Общество (ОАО) заключило с Администрацией города договоры муниципального теплосетевого имущества. Договоры аренды (всего 5 договоров) были зарегистрированы в установленном законом порядке. Затем Общество (ОАО) на основании договора присоединения было реорганизовано и присоединилось к другому Обществу (ПАО). После присоединения ОАО прекратило своё существование, а права аренды перешли к ПАО. Администрация и ПАО заключили дополнительные соглашения к договорам аренды, где указали в качестве арендатора ПАО.

Далее Администрация обратилась в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации дополнительных соглашений. Администрация получила отказ в регистрации, в связи с непредставлением необходимых документов и наличием противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (на основании абзацев 10 и 11 п.1 ст.20 закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Тогда Администрация, не оспаривая отказ, обратилась с требованием к ПАО зарегистрировать в Росреестре дополнительные соглашения и обременения (права аренды) объектов недвижимости.

ПАО не выполнило это, и Администрация подала иск в арбитражный суд с требованием обязать ПАО обратиться в управление Росреестра с заявлением о госрегистрации обременений - прав аренды на объекты муниципального теплосетевого имущества. Суд 1-ой инстанции полностью удовлетворил требования истца. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с этим решением. Далее дело было рассмотрено в Верховном суде РФ.

ВС РФ указал (определение от 25.07.2017 № 304-ЭС17-3429 по делу № А70-5203/2016), что регистрация возникающих из договора аренды недвижимости прав арендатора, осуществляется на основании ст.26 Закона № 122-ФЗ одновременно с регистрацией самого договора аренды недвижимого имущества. Поскольку гражданско-правовые обязательства по аренде имущества в связи с реорганизацией арендатора не прекратились, как и обременения правами аренды, сведения о которых были внесены при регистрации договоров аренды, оснований для повторной государственной регистрации обременения в связи с заменой арендатора не имеется.

Кроме того, законодательством не предусмотрен такой способ защиты нарушенных прав как возложение на сторону сделки обязанности совершить действия по обращению за госрегистрацией обременения. ВС РФ решения судов нижестоящих инстанций отменил, а в иске отказал.

О госрегистрации ограничений (в том числе и правами аренды) недвижимости рассказывает статья «Что значит государственная регистрация ограничения права?».