Предварительный договор аренды: практический смысл

Предварительный договор аренды нежилого помещения: оформление

Индивидуализация объекта договора

Определение сроков подписания основного соглашения

Внесение в соглашение условий о задатке и неустойке

Предварительный договор аренды: практический смысл 

Предварительный договор аренды недвижимости (далее по тексту – ПД) не порождает никаких имущественных прав арендатора на эту недвижимость. Единственное обязательство, которое возникает после подписания сторонами названного соглашения –  это заключение в дальнейшем основного договора (далее по тексту – ОД) (см. постановление 3-го ААС от 10.01.2012 № 03АП-5115/11).

Практический смысл использования ПД состоит в возможности установить юридическую связь между сторонами уже на том этапе, когда заключение ОД недопустимо с точки зрения закона (см. постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09).

Такой договор актуален в случае возникновения между лицами договоренности об аренде площадей в здании, которое еще не построено, или если потенциальный арендодатель еще не осуществил государственную регистрацию своего права собственности на рассматриваемый объект и т. д. (например, постановление ФАС Московского окр. от 18.06.2010 по делу № А40-48690/09-64-348).

Образец рассматриваемого ПД можно скачать по ссылке.

Предварительный договор аренды нежилого помещения – пример.

Предварительный договор аренды нежилого помещения: оформление 

Анализ положений п. 2 ст. 429 ч. 1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ, ст. 609, п. 1 ст. 651 ч. 2 Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ позволяет говорить о том, что заключаемый ПД предполагает письменное оформление.

При этом даже если планируемый к заключению в будущем ОД должен будет пройти процедуру государственной регистрации (см. п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ч. 2 ГК РФ), ПД не регистрируется (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения…» от 16.02.2001 № 59).

Актуальное законодательство не содержит отдельных норм в отношении государственной регистрации соглашений об аренде нежилых помещений, но, согласно п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53, к таким соглашениям должны быть применены положения п. 2 ст. 651 ч. 2 ГК РФ. Соответствующий ПД, согласно общему принципу, в государственной регистрации не нуждается. 

Индивидуализация объекта договора 

В ПД должны быть прописаны такие характеристики объекта недвижимости, которые позволят однозначно индивидуализировать предполагаемое к сдаче в аренду имущество (см. п. 3 ст. 429 ч. 1 ГК РФ, п. 3 ст. 607 ч. 2 ГК РФ). В противоположной ситуации при разрешении споров в судебном порядке такой ПД может быть признан незаключенным. Законодательством не предусмотрено однозначного термина индивидуализации, применяемого по отношению к объектам недвижимости. Обычно данный вопрос передается на оценку судами.

В практике наиболее распространено мнение судов, что объект недвижимости может быть однозначно определен лишь в той ситуации, когда в соглашении указываются все перечисленные ниже параметры:

  • адрес объекта недвижимости;
  • его площадь;
  • обозначение на экспликации или поэтажном плане здания сдаваемого в аренду помещения, его конфигурации и границ.

В судебной практике чаще всего встречаются следующие случаи признания ПД незаключенным:

  • в связи с отсутствием такой индивидуальной характеристики, как площадь помещения, или регламента ее расчета – постановление ФАС Восточно- Сибирского окр. от 28.03.2012 № А58-5257/10;
  • в связи с неуказанием в ПД номеров помещений, их отображения на планах и площади названных помещений – постановление ФАС Северо-Западного окр. от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012;
  • в связи с разночтениями в описании объекта недвижимости в самом ПД и в предоставленных сторонами документах, содержащих характеристики готового объекта (данные технической инвентаризации, кадастрового учета и т. д.) –  постановление 13-го ААС от 15.03.2010 по делу № А56-42657/2009.

Хотя имеются и исключения:

  • ПД признан заключенным в отсутствие полного адреса объекта, т. к. стороны описали будущее нежилое помещение в той степени подробно, в какой это было возможно (например, постановление ФАС Московского округа от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11). 

Определение сроков подписания основного соглашения 

ОД должен быть подписан (п. 4 ст. 429 ч. 1 ГК РФ):

  • до истечения срока, регламентированного в ПД;
  • в продолжение 1 года с даты подписания ПД, если в нем не указан срок заключения ОД (например, постановление ФАС Волго-Вятского окр. от 03.12.2012 по делу № А79-5892/2012).

Если в течение обозначенного времени ОД не будет заключен или кто-либо из сторон не предложит в установленном законом порядке его подписать, то обязательства по такому ПД признаются прекратившимися (п. 6 названной статьи).

Ненадлежащим условием о сроке заключения ОД является указание на факт свершения определенного события (например, в течение месяца с момента ввода в эксплуатацию здания, госрегистрации прав на помещение и т. д.), т. е. предложение произвести заключение ПД под отлагательным условием. Это является распространенной ошибкой при составлении ПД. В таких случаях, не усмотрев признаков неизбежности наступления указанного в ПД события, суды применяют положения п. 4 ст. 429 ч. 1 ГК РФ о годичном сроке заключения ОД (см. постановление ФАС Московского окр. от 13.11.2010 по делу № А40-2050/10-40-15).

Стороны могут обозначить срок подписания ОД посредством сочетания отлагательного условия с требованиями п. 4 ст. 429 ч. 1 ГК РФ: указать на событие, которое должно свершиться (например, госрегистрация права на объект), но при этом ограничить срок конкретной датой. Например, «но не позднее 06.07.2016», а не «в течение 3 месяцев с даты госрегистрации прав» и т. д. (например, постановление ФАС Северо-Западного окр. от 04.09.2008 по делу № А56-44718/2007). 

Внесение в соглашение условий о задатке и неустойке

Обязательства сторон по ПД не могут быть обеспечены посредством внесения задатка, т. к. он передается другой стороне в качестве платежа по обязательству, которое в рассматриваемом случае еще не возникло (имеется в виду обязательство по внесению арендных платежей), в силу п. 1 ст. 380 ч. 1 ГК РФ.

Обычно судами передача задатка по ПД квалифицируется как передача аванса (см. решение Норильского горсуда Красноярского края от 10.12.2015 по делу № 2-3737/2015).

ПД может предусматривать условие об уплате неустойки в случае нарушения обязательства по подписанию ОД (см. постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 № 13585/12). Вопрос о том, должен ли ответчик выплачивать такую неустойку и в каком размере, решается судом с учетом обстоятельств конкретного случая. 

Итак, конструкция рассматриваемого ПД должна одновременно отвечать требованиям гражданского законодательства о предварительном договоре и о договоре аренды недвижимости. ПД должен быть заключен в письменном виде и в государственной регистрации не нуждается.

Заключение ПД не порождает никаких прав сторон на имущество, являющееся объектом такого договора. Единственным возникающим обязательством становится заключение в дальнейшем основного договора. В рассматриваемый ПД может быть включено условие об уплате неустойки.