В связи с чем возникает необходимость в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства

Какой процент готовности достаточен для регистрации незавершенного строительства

Как зарегистрировать: перечень документов для регистрации прав на объект незавершенного строительства

В связи с чем возникает необходимость в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства 

Что подразумевает законодатель под понятием «объект незавершенного строительства», он не раскрыл. О незавершенном строительством объекте упоминается в ч. 2 ст. 25 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее — закон № 122-ФЗ), где говорится о возможности стать легальным собственником такого объекта и разъясняется порядок регистрации объекта незавершенного строительства.

Приступить к процедуре оформления в собственность правомочно лицо, обладающее правами на землю, на которой идет строительство, а также имеющее разрешение на таковое при необходимости (ч. 2 ст. 25 закона № 122-ФЗ). Отметим, что потребность в регистрации до завершения работ может возникнуть для совершения сделки либо по прямому указанию закона в порядке п. 5 ст. 13 закона «Об участии в долевом строительстве» от 20.12.2004 № 214-ФЗ (при обращении взыскания на строящийся предмет залога).

Требовать признания права на квартиру в недостроенном доме в судебном порядке могут:

  • гражданин, чьи деньги привлечены для возведения многоквартирного здания, при условии, что по факту завершенное здание не вводится в эксплуатацию застройщиком и последний уклоняется от заключения договора долевого участия (п. 14 обзора практики, утв. президиумом ВС РФ от 04.12.2013, далее — ОП ВС);
  • дольщик, который оплатил все платежи по договору и фактически получил квартиру, даже если здание еще не введено в эксплуатацию (п. 16 ОП ВС). 

В указанных случаях Росреестр произведет регистрацию объекта незавершенного строительства на основании судебного акта, приобретшего законную силу. 

Какой процент готовности достаточен для регистрации незавершенного строительства 

Трудно найти законодательно обоснованное требование относительно готовности объекта в процентах, достаточной для инициирования регистрации.

П. 1 ст. 130 ГК РФ позволяет приравнивать объект незавершенного строительства к недвижимой вещи. Судебная практика выработала позицию, согласно которой минимально достаточная стадия строительства для признания недвижимой вещью — сооружение фундамента (п. 38 постановления пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Отметим также выводы апелляционных судов по поводу признаков, согласно которым можно отнести к недвижимости незавершенный объект:

  • Полезные свойства, не связанные с участком (так, не признается недвижимостью мощение) и независимые от других строений на участке. Постановлением АС ВВО от 12.01.2016 № Ф01-5406/2015 не признаны недвижимостью газопровод и электроподстанция, не имеющие самостоятельного значения, являющиеся частью неделимого комплекса недвижимости.
  • Неспособность к перемещению без ущерба. В постановлении АС ЦО от 19.07.2016 № Ф10-2556/2016 суд счел возможным признать недвижимостью фундамент, который не подходил для немедленного размещения на нем здания, нуждался в ремонте. 

Как зарегистрировать: перечень документов для регистрации прав на объект незавершенного строительства 

Учитывая общие правила регистрации и принимая во внимание специфичные, отраженные в ст. 25 закона № 122-ФЗ, можно рекомендовать для регистрации объекта незавершенного строительства следующий пакет документов:

  1. Подтверждающие личность и правомочность обратившегося (паспорт, доверенность, решение о назначении директора и др.).
  2. Кадастровый паспорт на недострой.
  3. Документы о праве собственности (иных вещных правах) на землю.
  4. Разрешение на строительство (если таковое требуется по закону).
  5. Учредительные документы организации.
  6. Платежное поручение или банковская квитанция об оплате госпошлины. 

Как видно, при необходимости регистрации объекта незавершенного строительства онав принципе возможна на любой стадии строительства, начиная с фундамента.