Расторжение договора аренды: общие положения

Уведомление о расторжении договора аренды и уведомление о неисполнении обязательств арендатором — это не одно и то же

Срок уведомления о досрочном расторжении договора аренды

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды (образец)

Передача уведомления арендодателю или арендатору

Расторжение договора аренды: общие положения 

Отношения по договору аренды (далее — ДАр) могут быть прекращены либо по взаимному согласию сторон, либо по требованию одного из участников соглашения в судебном порядке в регламентированных законом случаях (пп. 1–2 ст. 450 ч. 1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ). Кроме того, с 2015 года новой ст. 450.1 ГК РФ детализированы правила одностороннего отказа от договора, ранее лишь упоминавшиеся в ст. 450 ГК РФ. Эта процедура отличается от одностороннего расторжения в суде: для ее реализации достаточно уведомления другой стороны.

Судебная практика по вопросу, считать ли направление соглашения о расторжении соблюдением досудебного порядка расторжения договора аренды, противоречива:

  • направление второй стороне соглашения о расторжении может быть истолковано судом как надлежащее исполнение обязательств по предварительному уведомлению, и названное действие может являться достаточным основанием для прекращения правоотношений сторон (см. постановление АС ЗСО от 25.03.2015 № А46-7120/2014);
  • направленное контрагенту предложение прекратить договорные правоотношения по соглашению сторон не признается надлежащим уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ (например, постановление ФАС ЦО от 10.04.2014 по делу № А68-6106/2013). 

Специальные правила досрочного расторжения договора аренды перечислены в ст. 619 ч. 2 Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ.

Перечень оснований для расторжения ДАр по инициативе арендатора, приведенный в ст. 620 ч. 1 ГК РФ, не является исчерпывающим и может быть дополнен договором или законом.

То есть дополнительные основания расторжения договора, не касающиеся неисполнения обязательства, согласовываются сторонами в тексте договора. В противном случае расторгнуть ДАр по такому основанию не получится. (см., например, определение ВС РФ от 21.08.2015 по делу № 310-ЭС15-4004). 

Уведомление о расторжении договора аренды и уведомление о неисполнении обязательств арендатором — это не одно и то же 

Обязанность арендодателя сообщить в письме другой стороне о необходимости выполнения условий соглашения установлена законом (абз. 7 ст. 619 ч. 2 ГК РФ). Само по себе такое уведомление не является предложением расторгнуть ДАр (п. 29 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения…» от 11.01.2002 № 66, далее — письмо № 66). Впоследствии факт получения арендатором такого предупреждения в письменной форме становится обязательным условием удовлетворения исковых требований арендодателя (п. 30 письма № 66).

Непринятие арендатором мер к устранению нарушений в срок, указанный в предупреждении, дает арендодателю право обратиться в суд с требованием о досрочном прекращении отношений в рамках ДАр. Ст. 619 ч. 1 ГК РФ не предусматривает порядок расторжения ДАр, поэтому в данном случае применяется общее правило расторжения договоров (п. 2 ст. 452 ч. 1 ГК РФ).

Для арендатора процедура уведомления о несоблюдении условий соглашения необязательна (в соответствии со ст. 620 ч. 2 ГК РФ) и должна быть проведена перед его обращением в суд только в том случае, если это предусмотрено ДАр. Однако само уведомление о расторжении договора аренды от арендатора отправляется в соответствии со ст. 452 ч. 1 ГК РФ в обязательном порядке. 

Срок уведомления о досрочном расторжении договора аренды 

По закону обратиться в судебный орган сторона, желающая прекратить отношения по ДАр в одностороннем порядке, может:

  • После получения от второй стороны отказа в расторжении договора.
  • Если не было получено никакого ответа в срок, предусмотренный договором, законом или самим уведомлением. При отсутствии указания о сроке ответа он принимается равным 30 дням (п. 2 ст. 452 ч. 1 ГК РФ). 

Если сторона по договору, заключенному на неопределенный срок, намеревается осуществить односторонний отказ от исполнения ДАр, она обязана уведомить других участников соглашения об этом не менее чем за 1 месяц, а при аренде недвижимости — за 3 месяца, если другой срок не регламентирован законом или договором (п. 2 ст. 610 ч. 2 ГК РФ). 

Важно! При этом факт заключения ДАр на неопределенный срок не исключает права арендодателя на расторжение ДАр в одностороннем порядке по основаниям, указанным в ст. 619 ч. 2 ГК РФ (п. 5 письма № 66). 

За нарушение установленных сроков направления названного уведомления с арендатора могут быть взысканы убытки (например, постановление ФАС ВВО от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).

Если арендатор допустил нарушения договора в части несвоевременного внесения арендной платы более 2 раз подряд, то даже после покрытия задолженности арендодатель имеет право в разумный срок обратиться в судебный орган за расторжением ДАр. При этом должно быть соблюдено следующее требование: в течение разумного времени после погашения арендатором упомянутого долга арендодатель обязан направить ему письмо о расторжении договора аренды (п. 23 постановления пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики…» от 17.11.2011 № 73). Разумность срока определяется судом индивидуально по конкретному делу. 

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды (образец) 

Унифицированного образца уведомления о расторжении договора аренды законодательством не предусмотрено, поэтому такой документ может быть составлен в свободной форме и в письменном виде.

Образец уведомления о расторжении договора аренды арендатором (арендодателем) должен содержать следующую информацию:

  • наименование документа;
  • полные реквизиты арендодателя (для физлица указываются его фамилия, имя, отчество, паспортные данные, дата рождения, дата регистрации, для организации — полное наименование с указанием организационно-правовой формы, ИНН, ОГРН, дата и место регистрации, юридический адрес, фамилия, имя, отчество уполномоченного лица, его данные как физлица, наименование и реквизиты документа, на основании которого он реализует свои полномочия);
  • аналогичные данные арендатора;
  • реквизиты ДАр (номер, место и дата составления);
  • указание пункта договора или конкретной нормы закона, позволяющих досрочно расторгнуть данный ДАр в сложившихся обстоятельствах (в соответствии с ними необходимо описать обстоятельства, послужившие причиной принятия решения о досрочном расторжении соглашения; в качестве подтверждения таких обстоятельств может быть приложена соответствующая документация);
  • указание даты расторжения договора или срока, по истечении которого договор считается расторгнутым;
  • дата составления, подпись уполномоченного лица инициирующей расторжение стороны с расшифровкой. 

В качестве примера по ссылке ниже можно найти образец уведомления арендодателя о расторжении договора аренды.

Уведомление расторжение - шаблон. 

Передача уведомления арендодателю или арендатору 

Учитывая возможное несогласие второй стороны с предложением завершить отношения по договору посредством подписания соглашения о расторжении ДАр, необходимо, чтобы у инициатора расторжения сохранились доказательства надлежащей передачи уведомления о расторжении (а у арендодателя еще и надлежащего уведомления арендатора о несоблюдении последним условий Дар, п. 30 письма № 66). Аналогичным образом должно быть сохранено и доказательство направления извещения об отказе от ДАр в одностороннем порядке.

Названные документы могут быть переданы заинтересованной стороной — инициатором следующими способами:

  • Вручение уведомления лично под расписку руководителю организации либо иному ответственному сотруднику с проставлением его должности, фамилии и инициалов, даты вручения. При передаче документа через канцелярию или секретаря следует также зафиксировать входящий номер.
  • Направление по почте заказным письмом с извещением о вручении и описью вложения на юридический или иной согласованный при заключении договора адрес контрагента. 

Направлять письмо по электронной почте можно только в качестве дополнительного способа привлечения внимания второй стороны к поднятому вопросу или для оперативной передачи информации. 

Итак, установленный гражданским законодательством порядок расторжения ДАр по инициативе одной из сторон предусматривает обязанность:

  • арендодателя перед обращением с иском о расторжении ДАр в судебный орган передать арендатору соответствующие письма (требование об исполнении обязательства и уведомление о досрочном расторжении договора аренды);
  • арендатора перед обращением в суд письменно уведомить арендодателя о намерении расторгнуть ДАр. 

Самим ДАр могут устанавливаться дополнительные к регламентированным законом основания его расторжения, а также сроки уведомления сторон о намерении расторгнуть соглашение.