Несмотря на то что современная процедура государственной регистрации прав предусматривает для заявителя возможность приносить недостающие бумаги и исправлять ошибки в переданной Росреестру документации без вынесения решения об отказе, все подобные корректировки требуют колоссальных временных, а иногда и финансовых затрат.

Список документов для регистрации права собственности на квартиру

Прочие документы, предоставляемые в Росреестр в отдельных случаях

Особенности подачи заявления в случае сделки с участием заемных средств

Нюансы регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Уплата госпошлины

Удостоверение личности заявителя

Предоставление кадастрового паспорта квартиры с экспликацией

Важность получения расписки о приеме документов

Особенности предоставления документов на регистрацию

Особенности предоставления документов по почте

Особенности предоставления документов в электронной форме

Готовность документов и их получение

Список документов для регистрации права собственности на квартиру

Необходимость оформлять жилье в собственность может быть связана с приватизацией квартиры, переходом прав в связи с куплей-продажей жилого помещения, наследованием, дарением, меной и т. д. Все эти процессы имеют свои нюансы, а потому и необходимый пакет документов в зависимости от конкретной ситуации будет меняться.

Примерный перечень необходимых документов, составленный с учетом требований ст. 16–17 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ в действующей редакции от 29.06.2015 (далее — Закон № 122-ФЗ), представлен ниже.

  1. заявление на государственную регистрацию (экземпляр выдается каждой из сторон — участниц сделки, и 1 экземпляр остается в регистрирующем органе);
  2. документы, удостоверяющие личности заявителей;
  3. квитанция об уплате госпошлины;
  4. документация, являющаяся основанием для возникновения вновь регистрируемых прав собственности на квартиру: договор о купле-продаже жилья, о его дарении, мене, свидетельство о праве наследования (по закону или по завещанию), акты органов местного самоуправления, договор долевого участия в строительстве, решение суда о признании права и т. д.;
  5. правоустанавливающий документ предыдущего собственника жилья (классический вариант — свидетельство на право собственности стороны, выступающей в роли продавца квартиры);
  6. кадастровый паспорт квартиры с экспликацией;
  7. выписка из домовой книги для установления личностей и числа всех прописанных в данной квартире граждан (указанная справка действительна в течение 1 месяца, так что ее лучше заказать в последнюю очередь, перед самой подачей всех документов на регистрацию права).

Прочие документы, предоставляемые в Росреестр в отдельных случаях

В зависимости от конкретного случая имеются свои тонкости в подготовке комплекта документов.

  1. Разрешение органов опеки и попечительства требуется в том случае, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, гражданин с ограниченной дееспособностью или полностью недееспособный (п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ).
  2. При продаже квартиры одним из супругов необходимо предоставить нотариально удостоверенное согласие на сделку второго супруга, если квартира была приобретена ими в браке (ст. 35 Семейного кодекса РФ). Этот же документ требуется при продаже приобретенной в браке квартиры, если супруги развелись, но раздел имущества при этом не производился. Когда же квартира, наоборот, покупается одним из супругов (и только он будет указан в договоре купли-продажи и свидетельстве), то от второго нужно согласие на покупку (простая форма, не нотариальная).
  3. В случае продажи доли в квартире продавец обязан принести в орган госрегистрации документы, которые послужат подтверждением выполнения требований законодательства о предоставлении другим собственникам жилья преимущественного права выкупа доли. Так, остальные собственники рассматриваемого объекта недвижимости могут либо подготовить заверенный нотариально отказ от такого приобретения, либо подписать отказ в присутствии компетентного представителя территориального органа Росреестра. Если такой возможности нет, то продавец доли приносит документ, подтверждающий своевременно и надлежащим образом осуществленное уведомление остальных собственников о продаже доли с указанием всех параметров сделки, которые предусмотрены законом (ст. 24.1 Закона № 122-ФЗ).
  4. Иногда государственный регистратор может попросить представить справку из Федеральной налоговой службы о том, что продавцом уплачены все необходимые налоги.

Особенности подачи заявления в случае сделки с участием заемных средств

  1. Для находящейся в залоге у банка квартиры, купленной с привлечением заемных средств (в ипотеку), нужно согласие залогодержателя на сделку.

    В качестве залогодержателя выступает банк. Согласие оформляется на фирменном бланке организации за подписью уполномоченного лица. Рассматриваемый случай относится к ситуации, когда квартира уже куплена предыдущим собственником и имеется соответствующее свидетельство о праве.

  2. Если квартира приобретается с привлечением заемных средств банка, то потребуется закладная на объект недвижимости и кредитный договор со всеми дополнительными соглашениями, если они были.

Нюансы регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

При приобретении жилого помещения в строящемся доме подавать заявление на регистрацию следует только после того, как застройщик оформит в собственность хотя бы одну из квартир в этом объекте и предоставит в Росреестр все необходимые документы, указанные в ст. 25.1 Закона № 122-ФЗ.

Не всегда девелопер даже при наличии необходимых документов торопится идти в Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии, тем самым мешая участникам долевого строительства получить свидетельства о праве собственности на купленные квартиры. Поэтому в качестве одного из вариантов решения проблемы можно рассматривать судебное урегулирование вопроса. Однако такой исход нежелателен, т. к. влечет за собой дополнительные расходы, как материальные, так временные. Лучше прийти к консенсусу с застройщиком путем переговоров или изначально выбирать организацию — продавца недвижимости с хорошей репутацией.

Уплата госпошлины

Размер госпошлин регламентируется Налоговым кодексом Российской Федерации (гл. 25.3), его можно посмотреть заранее в любом открытом источнике. Однако рекомендуется на месте, у специалиста, уточнить, какую точно сумму и в какой пропорции участники сделки должны уплатить.

Законодательство постоянно претерпевает изменения, в связи с чем привычный размер стандартной госпошлины за ту или иную процедуру может изменяться. Особенно внимательно к требованиям закона нужно быть при регистрации прав, возникших до 31 января 1998 г. Здесь госпошлина либо не уплачивается вообще либо уплачивается в размере 50% от установленной НК РФ суммы (п. 2 ст. 6 Закона № 122-ФЗ).

С марта 2013 года была отменена необходимость государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости, соответственно, пошлина в этом случае взимается только за регистрацию перехода права собственности.

Квитанцию об оплате пошлины заявитель предоставляет, если сам сочтет нужным. Закон не требует включения документа в общий пакет (п. 4 ст. 16 Закон № 122-ФЗ).

Удостоверение личности заявителя

П. 4 ст. 16 Закона № 122-ФЗ дает подробные комментарии о том, каким образом заявитель может подтвердить свою личность и, в случае действия по доверенности в качестве представителя юридического лица, свои полномочия.

Обычно физическими лицами предъявляются паспорта. Если кто-то из участников сделки действует через представителя, то нужен паспорт этого представителя и нотариальная форма доверенности на него с указанием необходимых полномочий. Юридическое лицо при участии в процедуре приносит устав, свидетельства о государственной регистрации юридического лица и о постановке на учет в налоговом органе, приказ о назначении руководителя. Перечисленная документация предоставляется в виде нотариально заверенных копий или копий вместе с подлинниками для сравнения и заверения сотрудником органа регистрации.

Предоставление кадастрового паспорта квартиры с экспликацией

Этот документ можно не прилагать к общему комплекту, только если ранее кадастровый паспорт уже передавался в регистрирующий орган, а значит, технические сведения о квартире содержатся в Едином государственном реестре прав. В противном случае, на основании п. 1.2 ст. 20 Закона № 122-ФЗ, будет вынесено решение об отказе в регистрации прав.

Если в квартире была проведена перепланировка, перед продажей все изменения необходимо узаконить. Владельцу жилья с перепланировкой нужно будет получить новый кадастровый паспорт, а в случае изменения размера жилой площади — еще и новое свидетельство о праве собственности.

Приобретателю квартиры с перепланировкой перед покупкой стоит обратить внимание на этот момент, в противном случае процесс регистрации перехода права может затянуться на неопределенное время из-за череды приостановок или даже отказа. Самовольную перепланировку узаконить можно только через суд.

Важность получения расписки о приеме документов

Все документы и их реквизиты, переданные специалисту Росреестра, должны быть перечислены в расписке, которую выдает сотрудник регистрационной службы на руки каждому из участников сделки в качестве подтверждения их приема (п. 6 ст. 16 Закона № 122-ФЗ). В ней проставляются подписи заявителей и принимающего специалиста, дата и время приема. Желательно проверять содержимое такой расписки, не отходя от обслуживающего окна.

Периодически бывают случаи, когда документы теряются в процессе их перемещения между специалистами Росреестра, и доказать, что они вообще были сданы на регистрацию, возможно будет лишь с помощью полученной расписки. В противном случае можно получить не только приостановку или отказ во внесении сведений в ЕГРП, но и большие проблемы по части восстановления утраченного документа.

Особенности предоставления документов на регистрацию

Вопросом регистрации прав на недвижимое имущество в России занимается Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии, или Росреестр (гл. 2 Закона № 122-ФЗ). В ее компетенции находятся все этапы процесса:

  • прием документов;
  • их проверка на комплектность и соответствие нормам, установленным законами;
  • анализ сделки на наличие нарушений при ее проведении и оформлении;
  • внесение сведений в Единый государственный реестр прав;
  • выдача готового свидетельства на право собственности.

Отказ от приема документов со стороны Росреестра неправомерен, а вот отказ от внесения сведений в ЕГРП на прописанных в ст. 20 Закона № 122-ФЗ основаниях — один из вариантов исхода процесса, поэтому рекомендуется ответственно подойти к процедуре оформления и подачи документов.

Вся территория страны поделена на регистрационные округа. С заявлением о регистрации следует обращаться в территориальный орган, за которым закреплен интересующий объект недвижимости. Прийти можно лично или отправить с заявлением своего представителя по доверенности. Подать документы возможно также по почте или в форме электронных образов по специальным электронным каналам. Также Росреестр имеет многофункциональные центры.

При личном обращении предоставляются оригиналы документов и их копии для заверения сотрудником службы приема, сразу же выдается расписка в получении.

Особенности предоставления документов по почте

Возможность пересылки документов в описываемой ситуации предусмотрена ст. 16 Закона № 122-ФЗ. Если комплект необходимых бумаг передается по почте, то личные подписи в заявлениях должны быть подтверждены нотариально, все документы по сделкам заверяются нотариусом.

Факт уплаты государственной пошлины проверяется сотрудниками Росреестра через Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах.

Расписка о получении высылается по почте в течение 1 рабочего дня, если в заявлении на регистрацию имелась соответствующая отметка и прописан адрес для обратного почтового отправления.

Пересылку документов следует осуществлять ценным письмом с описью вложения. Идет оно дольше обычного, но так имеются доказательства отправки конкретных документов, перечисленных в описи, которая заверяется оператором на почте.

В случае неуплаты государственной пошлины полученные документы будут направлены обратно заявителю по истечении 10 дней по почте (если в заявлении была такая пометка) или вручены лично (абз. 3 п. 4 ст. 16 Закона № 122-ФЗ).

Особенности предоставления документов в электронной форме

Предоставленные в электронной форме или в форме электронных образов документы должны быть защищены усиленной электронной подписью заявителя (абз. 3 п. 1.1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ). Расписка в получении электронных документов может быть отправлена заявителю на указанный адрес электронной почты или иным путем, запрошенным в заявлении.

Документы будут приняты к рассмотрению в случае обнаружения государственным регистратором информации об уплате госпошлины в ГИС о государственных и муниципальных платежах. В противном случае по истечении 10 дней на электронный адрес, указанный заявителем, будет направлено уведомление о непринятии пакета (абз. 4 п. 4 ст. 16 Закона № 122-ФЗ).

Готовность документов и их получение

На осуществление госрегистрации права собственности отводится максимум 10 рабочих дней (п. 3 ст. 13 Закона № 122-ФЗ). По прошествии этого срока, если государственным регистратором не было выявлено никаких ошибок в полученных документах и не возникло спорных ситуаций при анализе заявляемых и уже зафиксированных федеральной службой прав, заявитель приходит в Росреестр забирать свидетельство о праве собственности установленного образца.

Как показывает практика, процесс сбора документов не бывает особо трудозатратным и длительным по времени, т. к. обычно у заявителя на руках имеются все документы. Исключение составляют случаи, когда требуется официальное согласие уполномоченного органа (например, опеки) или залогодержателя (часто такие письма готовит головной офис банка, и срок пересылки в регионы порой достигает нескольких недель).

Изменения в законодательстве, регулирующем работу органов Росреестра, и обновление материально-технической базы дают возможность постепенно сокращать список документов, требуемых от заявителя. Так, имеющаяся ГИС о государственных и муниципальных платежах позволяет не включать в комплект квитанции об уплате пошлин, а закон «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» № 210-ФЗ от 27.07.2010 перекладывает обязанность по получению части документов с заявителя на сотрудников регистрационной службы в порядке межведомственного взаимодействия, что, в свою очередь, упрощает процесс госрегистрации с точки зрения заявителя.