Понятие самовольной постройки в соответствии со ст. 222 ГК РФ

Изменения, которые претерпела статья 222

Судебная практика 2016 года

Понятие самовольной постройки в соответствии со ст. 222 ГК РФ 

Институт самовольной постройки в гражданском законодательстве имеет двуединую природу. С одной стороны, это нарушение, очевидным последствием которого является снос возведенного за счет застройщика. С другой — при наличии исключительных обстоятельств самовольная постройка в судебном порядке может быть признана собственностью застройщика — собственника участка.

Нарушение, которое квалифицируется как самовольное строительство, заключается в несоблюдении:

  • земельного законодательства;
  • градостроительных норм. 

Если ГК РФ требует устранения незаконного объекта, то несоблюдение указанных земельных и градостроительных правил влечет административное наказание (например, ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ). 

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Право собственности на стройматериалы, из которых возведена самовольная постройка, сохраняется. 

Изменения, которые претерпела статья 222 

В 2015 году была изменена ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка».Изменения внес закон «О внесении изменений в статью 222» от 13.07.2015 № 258-ФЗ. Они заключаются в следующем:

  1. Перечень объектов, признание которых самовольно построенными возможно через суд, стал закрытым. В него входят только:
    • здания;
    • сооружения;
    • другие строения.

    В предыдущей редакции данная статья включала также формулировку «иное недвижимое имущество».

  2. Любое, даже малозначительное нарушение строительных норм теперь позволяет признать постройку самовольной. В прежней редакции это было возможно только при значительных нарушениях.
  3. Порядок, в котором признается право собственности на самовольное строение, значительно усложнился. Теперь для этого необходимо выполнить 3 условия:
    • лицо, которое допустило самовольное строительство на участке земли, должно иметь права, предполагающие подобное строительство;
    • постройка должна соответствовать планировке территории, правилам застройки и землепользования, регламентированным соответствующими документами;
    • сохранение такой постройки не должно угрожать жизни или здоровью других граждан, нарушать их интересы и права.
  4. Снести такую постройку муниципалитет может без суда, если она расположена:
    • на территории, для которой предусмотрено специальное использование (за исключением исторических и культурных памятников);
    • в зоне отвода инженерных сетей;
    • на территориях общего пользования. 

Судебная практика 2016 года 

Самовольные постройки судебная практика рассматривает довольно подробно — 2016 год принес в этом плане много нового. Отметим наиболее значимые выводы:

  1. Выдача муниципальными органами разрешения на строительство на участке, где таковое по закону невозможно, не придает постройке законного характера — она считается самовольной и подлежит сносу (определение Верховного суда РФ от 27.09.2016 № 309-ЭС16-5381 по делу № А71-15106/2014).
  2. Само по себе наличие регистрации прав на постройку не мешает признанию ее самовольной, в том числе если строительство и регистрация прав произошли до вступления в силу вышеуказанных изменений в ст. 222 ГК РФ (определение Конституционного суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О).
  3. По требованиям администрации о сносе зданий необходимо учитывать наличие у нее частноправового (например, защита своих прав собственником земли) или публично-правового (например, охрана жизни и здоровья граждан) интереса. Вследствие чего не допускается по требованию администрации снос здания, соответствующего градостроительным нормам, не нарушающего частных прав муниципального образования и имеющего социальное значение (определение Верховного суда РФ от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458 по делу № А32-22681/2014).
  4. Составная часть объекта недвижимости не признается объектом недвижимости и не может быть снесена по самостоятельному требованию как самовольная постройка (определение Верховного суда РФ от 19.07.2016 № 18-КГ16-61). 

Таким образом, самовольные постройки судебная практика позволяет рассматривать как объекты, подлежащие сносу. Принимать такое решение может муниципалитет. О принятом решении лицо, осуществившее строительство, должно быть извещено. Лицо, воспользовавшись гарантированным законом правом, может оспорить такое решение в суде.