в орган регистрации пакете документов недостает какой-либо из необходимых бумаг.
  2. Договор об ипотеке, закладная либо приложенные к ним документы составлены с нарушениями законодательства.
  3. Подлинность представленных документов требует проверки.
  4. Стало известно о споре в суде по поводу прав на имущество — объект ипотеки. 

Характерной особенностью приостановки регистрации по сделкам, связанным с ипотекой, является ее срок — не более чем на месяц. Кроме того, для приостановления или прекращения регистрации письменное заявление об этом должно в обязательном порядке поступить от всех сторон сделки, в том числе и кредитора.

Повлечет приостановку и назначение временной администрации для управления финансовой организацией в случаях, когда она выступает как сторона сделки и такое назначение происходит до принятия решения о регистрации прав.

Основания назначения временной администрации финансовой организации указаны в ст. 183.5 закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127. 

Приостановление регистрации на основании судебного акта 

Согласно ст. 28 закона № 122 решение суда, устанавливающее право, является основанием его госрегистрации. Оно же может послужить и основанием для его приостановки. В любом случае судебное решение (определение) должно вступить в законную силу (ст. 209–210 ГПК РФ).

Госрегистратор может приостановить регистрацию права, если усомнится в подлинности представляемого ему такого решения. Здесь важно отметить, что в регистрирующий орган представляется копия судебного акта, оформленная соответствующим образом (как описано в п. 7.8 инструкции по судебному производству в районном суде, утвержденной приказом судебного департамента при ВС РФ от 29.04.2003 № 36).

В числе требований:

  • заверка копии подписями судьи и секретаря;
  • проставление оттиска гербовой печати суда;
  • внесение записи о моменте вступления решения в законную силу;
  • прошивка судебного акта из нескольких листов (нумеруется и опечатывается с указанием количества листов). 

Несоблюдение указанных требований по оформлению копий решений суда может послужить основанием для приостановки госрегистрации права.

Если до завершения процесса регистрации права на недвижимый объект в орган госрегистрации поступает судебный акт о его аресте, залоге либо запрете совершать с ним какие-либо действия, результатом также будет приостановка до решения вопроса о снятии указанных ограничений. 

Уведомление о вынесенном решении по приостановке 

Если госрегистратор по тем или иным причинам принял решение о приостановке регистрации права собственности, в тот же день он должен составить письменное уведомление. В этом документе подробно описываются причины приостановки и рекомендации заявителю по их устранению. Уведомление о приостановке в отношении земельного участка в отдельных случаях сопровождается советом по устранению недочетов и кадастровой выпиской.

Если основанием для приостановки является выявление ненадлежащего оформления представленного документа, регистратор обязан указать в уведомлении его полные реквизиты и найденные недочеты, а также отметить, что неустранение этих недостатков в срок влечет отказ в регистрации права (п. 254 приказа № 789).

Составленное регистратором уведомление о приостановлении госрегистрации направляется не позднее рабочего дня, следующего за днем вынесения решения. Способами вручения могут быть (п. 115–121 приказа № 789):

  • выдача заявителю лично;
  • отправка по адресу, указанному заявителем (приставами-исполнителями в случае представления ими соответствующего требования);
  • в форме электронного документа (при этом он должен быть заверен усиленной квалифицированной электронной подписью регистратора, а днем направления считается день отправки уведомления по электронной почте или ссылки на этот документ);
  • размещение на официальном сайте Росреестра (при этом просмотр и скачивание не должны вызывать трудностей). 

Срок на устранение причин приостановки 

По общим основаниям регистрация права может быть приостановлена не более чем на месяц. На такой же срок возможна приостановка, если от одной из сторон сделки поступило заявление о возврате документов без проведения процедуры регистрации, а другая сторона с таким заявлением не обратилась.

До 3 месяцев увеличен срок разрешения вопроса об устранении поводов для приостановки, если она случилась по причине обращения одной из сторон (всех сторон или их представителей) с письменным заявлением об этом. В заявлении подробно указываются причины, по которым стороны просят совершить приостановку. 

Итак, спектр оснований, по которым может произойти приостановление регистрации права собственности на недвижимость, довольно широк. А потому при подготовке документов к данной процедуре нужно быть очень внимательным и придирчивым к мелочам.