Как правильно оформить задаток в рамках предварительного договора

Задаток: устная или письменная форма

Как оформить задаток: некоторые особенности содержания соглашения

Как правильно оформить задаток в рамках предварительного договора 

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ задатком может обеспечиваться исполнение обязательства по заключению в дальнейшем основного договора на условиях, устанавливаемых предварительным договором сторон.

При составлении соглашения о задатке следует учитывать, что задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого только прогнозируется, т. к. обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке (передать денежную сумму):

  • производно и зависимо от основного, обеспечиваемого задатком обязательства;
  • может существовать только при условии действия основного обязательства. 

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! По предварительному договору возникает обязательство по заключению в будущем основного договора, а не по исполнению основного имущественного обязательства в натуре (более подробно о такой договорной конструкции читайте в нашей статье по ссылке Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ?). 

Например, Кудымкарский горсуд Пермского края в своем решении от 03.02.2017 по делу № 2-160/2017 признал авансом, а не задатком полученную стороной спора сумму, переданную, по мнению сторон, в обеспечение обязательств по предварительному договору, который не был между ними заключен по факту. Суд указал, что договор о задатке должен заключаться во исполнение обязательства совместно с заключением самого обязательства.

Таким образом, существенным отличием содержания соглашения о задатке в обеспечение именно предварительного договора является формулировка условия о порождаемом таким договором обязательстве: заключить основной договор, а не исполнить имущественное обязательство. 

Задаток: устная или письменная форма 

В законе даны четкие разъяснения: соглашение о задатке надлежит заключать только в письменной форме (п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса РФ). При несоблюдении этого правила выплата признается авансом, если не будет доказано иное (например, апелляционное определение Кемеровского облсуда от 07.02.2017 по делу № 33-1147/2017). 

ВАЖНО! Одной из функций задатка, определенных законом, является доказательство факта заключения сторонами договора. 

Из соглашения о задатке должно однозначно явствовать, что передаваемая сумма предназначается для обеспечения исполнения обязательства по уже заключенному основному или по предварительному договору.

Например, не будет признана надлежащим образом оформленным соглашением о задатке расписка о передаче денег, если в ней не будет содержаться ссылка на договор, в обеспечение обязательств по которому задаток должен быть передан (например, решение Азнакаевского горсуда Респ. Татарстан от 07.02.2017 № 2-128/20170), т. к. такой документ обычно подтверждает только факт передачи денег. В отсутствие письменного соглашения о задатке свидетельские показания могут подтвердить только факт передачи денег, а не заключение сторонами соглашения. 

ВАЖНО! Таким образом, факт заключения соглашения о задатке в письменном виде сам по себе не выступает основанием для квалификации платежа как задатка. 

В соглашении надлежит указать не только сумму платежа, но и реквизиты договора, в обеспечение которого данное соглашение заключается.

Кроме того, такая сделка является 2-сторонней, поэтому в соглашении требуются подписи обеих сторон. 

Как оформить задаток: некоторые особенности содержания соглашения 

Предмет соглашения можно обозначить как обязательство задаткодателя передать задаткополучателю определенную денежную сумму в качестве задатка в счет причитающихся с него по договору (при этом следует указать наименование и реквизиты заключенного договора, в обеспечение которого выдается задаток) платежей в пользу задаткополучателя.

Стороны правомочны согласовать в соглашении специальные условия освобождения от ответственности. Например, в случае неполучения покупателем имущества целевого кредита (решение Златоустовского горсуда Челябинской обл. от 30.01.2017 по делу № 2-44/2017) и т. д. 

ВАЖНО! Соглашение о задатке может быть оформлено как в виде отдельного документа, так и включено в содержание обеспечиваемого договора. 

При этом соглашение о задатке, содержащее все существенные условия договора, обеспечиваемого задатком, может быть признано судом заключенным основным договором (см. апелляционное определение Брянского облсуда от 18.10.2016 по делу № 33-4123/2016), что весьма важно при разрешении вопроса о квалификации платежа как задатка или аванса.

При проведении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом по умолчанию считается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Так, заключение соглашения о задатке одним из супругов может быть признано судом недействительной сделкой по мотивам отсутствия согласия второго супруга только при совокупности условий:

  • второй супруг представит требование о квалификации сделки как недействительной;
  • будет доказано, что совершивший сделку супруг знал или заведомо должен был знать о несогласии другого супруга на ее осуществление (например, апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 08.12.2016 по делу № 33-33328/16). 

Итак, соглашение о задатке должно оформляться только в письменном виде (или в форме отдельного документа, или посредством внесения соответствующих условий в текст обеспечиваемого договора). Кроме того, перед тем, как оформить задаток, или параллельно с этим надлежит создать и само обеспечиваемое обязательство.