Основания досрочного расторжения договора аренды

Основания преждевременного прекращения по ст. 450 ГК РФ

Основания преждевременного прекращения по ст. 450.1 ГК РФ

Основания преждевременного прекращения по ст. 451 ГК РФ

Особые основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора(ст. 620 ГК РФ)

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя: особые основания

Расторжение аренды, заключенной на неопределенное время

Основания досрочного расторжения договора аренды 

Все основания для досрочного расторжения договора аренды (далее — ДА) можно разделить на 2 группы:

  • общие, относящиеся ко всем видам договоров (ст. 450, 450.1 и 451 ГК РФ);
  • особые, относящиеся только к ДА. 

Особые основания для досрочного разрыва ДА, в свою очередь, можно поделить на 3 группы:

  • дающие право на досрочный разрыв арендатору (ст. 620 ГК РФ);
  • дающие право на досрочный разрыв арендодателю (ст. 619 ГК РФ);
  • основания для досрочного разрыва ДА, заключенного на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ). 

Другое деление оснований досрочного расторжения ДА — это деление:

  • на основания, позволяющие прервать ДА, обратившись в суд;
  • основания, позволяющие прекратить ДА во внесудебном порядке. 

Еще 1 деление оснований досрочного прерывания ДА — это деление:

  • на основания, позволяющие расторгнуть ДА в одностороннем порядке;
  • основания для прекращения ДА по соглашению сторон. 

Основания преждевременного прекращения по ст. 450 ГК РФ 

ДА может быть прекращен по соглашению сторон во внесудебном порядке в любой момент, если это не запрещено законом или ДА. По инициативе арендатора ДА может быть по решению суда прекращен в случаях, если:

  • арендодатель допустил существенное нарушение ДА;
  • такая возможность предусмотрена законом или ДА. 

Существенное нарушение — это нарушение, при котором арендатор несет убытки столь значительные, что лишается большей части того, на что рассчитывал, когда подписывал ДА.

В суде при досрочном разрыве ДА необходимо доказать не только сам факт нарушения, но и его существенность (определение ВС РФ от 07.06.2011 № 5-В11-27). Требование о разрыве ДА не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие причиной обращения в суд (п. 8 информационного письма президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14). 

Основания преждевременного прекращения по ст. 450.1 ГК РФ 

Право на одностороннее прекращение ДА во внесудебном порядке может быть зафиксировано в договоре. В ДА могут быть прописаны основания досрочного разрыва во внесудебном порядке (п. 27 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Такое право может быть установлено и без указания фактического основания (постановление президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08 по делу № А19-9645/07-26).

Контрагент, осуществляющий свое право на односторонний разрыв ДА во внесудебном порядке, должен информировать об этом другую сторону в письменном виде. В этом случае ДА прекращается со дня получения такого извещения (иное может быть установлено договором или законодательством). Если контрагент не использует свое право на досрочный разрыв ДА и подтверждает его действие, например, принимая исполнение другой стороны, он теряет возможность осуществить право на досрочное прекращение впоследствии, если только обстоятельства, лежащие в основании права на досрочное прекращение, не наступят снова.

Если после уведомления одной стороны о досрочном разрыве ДА стороны подписали дополнительное соглашение о продолжении действия ДА и его исполнение было продолжено, договор не является расторгнутым (определение ВС РФ от 02.07.2015 № 305-ЭС15-2415 по делу № А40-28123/2014). При наличии в ДА условия о праве на досрочное прекращение без фактического основания стороны могут предусмотреть выплату компенсации для стороны, инициировавшей досрочное прекращение (определение ВС РФ от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014). 

Основания преждевременного прекращения по ст. 451 ГК РФ 

ДА можно прервать в случае существенного изменения обстоятельств (СИО). При наличии СИО арендатор может обратиться к арендодателю с требованием расторгнуть договор. Попытка досудебного урегулирования является обязательной процедурой перед обращением в суд. Если соглашение не будет достигнуто, арендатор вправе подать иск.

Суд может прекратить договор аренды при наличии совокупности следующих обстоятельств:

  • при подписании ДА стороны считали, что СИО невозможно;
  • СИО вызвано причинами, которые арендатор не может преодолеть при обычной осмотрительности, характерной для деловой практики ДА;
  • продолжение исполнения ДА нанесло бы ущерб арендатору, что лишило бы его в значительной части того, на что он рассчитывал при подписании договора;
  • из характера ДА и обычаев не вытекает, что риск СИО несет арендатор. 

Судебная практика выработала ряд положений в отношении прекращения ДА в связи с СИО. Так, не является СИО:

  • изменение условий вследствие инфляции (постановление президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767);
  • финансовый кризис (постановление президиума ВАС РФ от 07.08.2001 № 4876/01);
  • увеличение расходов на эксплуатацию жилых помещений (постановление президиума ВАС РФ от 04.03.1997 № 1654/96);
  • возникновение обстоятельств, предусмотренных договором, являющихся основанием для увеличения размера оплаты (постановление президиума ВАС РФ от 18.02.1997 № 1852/96 по делу № 2-872);
  • резкое ухудшение финансового состояния арендатора (постановление президиума ВАС РФ от 30.11.2010 № 9600/10 по делу № А17-1960/2009). 

Особые основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора(ст. 620 ГК РФ) 

Арендатор может требовать преждевременного прекращения ДА в суде, если:

  • арендодатель не передал предусмотренное договором имущество арендатору либо мешает пользованию им;
  • переданное в аренду имущество имеет недостатки, не позволяющие его использование, причем эти недостатки не были оговорены в ДА, арендатор не мог заранее знать о них, их нельзя было обнаружить при приемке имущества;
  • арендодатель не исполняет свою обязанность по проведению капитального ремонта;
  • арендованное имущество станет непригодно для пользования им не по вине арендатора. 

Вышеуказанные основания для досрочного разрыва ДА относятся и к договору субаренды (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.05.2006 № Ф08-1446/2006). 

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя: особые основания 

Преждевременный разрыв ДА по инициативе арендодателя регулируется ст. 619 ГК РФ. Арендодатель может требовать преждевременного разрыва договора в суде, если арендатор:

  • использует переданное ему имущество не по назначению или со значительными нарушениями условий ДА;
  • значительно ухудшает состояние переданного ему имущества;
  • не платит арендную плату более 2 раз подряд в соответствии с условиями ДА;
  • не исполняет свою обязанность по проведению капитального ремонта. 

При этом перед подачей в суд требования о досрочном разрыве ДА арендодатель обязан обратиться к арендатору с требованием прекратить нарушение в разумный срок. Неисполнение этой обязанности приведет к отклонению иска судом.

Если после предупреждения о неисполнении арендатором обязанности по уплате арендной платы 2 раза подряд арендатор частично погасил задолженность, ДА все равно может быть расторгнут в суде по требованию арендодателя (постановление ФАС Московского округа от 20.01.2010 № КГ-А40/12879-09). Если арендатор исправил допущенные нарушения после досрочного разрыва ДА судом 1-й инстанции, он не может требовать пересмотра судебного решения в апелляционной инстанции (постановление президиума ВАС РФ от 19.05.2009 № 17426/08). 

Расторжение аренды, заключенной на неопределенное время 

Такая ситуация может возникнуть в случаях:

  • когда ДА заключен без указания срока (ст. 610 ГК РФ);
  • когда срок срочного ДА закончился, но арендатор продолжает аренду без возражений со стороны арендодателя, тогда считается, что договор заключен сторонами на тех же условиях на неопределенное время (ч. 2 ст. 621 ГК РФ). 

Отсутствие срока в договоре дает возможность расторгнуть ДА в любой момент. Инициирующая расторжение сторона должна предупредить контрагента о прекращении ДА за 1 месяц, а если арендуется недвижимость, то за 3 месяца. Эти правила распространяются и на договор субаренды, как продленный на неопределенное время, так и изначально заключенный с таким условием (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.04.2010 № Ф07-2581/2010). 

Итак, существуют общие и особые основания для досрочного разрыва ДА. Общие основания могут использоваться и для иных видов договоров, а в случае ДА ими могут воспользоваться и арендатор, и арендодатель. Особые основания относятся только к ДА и различаются по субъектному составу: у арендатора одни особые основания, а у арендодателя другие. Бессрочный ДА допустимо расторгнуть в любой момент, заблаговременно предупредив 2-ю сторону.