Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах

Право собственности на объект незавершенного строительства: как оформить такой объект в собственность и может ли осуществляться передача права на него

Приказ о передаче объекта от застройщика

Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах 

Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ). Вместе с тем в законе не закреплено четкого определения названного термина. С учетом сложившейся судпрактики можно прийти к выводу, что суды считают таким объектом:

  • как здания, так и строения или сооружения, т. к. упомянутый юридический термин используется для характеристики самого процесса строительства и его этапов, а не особенностей конструкции такого объекта или его функционального предназначения (определение ВАС РФ от 09.09.2008 № 8985/08 по делу № А55-16774/2007);
  • перечисленные в предыдущем пункте объекты, которые на данном этапе не могут использоваться по своему назначению, т. к. не осуществлен их ввод в эксплуатацию и они находятся на этапе строительства. 

Пленум ВС РФ в своем постановлении от 23.06.2015 № 25 указал, что для признания строящегося объекта объектом незавершенного строительства надлежит установить наличие завершенных работ по устройству фундамента или аналогичных им работ (п. 38).

Вместе с тем степень готовности объекта незавершенного строительства, с точки зрения судов, в данном случае не всегда является определяющей. Поскольку таким объектом может быть признан объект с любой степенью готовности, отличной от 0% (см., например, определение Ярославского облсуда от 19.12.2014 по делу № 33-6754/2014, в котором суд указал, что таким объектом можно признать результат строительных работ, который можно отличить от самого земельного участка, на котором они ведутся), в т. ч. и с готовностью 100% (например, определение Костромского облсуда от 08.04.2015 по делу № 33-485/2015), определяющим считается наличие документов о вводе в эксплуатацию. 

Право собственности на объект незавершенного строительства: как оформить такой объект в собственность и может ли осуществляться передача права на него 

Регистрация права собственности на такой объект, как и его постановка на государственный кадастровый учет, может быть осуществлена одновременно с госрегистрацией прав на соответствующий земельный участок и его постановкой на ГКН, если такие действия в отношении участка не были выполнены ранее (п. 1 ст. 40 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

По общему же правилу госрегистрация прав на незавершенный объект и постановка на ГКН производятся на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок и разрешения на строительство такого объекта (п. 10 названной статьи).

В собственность названный объект можно зарегистрировать только в ситуации, если он не выступает предметом договора стройподряда и если собственнику необходимо произвести с этим объектом сделку (например, продать), т. е. право на него должно быть передано иным лицам (см. п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Названный объект может быть отчужден, в т. ч. выступать предметом договора купли-продажи, а передача права при этом подлежит госрегистрации (п. 7 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21).

По данной теме рекомендуем также нашу статью Порядок регистрации объекта незавершенного строительства

Приказ о передаче объекта от застройщика 

Необходимость передать объект незавершенного строительства от застройщика другим лицам может возникнуть в различных ситуациях. Основанием к этому может послужить производственная необходимость (например, окончание строительства может быть произведено только другим застройщиком) или банкротство застройщика (ст. 201.10 закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ).

В таких случаях решение органа управления оформляется приказом о передаче такого объекта. Аналогичным образом должны быть оформлены и иные решения, определяющие судьбу объекта, в т. ч. консервация строительства, его списание и т. д. Разумеется, помимо названного распорядительного документа должна быть подготовлена и иная необходимая по процедуре документация (например, соглашение о расторжении договора с предыдущим застройщиком и т. п.). 

Итак, объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. К нему в т. ч. могут быть отнесены объекты, степень готовности которых достигает 100 %, но при этом документы на ввод в эксплуатацию которых отсутствуют.