Применимые положения ГК РФ: форма и регистрация договора аренды помещения

Общие правила составления договора аренды нежилого помещения (скачать типовой договор)

Особенности договора аренды зданий и сооружений, части помещения

Применимые положения ГК РФ: форма и регистрация договора аренды помещения

Гражданский кодекс РФ в гл. 34 не содержит специального регулирования случаев аренды нежилых помещений, при этом определение применимых норм принципиально важно, так как от этого зависят форма договора и необходимость его регистрации.

В доктрине существует точка зрения о применении к данным отношениям лишь общих положений об аренде из § 1 ГК РФ.

Но в судебной практике поддержку получила иная позиция, заключающаяся в распространении норм § 4 ГК РФ об аренде зданий и сооружений на случаи аренды нежилых помещений, как конструктивно и функционально связанных с ними объектов, что делает неоправданным установление различного регулирования.

Например, в решении от 20.01.2016 по делу № А04-1559/2015 арбитражный суд Амурской области, рассматривая вопрос о соблюдении формы договора, прямо указал, что к таким отношениям применяются нормы об аренде зданий и сооружений. Аналогичная позиция была изложена 4-м ААС в постановлении от 22.04.2013 по делу № А78-7460/2012.

ВАЖНО! Договор аренды помещения заключается письменно посредством составления единого документа, причем отступление от правила влечет недействительность сделки.

Вопрос о госрегистрации соглашения об аренде помещения рассматривался ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53, где было указано на необходимость применения к помещениям, как к объектам в составе зданий и сооружений, положений п. 2 ст. 651 о регистрации договоров со сроком 1 год и более.

ВАЖНО! Регистрировать договор, заключенный на неопределенный срок, не требуется.

Общие правила составления договора аренды нежилого помещения (скачать типовой договор)

Типовой договор аренды нежилого помещения обязательно включает существенные условия, а именно:

  1. Объект аренды — имущество, в отношении которого заключена сделка, подлежит обозначению посредством указания данных, позволяющих его точно идентифицировать (ст. 607). Отсутствие такого согласования приводит к незаключению договора.

    Характеристики, индивидуализирующие помещение, содержатся в кадастровом паспорте, документах технического учета, выданных до 01.03.2008, либо свидетельстве о регистрации собственности. К ним относятся в том числе: кадастровый номер помещения, здания, этаж, общая площадь, почтовый адрес.

    Помимо описания указанных параметров к договору прилагается поэтажный план, позволяющий установить местоположение объекта, в котором помещение может быть отмечено путем штриховки, выделения границ либо закрашено (постановление ФАС ЗСО от 24.12.2008 № Ф04-8038/2008).

    ВАЖНО! Особенно внимательно к условиям об объекте следует отнестись, если договор подлежит госрегистрации, так как недостаточная определенность влечет отказ регистрирующего органа. К такому же результату приведет несоблюдение требования об обязательном приложении к договору кадастрового плана.

  2. Размер арендной платы — ГК РФ (ст. 654) говорит о том, что договор без информации об арендных платежах будет считаться незаключенным.

    Популярны запросы «договор аренды помещения бланк», «договор аренды здания образец», «договор аренды помещения образец», поэтому нашими специалистами подготовлена соответствующая форма. Скачать договор аренды помещения можно по ссылке: Договор аренды помещения/здания (образец).

Особенности договора аренды зданий и сооружений, части помещения

Специфика договора аренды здания/сооружения обусловлена неразрывной связью объектов с землей. Ст. 652 ГК РФ указывает на одновременную передачу с правами на них на тот же срок права пользования землей, а именно ее частью, необходимой для пользования объектом. Указанная норма действует и для помещений.

Пленум ВАС в постановлении от 24.03.2005 № 11 отметил, что отсутствие в договоре аренды здания или помещения условий об аренде земли не является основанием для его недействительности и препятствием для пользования участком арендатором.

ВАС в п. 9 постановления пленума от 17.11.2011 № 73 разрешил дискуссию о возможности заключения договора аренды в отношении части помещения, отметив отсутствие в законе ограничений на заключение договора аренды не всей вещи, а лишь ее части.

ВАЖНО! ВАС отмечает, что при регистрации аренды части помещения достаточно предоставить кадастровый паспорт на помещение в целом, а также документ, содержащий графическое либо текстуальное описание части помещения, подписанный контрагентами. Тогда отказ регистрирующего органа, обусловленный отсутствием кадастрового паспорта, будет незаконным.

Однако Росреестр неоднократно выражал свое несогласие с позицией высшей судебной инстанции и продолжал отказывать в регистрации таких договоров.

Сейчас действуют новые формы кадастровых паспортов, позволяющие выделить часть помещения и поставить ее на учет как самостоятельный объект недвижимости, а значит, беспрепятственно зарегистрировать договор. Другой вариант — заключать договор аренды части помещения на неопределенный срок во избежание регистрационных действий. 

Аренда помещений подчиняется специальному регулированию, установленному для зданий и сооружений, в силу неразрывной связи указанных объектов. Чтобы договор был признан заключенным, важно соблюсти все формулировки. В помощь при заполнении можно скачать образец договора аренды помещения по ссылке, содержащейся в настоящей статье.